Mieteinnahmen versteuern : Kostenloser Rechner mit AfA
Wie viel Steuern zahlst du auf deine Mieteinnahmen – und wie viel kannst du legal einsparen? Unser Rechner zeigt dir den steuerpflichtigen Überschuss aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG, inklusive AfA, Schuldzinsen und aller Werbungskosten. Einzigartiger Clou: Wenn deine Werbungskosten die Mieteinnahmen übersteigen, zeigt der Rechner deine Steuerersparnis durch den Vermietungsverlust.
Von Ricardo Tunnissen, Geschäftsführer Baufi Deutschland | §34i GewO
Alle Eingaben erklärt – so nutzt du den Rechner richtig
Monatliche Kaltmiete
Die reine Miete ohne Nebenkosten. Vorauszahlungen für Betriebskosten (Heizung, Wasser etc.) gehören ebenfalls zu den Einnahmen – rechne sie dazu, wenn du sie steuerlich als Einnahmen ansetzt.
AfA-Satz + Kaufpreis + Gebäudeanteil
Die AfA (Absetzung für Abnutzung) nach § 7 Abs. 4 EStG ist deine wichtigste Abschreibung: 2 % bei Altbauten, 3 % bei Neubauten ab 2023. Basis ist nur der Gebäudeanteil – nicht das Grundstück (nicht abschreibbar). Faustformel: 70 % Gebäudeanteil bei städtischen Lagen.
Schuldzinsen (Hypothekenzinsen)
Nur der Zinsanteil deiner Kreditrate ist absetzbar – nicht die Tilgung. Bei einem laufenden Kredit: Schau auf deine Jahresabrechnung der Bank, Zeile „gezahlte Zinsen". Der Zinsanteil sinkt mit der Zeit, während die Tilgung steigt.
Verwaltung + Instandhaltung
Hierzu gehören: Hausverwaltungsgebühren (ca. 4–8 % der Jahresmiete), Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Reparaturen und Instandhaltung, Notarkosten bei Ersterwerb, Fahrtkosten zum Objekt (0,30 €/km).
Persönlicher Steuersatz
Der Grenzsteuersatz auf dein Gesamteinkommen. Mieteinnahmen werden deinem regulären Einkommen hinzugerechnet – der Überschuss wird mit deinem persönlichen Spitzensteuersatz besteuert. Bei 60.000 € Gesamteinkommen wäre das ca. 42 %.
Der Verlust-Effekt – das Wichtigste!
Wenn AfA + Zinsen + Werbungskosten größer als deine Mieteinnahmen sind, entsteht ein steuerlicher Verlust. Dieser verringert dein Gesamteinkommen und damit auch die Steuer auf dein Gehalt. Das ist legal – und gezielt nutzbar! Cash-Zufluss und steuerliches Ergebnis können weit auseinander liegen.
⚡ Hinweis: Dieser Rechner ist eine Orientierungshilfe. Die tatsächliche Steuer hängt von Sonderabschreibungen, Verlustvorträgen, gemeinsamer Veranlagung und weiteren individuellen Faktoren ab. Für eine verbindliche Berechnung empfehlen wir einen Steuerberater.
Wie werden Mieteinnahmen versteuert? – Das Wichtigste
Nur der Gewinn wird besteuert
Mieteinnahmen werden nicht vollständig besteuert – sondern nur der Überschuss nach Abzug aller Werbungskosten. Dieser Überschuss wird deinem anderen Einkommen hinzugerechnet und mit deinem persönlichen Steuersatz (14–45 %) besteuert. Es gilt keine pauschale Abgeltungssteuer.
Abschreibung senkt die Steuerlast
Die AfA (Absetzung für Abnutzung) nach § 7 Abs. 4 EStG erlaubt es, den Gebäudewert jährlich abzuschreiben – ohne Geldabfluss. Bei 2 % AfA auf 200.000 € Gebäudewert sind das 4.000 €/Jahr Steuervorteil – bei 35 % Steuersatz: 1.400 € Steuerersparnis pro Jahr ohne jeden Cashflow-Abgang.
Steuerlicher Verlust aus Vermietung
Übersteigen Werbungskosten die Mieteinnahmen, entsteht ein steuerlicher Verlust aus Vermietung und Verpachtung. Dieser Verlust kann mit anderen positiven Einkünften (Gehalt!) verrechnet werden und senkt direkt die Gesamtsteuerlast. Besonders in den ersten Jahren mit hoher AfA und hohen Zinsen ein häufiges und willkommenes Ergebnis.
Wo angeben?
Alle Mieteinnahmen und Werbungskosten werden in der Anlage V (Vermietung und Verpachtung) der Einkommensteuererklärung eingetragen. Wichtig: Die Erklärung muss bis zum 31. Juli des Folgejahres abgegeben werden (mit Steuerberater bis Ende Februar des übernächsten Jahres).
Steuer auf Mieteinnahmen – Schnellübersicht nach Steuersatz
Die Tabelle zeigt die Einkommensteuer auf den steuerpflichtigen Überschuss (nach Werbungskosten) bei verschiedenen Steuersätzen. Inklusive SolZ (5,5 %), ohne Kirchensteuer:
| Steuerpflichtiger Überschuss / Jahr | Steuersatz 25 % | Steuersatz 35 % | Steuersatz 42 % | Steuersatz 45 % | Netto-Anteil bei 35 % |
|---|---|---|---|---|---|
| 3.000 € | 792 € | 1.111 € | 1.333 € | 1.424 € | 1.889 € (63 %) |
| 6.000 € | 1.583 € | 2.221 € | 2.667 € | 2.849 € | 3.779 € (63 %) |
| 9.600 € | 2.534 € | 3.554 € | 4.267 € | 4.558 € | 6.046 € (63 %) |
| 12.000 € | 3.165 € | 4.443 € | 5.333 € | 5.698 € | 7.557 € (63 %) |
| 18.000 € | 4.748 € | 6.664 € | 8.000 € | 8.546 € | 11.336 € (63 %) |
| 24.000 € | 6.330 € | 8.886 € | 10.666 € | 11.395 € | 15.114 € (63 %) |
Steuerlast = Überschuss × Steuersatz × 1,055 (inkl. SolZ). Kirchensteuer nicht enthalten. Stand: § 32a EStG . Keine Steuerberatung.
Mieteinnahmen versteuern : 4 typische Vermieter-Situationen
Kaufpreis 200.000 € | Miete 650 €/Monat | Kein Kredit | Steuersatz 35 %
| Mieteinnahmen / Jahr | 7.800 € |
| AfA (2,0 % × 70 %) | –2.800 € |
| Verwaltung + Sonstiges | –1.800 € |
| Steuerpflichtiger Überschuss | 3.200 € |
| Steuer (35 % + SolZ) | 1.184 €/Jahr |
Kaufpreis 380.000 € | Miete 1.100 €/Monat | Zinsen 11.000 €/J. | Steuersatz 42 %
| Mieteinnahmen / Jahr | 13.200 € |
| AfA (2,0 % × 70 %) | –5.320 € |
| Schuldzinsen | –11.000 € |
| Verwaltung + Sonstiges | –2.800 € |
| Steuerlicher Verlust | –5.920 € |
| Steuerersparnis (42 % + SolZ) | +2.627 €/Jahr |
Kaufpreis 450.000 € | Miete 1.400 €/Monat | 5 % AfA + SonderAfA | 42 %
| Mieteinnahmen / Jahr | 16.800 € |
| AfA (5,0 % × 80 %) | –18.000 € |
| Schuldzinsen + Kosten | –8.000 € |
| Steuerlicher Verlust | –9.200 € |
| Steuerersparnis (42 % + SolZ) | +4.079 €/Jahr |
2 × 220.000 € | 2 × 750 €/Monat | Kein Kredit mehr | Steuersatz 45 %
| Mieteinnahmen / Jahr | 18.000 € |
| AfA (2 × 2 % × 70 %) | –6.160 € |
| Verwaltung + Instandhaltung | –4.000 € |
| Steuerpflichtiger Überschuss | 7.840 € |
| Steuer (45 % + SolZ) | 4.176 €/Jahr |
Wann und wie müssen Mieteinnahmen versteuert werden?
Belege und Quittungen sammeln
Alle einnahmenrelevanten Belege (Mietvertrag, Mietquittungen) und ausgabenrelevanten Belege (Handwerkerrechnungen, Versicherungen, Zinsbescheinigung der Bank, Hausverwaltungsabrechnung) sorgfältig sammeln. 10 Jahre Aufbewahrungspflicht!
Jahresabrechnung von Hausverwaltung und Bank
Die Zinsbescheinigung deiner Bank erhältst du bis spätestens März. Die Betriebskostenabrechnung deines Verwalters ebenfalls im ersten Quartal. Diese Dokumente brauchst du für die Steuererklärung.
Einkommensteuererklärung abgeben
Die Frist für die Steuererklärung ist der 31. Juli des Folgejahres. Mit einem Steuerberater verlängert sich die Frist automatisch bis Ende Februar des übernächsten Jahres. Alle Mieteinnahmen gehören in die Anlage V.
Steuerbescheid prüfen und ggf. Einspruch
Nach Abgabe erhältst du meist 2–6 Monate später den Steuerbescheid. Prüfe ihn sorgfältig – insbesondere alle Werbungskosten. Bei Abweichungen: Einspruch innerhalb von 1 Monat möglich.
Steuervorauszahlungen einplanen
Wer regelmäßig Mieteinnahmen hat, wird vom Finanzamt zu vierteljährlichen Steuervorauszahlungen (März, Juni, September, Dezember) verpflichtet. Das schützt vor einer großen Steuernachzahlung. Plane diese Zahlungen in deiner Liquiditätsplanung ein.
6 Wege, wie Vermieter Steuern auf Mieteinnahmen sparen
📉 Tipp 1: AfA-Satz maximieren (Sonder-AfA nutzen)
Bei Neubauten mit Bauantrag nach Oktober 2023 gilt: 3 % AfA + bis zu 5 % Sonder-AfA in den ersten vier Jahren. Das macht 8 % AfA pro Jahr – mehr als das Vierfache des normalen Satzes. Das Wachstumschancengesetz verlängert diesen Vorteil bis 2029. Nicht nutzen wäre teuer.
🏗️ Tipp 2: Renovierungskosten sofort abziehen
Erhaltungsaufwand (Reparaturen, die den Zustand erhalten) kann sofort vollständig abgezogen werden. Größere Erhaltungsaufwendungen können nach § 82b EStDV auch auf 2–5 Jahre verteilt werden – sinnvoll, wenn du in den Folgejahren höhere Einkünfte erwartest.
🔍 Tipp 3: Restnutzungsdauer-Gutachten
Ein Gutachter kann offiziell feststellen, dass dein Gebäude eine kürzere Restnutzungsdauer hat als 50 Jahre (die Basis für 2 %). Mit Gutachten lässt sich die AfA auf z.B. 3, 5 oder sogar 8 % erhöhen. Bei einem Gebäudewert von 200.000 € kann das 8.000 € mehr Abschreibung bedeuten.
💸 Tipp 4: Alle Werbungskosten lückenlos erfassen
Viele Vermieter vergessen absetzbare Kosten: Fahrtkosten zum Objekt (0,30 €/km), Kontoführungsgebühren für das Mietkonto, Inserate für Nachmieter, Rechtsschutzversicherung, Steuerberatungskosten, Fachliteratur. Im Durchschnitt werden 15–25 % der absetzbaren Werbungskosten nicht geltend gemacht.
👫 Tipp 5: Zusammenveranlagung mit Ehepartner
Bei Eheleuten mit unterschiedlichen Einkommen lohnt sich die gemeinsame Veranlagung fast immer: Der Verlust aus Vermietung (z.B. der hochverdienende Partner) verrechnet sich mit dem niedrigeren Einkommen des anderen. Das spart den vollen Grenzsteuersatz, nicht nur den Durchschnittssatz.
📋 Tipp 6: Steuerberater für Vermieter
Ein auf Immobilien spezialisierter Steuerberater kostet ca. 500–1.500 €/Jahr – spart aber typischerweise das Drei- bis Fünffache. Besonders lohnenswert bei mehreren Objekten, hohem Steuersatz oder bei Neuanschaffungen. Die Steuerberatungskosten sind selbst absetzbar.
Mieteinnahmen in der Steuererklärung: Anlage V korrekt ausfüllen
Einnahmen (Zeilen 7–14 Anlage V)
Hier trägst du alle Einnahmen aus der Vermietung ein:
- ✅ Kaltmiete (Zeile 9)
- ✅ Umlagen / Nebenkostenvorauszahlungen (Zeile 10)
- ✅ Einnahmen aus Garagen, Stellplätzen
- ✅ Sachleistungen der Mieter
- ❌ Nicht: Kautionen (solange nicht verbraucht)
Werbungskosten (Zeilen 33–77 Anlage V)
Diese Ausgaben mindern deinen steuerpflichtigen Überschuss:
- ✅ AfA (Zeile 33)
- ✅ Schuldzinsen (Zeile 42)
- ✅ Hausverwaltungskosten (Zeile 46)
- ✅ Grundsteuer (Zeile 49)
- ✅ Instandhaltung/Reparaturen (Zeile 50)
- ✅ Gebäudeversicherung (Zeile 54)
Für die genaue Steuerwirkung bei Kapitalanlage-Immobilien: Immobilien als Kapitalanlage · Für Spekulationssteuer beim Verkauf: Spekulationssteuer Rechner
Checkliste: Belege für die Anlage V sammeln
Hake ab, welche Dokumente du bereits zusammen hast – für eine vollständige und korrekte Steuererklärung:
FAQ – Mieteinnahmen versteuern
Nützliche Tools für Immobilieninvestoren
Immobilie kaufen & steueroptimiert finanzieren
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Ricardo Tunnissen
Ricardo Tunnissen ist Geschäftsführer von Baufi Deutschland und berät Immobilieninvestoren bei der steueroptimalen Strukturierung ihrer Mietobjekte. Als Experte für Baufinanzierung kennt er die steuerlichen Hebel für Vermieter und findet die passende Finanzierung, die Rendite nach Steuern maximiert.