Forward-Darlehen: Anschlusszins heute für später sichern
Ein Forward-Darlehen ist eine Anschlussfinanzierung, deren Zinssatz du dir heute sicherst, die aber erst zum Ende deiner laufenden Zinsbindung ausgezahlt wird – bis zu 60 Monate im Voraus. So schützt du dich vor steigenden Bauzinsen. Dafür berechnet die Bank einen kleinen Forward-Aufschlag pro Vorlaufmonat. Auf dieser Seite findest du den einzigen Rechner, der Sichern gegen Abwarten vergleicht, dazu Aufschlagstabelle, Beispielrechnungen, Vor- und Nachteile und Antworten auf alle wichtigen Fragen.
Von Ricardo Tunnissen, Geschäftsführer Baufi Deutschland | §34i GewO
Deine Annahme: Um wie viele Prozentpunkte steigen die Bauzinsen, falls du nicht sicherst? Damit vergleichen wir Sichern vs. Abwarten.
Balken = gesamte Zinskosten über die Zinsbindung (10 J.) bei gleicher Tilgung.
So nutzt du den Rechner richtig – alle Eingaben erklärt
Du brauchst keine exakten Zahlen – auch Schätzwerte liefern eine gute erste Orientierung. Hier ist jede Eingabe kurz erklärt, damit dein Ergebnis möglichst genau wird.
Restschuld bei Anschluss
Wie viel von deinem aktuellen Darlehen ist am Ende der laufenden Zinsbindung noch offen? Genau dieser Betrag wird durch das Forward-Darlehen abgelöst – nicht der ursprüngliche Kaufpreis.
Vorlaufzeit
Die Zeit von heute bis zum Ende deiner aktuellen Zinsbindung – auch „Forward-Periode" genannt. In dieser Zeit zahlst du weder Zinsen noch Tilgung für das neue Darlehen. Je länger die Vorlaufzeit, desto höher der Aufschlag.
Neue Zinsbindung
Für wie lange möchtest du den neuen Zinssatz festschreiben – 10, 15 oder 20 Jahre? Längere Bindung bedeutet meist einen etwas höheren Zins, aber mehr Sicherheit. Der heutige Basiszins wird passend zu dieser Wahl angesetzt.
Forward-Aufschlag pro Monat
Der Zuschlag, den die Bank je Vorlaufmonat auf den heutigen Zins aufschlägt – marktüblich 0,01 % bis 0,03 % pro Monat. Bei 24 Monaten und 0,02 % sind das z. B. 0,48 Prozentpunkte oben drauf.
Freimonate
Viele Banken berechnen für die ersten Monate keinen Aufschlag – häufig 3 Monate, manche sogar die ersten 12 Monate. Diese Freimonate werden von der Vorlaufzeit abgezogen, bevor der Aufschlag gerechnet wird.
Anfängliche Tilgung
Wie viel Prozent der Restschuld tilgst du im ersten Jahr? 2 % ist üblich. Eine höhere Tilgung erhöht zwar die Monatsrate, macht dich aber schneller schuldenfrei und senkt die gesamten Zinskosten.
Erwarteter Zinsanstieg
Deine persönliche Einschätzung: Um wie viele Prozentpunkte könnten die Bauzinsen bis zu deinem Anschlusstermin steigen, wenn du nicht sicherst? Damit vergleicht der Rechner „Forward sichern" gegen „Abwarten".
So liest du das Ergebnis
Oben siehst du den gesicherten Forward-Zinssatz. Die drei Balken vergleichen die gesamten Zinskosten über die Zinsbindung: Forward gesichert, Zinsen bleiben gleich, Zinsen steigen. Der grüne bzw. blaue Hinweis sagt dir, ob sich das Sichern lohnt.
⚡ Wichtiger Hinweis: Der Rechner liefert eine erste Orientierung. Dein tatsächlicher Zins hängt von Bonität, Objekt, Beleihungsauslauf und Bank ab. Forward-Darlehen sind außerdem abnahmepflichtig – du musst das Darlehen auch dann abnehmen, wenn die Zinsen bis dahin fallen. Wir vergleichen für dich kostenlos über 500 Banken und finden die günstigste Forward-Kondition.
Was ist ein Forward-Darlehen?
Ein Forward-Darlehen ist im Kern ein ganz normales Annuitätendarlehen – mit einem entscheidenden Unterschied: Es wird nicht sofort ausgezahlt, sondern erst zu einem fest vereinbarten Termin in der Zukunft, um deine bestehende Finanzierung abzulösen. Du sicherst dir also heute einen Zinssatz für deine Anschlussfinanzierung von morgen.
Heutigen Zins für später festschreiben
Du legst den Zinssatz für deine Anschlussfinanzierung bis zu 60 Monate im Voraus fest. Steigen die Bauzinsen bis zum Anschlusstermin, hast du ein gutes Geschäft gemacht – dein Zins steht bereits fest.
Der Preis für die Sicherheit
Für die Vorratshaltung berechnet die Bank einen kleinen Aufschlag von 0,01–0,03 % pro Vorlaufmonat. In der Forward-Periode zahlst du jedoch keine Bereitstellungszinsen und keine Rate – das ist der große Vorteil gegenüber dem Abwarten.
Ablösung eines bestehenden Darlehens
Ein Forward-Darlehen dient ausschließlich der Umschuldung oder Prolongation einer bestehenden Immobilienfinanzierung. Für einen Neukauf lassen sich damit keine Konditionen reservieren.
Verbindlich für beide Seiten
Du verpflichtest dich, das Darlehen zum vereinbarten Termin abzunehmen – auch wenn die Zinsen wider Erwarten fallen. Eine vorzeitige Lösung ist nur gegen Nichtabnahmeentschädigung möglich. Deshalb gehört die Zinsmeinung gut überlegt.
Wie funktioniert ein Forward-Darlehen?
Technisch ist ein Forward-Darlehen ein ganz normales Annuitätendarlehen – mit dem einen Unterschied, dass zwischen Vertragsabschluss und Auszahlung eine Wartezeit liegt, die Forward-Periode. Der Ablauf gliedert sich in vier Phasen:
1. Zinszusage & Vertragsabschluss
Du schließt das Darlehen heute ab und sicherst dir den aktuellen Bauzins zuzüglich Forward-Aufschlag für deine spätere Anschlussfinanzierung. Der Zinssatz steht ab diesem Moment fest – egal, was am Markt passiert.
2. Wartezeit ohne Kosten
In der Zeit bis zum Ende deiner laufenden Zinsbindung zahlst du weder Zinsen noch Tilgung für das neue Darlehen – und auch keine Bereitstellungszinsen. Du läufst einfach mit deiner bisherigen Finanzierung weiter.
3. Auszahlung & Ablösung
Genau zum vereinbarten Termin wird das Forward-Darlehen ausgezahlt und löst die Restschuld deines alten Darlehens ab. Das geschieht automatisch – als Prolongation bei deiner Bank oder als Umschuldung zu einer neuen Bank.
4. Reguläre Rückzahlung
Ab der Auszahlung zahlst du wie bei jeder Baufinanzierung deine monatliche Rate aus Zins und Tilgung – zum bereits vor Jahren gesicherten Zinssatz, über die gewählte Zinsbindung von 10, 15 oder 20 Jahren.
💡 Der Clou: Steigen die Bauzinsen während der Forward-Periode, finanzierst du trotzdem zum alten, günstigeren Zins weiter. Fallen sie, hättest du ohne Forward gespart – musst das Darlehen aber dennoch zum vereinbarten Zins abnehmen. Genau dieses Abwägen nimmt dir der Rechner oben ab.
Forward-Aufschlag nach Vorlaufzeit – so viel kostet die Sicherheit
Der Aufschlag steigt mit jedem Vorlaufmonat. Die Tabelle zeigt typische Werte bei einem Aufschlag von 0,02 % pro Monat und 3 Freimonaten – so summiert sich der Gesamtaufschlag auf den heutigen Bauzins:
| Vorlaufzeit | Aufschlagspflichtige Monate | Gesamtaufschlag (0,02 %/Mon.) | Forward-Zins (Basis 4,06 %) | Einschätzung |
|---|---|---|---|---|
| 6 Monategünstig | 3 Monate | +0,06 %-Pkt. | 4,12 % | Kaum Aufschlag – fast wie heute |
| 12 Monate | 9 Monate | +0,18 %-Pkt. | 4,24 % | Sehr moderat |
| 24 Monate | 21 Monate | +0,42 %-Pkt. | 4,48 % | Klassischer Forward-Zeitraum |
| 36 Monate | 33 Monate | +0,66 %-Pkt. | 4,72 % | Lohnt nur bei klarer Zinsmeinung |
| 48 Monate | 45 Monate | +0,90 %-Pkt. | 4,96 % | Hoher Aufschlag – genau rechnen |
| 60 Monate | 57 Monate | +1,14 %-Pkt. | 5,20 % | Nur bei stark steigenden Zinsen |
| 66 MonateMaximum | 63 Monate | +1,26 %-Pkt. | 5,32 % | Maximale Vorlaufzeit einzelner Banken |
* Beispielwerte bei 0,02 %/Monat und 3 Freimonaten. Basiszins = aktueller 10-Jahres-Bauzins (live, Stand ). Der reale Aufschlag variiert je nach Bank zwischen 0,01 % und 0,05 % pro Monat.
Zinsentwicklung der letzten 6 Monate
So haben sich die Bauzinsen zuletzt entwickelt – täglich aktualisiert für die Zinsbindungen 10, 15 und 20 Jahre. Die Kurve hilft dir einzuschätzen, ob der aktuelle Zins eher günstig oder bereits erhöht ist. Alle Werte auf dieser Seite ziehen denselben Live-Feed und aktualisieren sich automatisch.
Quelle: Live-Bauzins-Feed · Stand: – · effektive Sollzinsen können je nach Bonität und Objekt abweichen.
Forward-Zins berechnen: Formel & Beispielrechnung
Der gesicherte Forward-Zins setzt sich aus zwei Bausteinen zusammen: dem heutigen Bauzins für deine gewünschte Zinsbindung und dem Forward-Aufschlag für die Vorlaufzeit. Die Formel ist einfach:
Forward-Zins = heutiger Bauzins + (Aufschlag pro Monat × aufschlagspflichtige Vorlaufmonate)
Die „aufschlagspflichtigen Monate" sind die gesamte Vorlaufzeit abzüglich der Freimonate, die viele Banken gewähren. Ein durchgerechnetes Beispiel:
| Heutiger Bauzins (10 J., live) | 4,06 % |
| Vorlaufzeit | 24 Monate |
| – Freimonate | 3 Monate |
| = Aufschlagspflichtige Monate | 21 Monate |
| Aufschlag (0,02 % × 21 Monate) | +0,42 %-Pkt. |
| Gesicherter Forward-Zins | 4,48 % |
Dieser Zinssatz von 4,48 % gilt dann für die gesamte neue Zinsbindung. Bei 250.000 € Restschuld und 2 % anfänglicher Tilgung wären das rund 1.350 € Monatsrate. Wichtig: Der reale Aufschlag hängt stark von der Bank und der erwarteten Zinsentwicklung ab und liegt zwischen 0,01 % und 0,03 % pro Monat. Den genauen Vergleich für deine Zahlen liefert der Rechner oben auf dieser Seite.
Forward-Darlehen : Wann es sich lohnt – und wann nicht
Zwei Fälle, gleiche Logik, unterschiedliches Ergebnis. Beide mit 10 Jahren neuer Zinsbindung und 2 % Tilgung – die entscheidende Frage ist immer: Steigen die Zinsen stärker als der Aufschlag? Die Werte rechnen mit dem tagesaktuellen Bauzins und aktualisieren sich automatisch.
250.000 € Restschuld · 24 Monate Vorlauf · Aufschlag 0,42 %-Pkt. · Zinsen steigen +1,0 %-Pkt.
| Heutiger Bauzins (10 J.) | 4,06 % |
| Gesicherter Forward-Zins | 4,48 % |
| Zinskosten Forward (10 J.) | 99.068 € |
| Zinskosten ohne Forward (steigt) | 111.591 € |
| Ersparnis durch Forward | +12.523 € |
300.000 € Restschuld · 48 Monate Vorlauf · Aufschlag 1,35 %-Pkt. · Zinsen steigen nur +1,0 %-Pkt.
| Heutiger Bauzins (10 J.) | 4,06 % |
| Gesicherter Forward-Zins | 5,41 % |
| Zinskosten Forward (10 J.) | 142.932 € |
| Zinskosten ohne Forward (steigt) | 133.909 € |
| Nachteil durch Forward | −9.023 € |
👉 Im ersten Fall steigt der Zins (+1,0) stärker als der Aufschlag (0,42) – das Forward-Darlehen spart spürbar. Im zweiten Fall ist der Aufschlag wegen der langen Vorlaufzeit höher als der erwartete Anstieg – hier wäre Abwarten günstiger, sofern die Zinsmeinung stimmt.
Wann lohnt sich ein Forward-Darlehen?
Ein Forward-Darlehen ist eine Zinsversicherung – du zahlst einen Aufschlag für Planungssicherheit. Diese vier Situationen sprechen klar dafür:
📈 Du rechnest mit steigenden Zinsen
Erwartest du, dass die Bauzinsen bis zu deinem Anschlusstermin spürbar steigen, sicherst du dir mit dem Forward-Darlehen das heutige Niveau – und schützt dich vor teureren Raten.
🛡️ Planungssicherheit ist dir wichtig
Du willst schon heute genau wissen, welche Rate dich nach Ablauf der Zinsbindung erwartet? Dann ist die Kalkulierbarkeit oft den Aufschlag wert – gerade bei knapper Haushaltsrechnung.
⏳ Deine Zinsbindung endet in 1–5 Jahren
Der ideale Zeitpunkt liegt meist 12–36 Monate vor dem Zinsbindungsende. Bis zu 66 Monate sind möglich – bei sehr langer Vorlaufzeit wird der Aufschlag aber schnell teuer.
🔄 Deine Situation könnte sich ändern
Steht z. B. eine Selbstständigkeit an, kann die Anschlussfinanzierung später schwieriger werden. Mit dem Forward-Darlehen sicherst du dir die Finanzierung, solange deine Bonität noch optimal ist.
⚠️ Wann es sich nicht lohnt: Wenn du mit gleichbleibenden oder fallenden Zinsen rechnest, ist der Aufschlag verlorenes Geld. Auch bei sehr langer Vorlaufzeit (48–60 Monate) muss der Zinsanstieg sehr deutlich ausfallen, damit sich das Sichern rechnet. Wegen der Abnahmepflicht ist ein Forward-Darlehen keine Wette, die man leichtfertig eingeht.
Forward-Darlehen: Vorteile und Nachteile im Überblick
Ein Forward-Darlehen ist eine Zinsversicherung – und wie jede Versicherung kostet sie etwas. Diese Gegenüberstellung hilft dir bei der Entscheidung:
Vorteile
- Zinssicherheit: Steigende Bauzinsen können dir bis zum Anschlusstermin nichts mehr anhaben.
- Planungssicherheit: Du kennst deine künftige Rate schon heute – ideal für eine verlässliche Haushaltsrechnung.
- Keine Wartekosten: In der Forward-Periode fallen weder Bereitstellungszinsen noch Raten an.
- Zinsvorteil bei steigenden Zinsen: Klettern die Zinsen stärker als dein Aufschlag, sparst du oft mehrere Tausend Euro.
- Bonität jetzt sichern: Du legst die Finanzierung fest, solange dein Einkommen und deine Schufa optimal sind.
Nachteile
- Forward-Aufschlag: Der gesicherte Zins liegt über dem heutigen Bauzins – je länger die Vorlaufzeit, desto teurer.
- Abnahmepflicht: Du musst das Darlehen abnehmen, auch wenn die Zinsen bis dahin fallen.
- Kein Profit bei fallenden Zinsen: Sinken die Zinsen, hast du den Aufschlag umsonst bezahlt.
- Nichtabnahmeentschädigung: Springst du ab, verlangt die Bank eine teils hohe Entschädigung.
- Nur für Anschluss: Für einen Neukauf lassen sich damit keine Konditionen reservieren.
📌 Fazit: Das Forward-Darlehen lohnt sich vor allem für sicherheitsorientierte Kreditnehmer, die mit steigenden Zinsen rechnen. Wer flexibel bleiben will oder fallende Zinsen erwartet, fährt mit einer normalen Anschlussfinanzierung zum Zinsbindungsende oft besser.
Forward-Darlehen, Prolongation oder Umschuldung?
Wenn deine Zinsbindung ausläuft, hast du drei Möglichkeiten. Das Forward-Darlehen ist dabei keine eigene vierte Option, sondern eine vorgezogene Variante von Prolongation oder Umschuldung:
Prolongation
Du verlängerst zum Zinsbindungsende einfach bei deiner bisherigen Bank. Bequem und ohne Grundbuchwechsel – aber Hausbanken bieten bei der Prolongation häufig 0,3–0,5 Prozentpunkte schlechtere Konditionen als der Markt. Vergleichen lohnt fast immer.
Umschuldung
Du wechselst zum Zinsbindungsende zu einer günstigeren Bank. Der Aufwand (Grundschuldabtretung) ist gering und die Kosten dafür meist niedrig – die Zinsersparnis übertrifft sie in der Regel deutlich.
Forward-Darlehen
Du sicherst dir – als Prolongation oder Umschuldung – schon heute den Zins für den späteren Anschluss. Sinnvoll bei erwartet steigenden Zinsen. Der Preis dafür ist der Forward-Aufschlag und die Abnahmepflicht.
Sonderkündigungsrecht
Läuft dein Darlehen bereits länger als 10 Jahre, darfst du mit 6 Monaten Frist kündigen – ganz ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Dann brauchst du kein Forward-Darlehen, sondern kannst direkt umschulden.
Echtes und unechtes Forward-Darlehen: der Unterschied
Nicht jedes als „Forward" bezeichnete Darlehen funktioniert gleich. Entscheidend ist, ab wann die neue Sollzinsbindung läuft – das beeinflusst, wie lange dein Zins nach der Auszahlung wirklich festgeschrieben ist:
Echtes Forward-Darlehen
Die neue Sollzinsbindung und die monatliche Rate beginnen erst zum Auszahlungstermin. Die Forward-Periode liegt komplett vor der Zinsbindung – buchst du also 10 Jahre Bindung, hast du nach der Auszahlung volle 10 Jahre Zinssicherheit. Das ist die gängige und meist empfehlenswerte Variante. Unser Rechner bildet sie ab.
Unechtes Forward-Darlehen
Hier startet die Sollzinsbindung bereits mit Vertragsabschluss – die Forward-Periode wird also auf die Zinsbindung angerechnet. Bei 10 Jahren Bindung und 2 Jahren Vorlauf bleiben dir nach der Auszahlung nur noch rund 8 Jahre fester Zins. Dafür kann der Aufschlag niedriger ausfallen. Prüfe im Angebot genau, welche Variante du bekommst.
💡 Worauf du achten solltest: Frag die Bank ausdrücklich, ob die Zinsbindung ab Auszahlung oder ab Vertragsabschluss zählt. Ein scheinbar günstigerer Aufschlag beim unechten Forward-Darlehen kann sich rächen, wenn die kürzere Restbindung dich früher zu einer erneuten Anschlussfinanzierung zwingt.
Beleihungsauslauf: Warum dein Immobilienwert den Zins bestimmt
Neben der Vorlaufzeit entscheidet vor allem der Beleihungsauslauf über deinen Forward-Zins. Er beschreibt das Verhältnis von Restschuld zum aktuellen Immobilienwert – je niedriger, desto geringer das Risiko für die Bank und desto besser dein Zins.
Ein Rechenbeispiel: Ist deine Immobilie heute 400.000 € wert und deine Restschuld beträgt zum Anschlusstermin noch 200.000 €, liegt der Beleihungsauslauf bei 50 %. Das ist komfortabel und sichert dir Top-Konditionen. Bei 320.000 € Restschuld wären es 80 % – noch finanzierbar, aber mit spürbarem Zinsaufschlag. Da Immobilienwerte in den letzten Jahren vielerorts gestiegen sind, ist dein realer Beleihungsauslauf oft niedriger, als du denkst – das ist ein starkes Argument im Konditionsgespräch.
💡 Den aktuellen Wert deiner Immobilie ermittelst du kostenlos über die Wertermittlung von Immo Deutschland; eine schnelle erste Schätzung liefert der Hauswert-Rechner. Mit einem belastbaren Wert verhandelst du deinen Forward-Zins deutlich besser.
Banken mit langen aufschlagsfreien Zeiten
Freimonate sind der unterschätzte Hebel beim Forward-Darlehen: In dieser Zeit berechnet die Bank keinen Aufschlag, der gesicherte Zins fällt also niedriger aus. Üblich sind drei aufschlagsfreie Monate – einige Anbieter gehen aber deutlich weiter und verzichten bis zu zwölf Monate auf den Zuschlag. Die folgende Übersicht zeigt Beispiele für Banken, die zuletzt besonders lange aufschlagsfreie Zeiträume gewährt haben:
| Anbieter (Beispiele) | Aufschlagsfreie Zeit |
|---|---|
| PSD Bank Nürnberg, Allianz, Santander, BKM Bausparkasse Mainz | bis zu 12 Monate |
| ING (bei Abschluss einer Anschlussfinanzierung) | bis zu 12 Monate |
| PSD Bank Köln | 7 Monate |
| Sparda-Bank Hannover, AXA, Augsburger Aktienbank | 6 Monate |
| Marktüblicher Standard | 3 Monate |
⚠️ Momentaufnahme – Konditionen und aufschlagsfreie Zeiten ändern sich laufend und hängen von Vorlaufzeit, Zinsbindung und Marktlage ab. Die genannten Anbieter sind Beispiele, keine aktuelle Konditionszusage. Wir prüfen für dich tagesaktuell, welche Bank dir die längsten Freimonate und den niedrigsten Effektivzins bietet.
Forward-Darlehen oder Bausparvertrag?
Beide Produkte sichern dir Zinsen für die Zukunft – aber auf sehr unterschiedliche Weise. Während das Forward-Darlehen sofort einen festen Zins reserviert, baust du beim Bausparen erst über Jahre ein Guthaben auf:
Forward-Darlehen
Der Zinssatz steht ab Vertragsabschluss fest, du sparst nichts an und zahlst keine Abschlussgebühr. Geeignet, wenn deine Zinsbindung in wenigen Jahren endet und du den heutigen Zins direkt sichern willst. Kostenpunkt ist allein der Forward-Aufschlag.
Bausparvertrag
Du sparst zunächst ein Guthaben an (meist 40–50 % der Bausparsumme) und zahlst eine Abschlussgebühr von rund 1 %. Erst nach Zuteilung steht dir das zinsgünstige Bauspardarlehen zur Verfügung. Sinnvoll für sehr langfristige Planungen über 5+ Jahre.
Faustregel: Für die konkrete Anschlussfinanzierung in 1–5 Jahren ist das Forward-Darlehen meist die unkompliziertere und oft günstigere Wahl – ohne Ansparphase und ohne Abschlussgebühr.
Wer bekommt ein Forward-Darlehen?
Die Hürden sind dieselben wie bei jeder Baufinanzierung – plus ein paar Forward-spezifische Punkte. Diese Voraussetzungen solltest du erfüllen:
- Bestehende Immobilienfinanzierung: Es muss ein laufendes Darlehen geben, das abgelöst werden soll – ein Forward-Darlehen gibt es nicht für einen Neukauf.
- Restzinsbindung von maximal 60 Monaten: Die meisten Banken setzen die Vorlaufzeit auf bis zu 60 Monate, einzelne bis 66 Monate.
- Ausreichende Bonität: Geprüft werden Einkommen, Schufa und Haushaltsrechnung – maßgeblich ist deine Situation heute, nicht zum Anschlusstermin.
- Werthaltige Immobilie: Der Beleihungsauslauf (Restschuld im Verhältnis zum Objektwert) sollte solide sein; je niedriger, desto besser die Konditionen.
- Erstrangige Grundschuld: Bei einem Bankwechsel muss die neue Bank die Grundschuld absichern können – das klären wir im Beratungsgespräch.
💡 Du bist dir unsicher, ob deine Restschuld im Verhältnis zum Immobilienwert passt? Eine kostenlose Wertermittlung über Immo Deutschland liefert dir schnell eine belastbare Einschätzung – eine erste Hausnummer gibt dir auch der Hauswert-Rechner.
In 5 Schritten zum Forward-Darlehen
So gehst du bei der vorgezogenen Anschlussfinanzierung am besten vor:
Zinsbindungsende & Restschuld ermitteln
Schau in deinen Darlehensvertrag: Wann läuft die Zinsbindung aus und wie hoch ist die Restschuld zu diesem Zeitpunkt? Beides steht im Tilgungsplan deiner Bank.
Forward-Zins berechnen
Nutze den Rechner oben, um Forward-Zins, Monatsrate und den Vergleich Sichern vs. Abwarten für deine Zahlen zu ermitteln – inklusive Break-even.
Zinsmeinung bilden
Frag dich ehrlich: Rechnest du mit steigenden Zinsen? Verschaffe dir einen Überblick über die aktuelle Zinslage und die Zinsprognose (siehe Abschnitt Marktlage weiter unten).
Banken vergleichen
Aufschlag, Freimonate und Effektivzins unterscheiden sich erheblich. Wir vergleichen über 500 Banken und holen für dich das beste Forward-Angebot ein.
Vertrag abschließen & abwarten
Nach Unterschrift ist dein Zins gesichert. Zum Anschlusstermin wird ausgezahlt und dein altes Darlehen abgelöst – du musst nichts weiter tun.
Welche Unterlagen brauche ich?
Damit die Bank dein Forward-Darlehen prüfen kann, hältst du am besten diese Dokumente bereit:
Zur bestehenden Finanzierung
- Aktueller Darlehensvertrag
- Letzte Zinsbescheinigung / Saldenmitteilung
- Tilgungsplan mit Restschuld zum Zinsbindungsende
- Grundbuchauszug (nicht älter als 3 Monate)
Zu Einkommen & Objekt
- Letzte 2–3 Gehaltsabrechnungen (bzw. Steuerbescheide bei Selbstständigen)
- Nachweis Eigenkapital / weitere Verbindlichkeiten
- Aktuelle Objektunterlagen (Grundriss, Wohnflächenberechnung)
- Bei Vermietung: Mietvertrag und Mietnachweise
Zinsbindung wählen: 10, 15 oder 20 Jahre?
Auch beim Forward-Darlehen entscheidest du, wie lange der neue Zins festgeschrieben wird. Je länger die Bindung, desto höher meist der Zinssatz – aber desto länger der Schutz:
Günstig & flexibel
Niedrigster Zins der drei Varianten. Nach 10 Jahren bist du wieder frei – passend, wenn du anschließend voraussichtlich umschulden oder sondertilgen willst. Per § 489 BGB ohnehin nach 10 Jahren kündbar.
Die Balance
Moderater Aufschlag gegenüber 10 Jahren, dafür 5 Jahre mehr Sicherheit. Beliebt bei Familien, die maximale Planbarkeit ohne den vollen 20-Jahres-Aufpreis wünschen.
Maximale Sicherheit
Höchster Zins, aber zwei Jahrzehnte Planungssicherheit. Sinnvoll, wenn du fest mit deutlich steigenden Zinsen rechnest und die Rate möglichst lange einfrieren willst.
Vergleiche die Zinsbindungen direkt im Rechner oben – wechsle einfach die Auswahl „Neue Zinsbindung". Wie sich Laufzeit und Tilgung auf die Gesamtkosten auswirken, zeigt dir zusätzlich der Tilgungsrechner.
Abnahmepflicht & Nichtabnahmeentschädigung
Der wichtigste Unterschied zu einer flexiblen Anschlussfinanzierung: Ein Forward-Darlehen ist verbindlich. Mit der Unterschrift verpflichtest du dich, das Darlehen zum vereinbarten Termin und zum vereinbarten Zins abzunehmen – unabhängig davon, wie sich die Bauzinsen bis dahin entwickeln.
Willst oder kannst du das Darlehen nicht abnehmen (etwa weil du die Immobilie verkaufst oder die Zinsen stark gefallen sind), verlangt die Bank eine Nichtabnahmeentschädigung. Sie entschädigt die Bank für den entgangenen Zinsgewinn und kann – je nach Zinsdifferenz und Restlaufzeit – mehrere Tausend Euro betragen.
⚠️ Wichtig: Plane ein Forward-Darlehen nur, wenn du die Immobilie voraussichtlich behältst und die Anschlussfinanzierung sicher benötigst. Wenn ein Verkauf im Raum steht, ist Vorsicht geboten. Tipp: Manche Banken bieten ein flexibles Forward-Darlehen mit Rücktrittsoption – dafür ist der Aufschlag etwas höher.
Sondertilgung & flexible Rückzahlung
Auch ein Forward-Darlehen lässt sich flexibel gestalten. Diese Bausteine solltest du bei den Konditionen mit verhandeln:
💰 Kostenlose Sondertilgungen
Üblich sind 5 % der Darlehenssumme pro Jahr ohne Aufpreis. Damit zahlst du das Darlehen schneller zurück und sparst Zinsen – gerade wenn du Sonderzahlungen wie Bonus oder Erbschaft erwartest.
🔧 Tilgungssatzwechsel
Viele Banken erlauben, die Tilgung während der Laufzeit anzupassen (z. B. zwischen 1 % und 5 %). So reagierst du flexibel auf veränderte Lebenssituationen.
Eine höhere anfängliche Tilgung verkürzt deine Gesamtlaufzeit deutlich. Wie stark sich das auswirkt, kannst du im Rechner oben über den Tilgungs-Slider direkt ausprobieren.
Forward-Darlehen und Steuer
Steuerlich gilt für ein Forward-Darlehen dasselbe wie für jede Baufinanzierung – entscheidend ist die Nutzung der Immobilie:
- Vermietete Immobilie: Die Schuldzinsen deines Forward-Darlehens sind als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung absetzbar. Das mindert deine Steuerlast. Auch der Forward-Aufschlag fließt als Teil der Zinsen in die Werbungskosten ein.
- Selbstgenutzte Immobilie: Hier sind die Zinsen steuerlich nicht absetzbar – das Forward-Darlehen ändert daran nichts.
💡 Bei vermieteten Objekten lohnt der Blick auf die gesamte steuerliche Optimierung. Unser Rechner für Mieteinnahmen & AfA hilft dir bei der Einschätzung, die Mietrendite berechnest du hier. Eine Übersicht aller Kaufnebenkosten findest du im Ratgeber Nebenkosten beim Immobilienkauf. Dies ist keine Steuerberatung – die individuelle Bewertung gehört in die Hände deines Steuerberaters.
Aktuelle Bauzinsen & Zinsprognose
Ob sich ein Forward-Darlehen lohnt, hängt entscheidend von der Zinsentwicklung ab. Der aktuelle 10-Jahres-Bauzins liegt bei rund 4,06 % (live, Stand ). Niemand kann die Zinsen sicher vorhersagen – maßgeblich sind vor allem die Geldpolitik der EZB und die Renditen langlaufender Bundesanleihen.
Faustregel für die Entscheidung: Sichern lohnt sich, wenn du mit spürbar steigenden Zinsen rechnest und der erwartete Anstieg größer ist als dein Forward-Aufschlag. Bewegen sich die Zinsen seitwärts oder nach unten, ist Abwarten meist günstiger. Wirf vor der Entscheidung einen Blick auf die tagesaktuellen Bauzinsen und unsere Zinsprognose und spiele im Rechner oben verschiedene Anstiegs-Szenarien durch.
Häufige Fehler beim Forward-Darlehen
Diese Stolperfallen kosten am häufigsten Geld – so umgehst du sie:
Zu lange Vorlaufzeit ohne Not
Je länger die Vorlaufzeit, desto höher der Aufschlag. Wer 48–60 Monate vorher sichert, braucht einen sehr deutlichen Zinsanstieg, damit es sich rechnet. Sichere nur so früh, wie es deine Zinsmeinung wirklich rechtfertigt.
Nur bei der eigenen Bank fragen
Hausbanken bieten oft schlechtere Forward-Konditionen. Wer nicht vergleicht, zahlt schnell 0,3–0,5 Prozentpunkte zu viel. Hol dir mehrere Angebote ein – das ist der größte Hebel.
Freimonate nicht verhandeln
Aufschlagsfreie Monate senken deinen Zins direkt. Frag im Angebot gezielt danach – viele Banken gewähren 3 Monate, manche sogar 12.
Effektivzins ignorieren
Vergleiche Angebote immer über den effektiven Jahreszins, nicht nur den Sollzins – nur er enthält alle Kosten. Zwei Angebote mit gleichem Sollzins können sich im Effektivzins deutlich unterscheiden.
Forward-Darlehen-Glossar: Die wichtigsten Begriffe
Die zentralen Fachbegriffe rund um das Forward-Darlehen kurz erklärt:
| Begriff | Bedeutung |
|---|---|
| Forward-Periode | Die Vorlaufzeit zwischen Vertragsabschluss und Auszahlung des Darlehens. In dieser Zeit fallen weder Zinsen noch Tilgung an. |
| Vorlaufzeit | Anderer Begriff für die Forward-Periode – die Zahl der Monate, die du den Zins im Voraus sicherst (bis zu 60 Monate). |
| Forward-Aufschlag | Zinszuschlag pro Vorlaufmonat (ca. 0,01–0,03 %-Punkte), den die Bank für die Zinssicherung berechnet. |
| Freimonate | Aufschlagsfreie Monate zu Beginn der Forward-Periode – sie senken den Gesamtaufschlag. |
| Abnahmepflicht | Die Verpflichtung, das Darlehen zum vereinbarten Termin abzunehmen – auch bei gefallenen Zinsen. |
| Nichtabnahmeentschädigung | Entschädigung an die Bank, falls du das vereinbarte Forward-Darlehen nicht abnimmst. |
| Prolongation | Verlängerung der Finanzierung bei der bisherigen Bank zum Zinsbindungsende. |
| Umschuldung | Wechsel der Finanzierung zu einer neuen, meist günstigeren Bank. |
| § 489 BGB | Sonderkündigungsrecht: Nach 10 Jahren Laufzeit darfst du mit 6 Monaten Frist kündigen – ohne Vorfälligkeitsentschädigung. |
| Restschuld | Der noch offene Darlehensbetrag zum Ende der Zinsbindung, der durch das Forward-Darlehen abgelöst wird. |
Fazit: Lohnt sich ein Forward-Darlehen für dich?
Ein Forward-Darlehen ist die richtige Wahl, wenn du Planungssicherheit schätzt und mit steigenden Bauzinsen rechnest. Du sicherst dir den heutigen Zins für deine Anschlussfinanzierung und schützt dich vor teureren Raten – der Preis dafür ist der überschaubare Forward-Aufschlag und die Abnahmepflicht.
Die entscheidende Faustregel lautet: Das Forward-Darlehen rechnet sich, sobald die Bauzinsen bis zu deinem Anschlusstermin stärker steigen als dein Forward-Aufschlag. Bei kurzen Vorlaufzeiten (bis 24 Monate) ist dieser Break-even niedrig und schnell erreicht; bei sehr langen Vorlaufzeiten (48–60 Monate) braucht es einen deutlichen Zinsanstieg. Wer dagegen gleichbleibende oder fallende Zinsen erwartet, fährt mit einer normalen Anschlussfinanzierung zum Zinsbindungsende meist günstiger.
Unser Tipp: Berechne deinen persönlichen Forward-Zins im Rechner oben, spiele verschiedene Anstiegs-Szenarien durch und prüfe parallel im Haushaltsrechner, welche Monatsrate für dich tragbar ist. Da Aufschläge und Freimonate je nach Bank stark schwanken, ist der Vergleich mehrerer Angebote der größte Hebel – genau das übernehmen wir für dich kostenlos. Stell dazu einfach deine Finanzierungsanfrage online.
Forward-Darlehen-Checkliste: Bist du vorbereitet?
Hake ab, was du schon erledigt hast. Wer gut vorbereitet ist, sichert sich den besten Forward-Zins:
FAQ – Forward-Darlehen
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Ricardo Tunnissen
Ricardo Tunnissen ist Geschäftsführer von Baufi Deutschland und begleitet Immobilienbesitzer deutschlandweit bei der optimalen Anschlussfinanzierung. Als Experte für Baufinanzierung weiß er, wann sich ein Forward-Darlehen wirklich lohnt – und wann Abwarten oder Umschulden die bessere Wahl ist.