Immobilien als Kapitalanlage
Immobilien als Kapitalanlage: Was beachten?
Ricardo Tunnissen
- aktualisiert am: 21/03/2024
🔍 Das Wichtigste vorab:
- Immobilien als Kapitalanlage werden stark von Angebot und Nachfrage sowie von wirtschaftlichen Faktoren wie Zinsraten beeinflusst, mit höheren Preisen und Mieteinnahmen in Regionen hoher Nachfrage und wirtschaftlicher Stärke.
- Für den Erfolg von Immobilien als Kapitalanlage ist eine sorgfältige Standortanalyse entscheidend, da die Lage maßgeblich Wert und Rendite bestimmt, besonders in Städten mit wachsender Bevölkerung und guter Infrastruktur.
- Die Finanzierung von Immobilien als Kapitalanlage benötigt oft Eigen- und Fremdkapital, wobei aktuelle Zinssätze und steuerliche Absetzbarkeit von Zinsen wichtige Faktoren sind.
- Steuerliche Vorteile, wie Abschreibungen und das Absetzen von Werbungskosten, können die Nettoinvestitionsrendite von Immobilieninvestitionen verbessern, weshalb eine steuerliche Beratung unerlässlich ist.
- Ein effektives Risikomanagement, das Faktoren wie potenzielle Leerstände, Zahlungsausfälle und unerwartete Instandhaltungskosten berücksichtigt, sichert die Rentabilität und Nachhaltigkeit der Investition in Immobilien als Kapitalanlage.
- Der Immobilienkauf stellt ein Investment mit längerfristiger Bindungswirkung dar. Eine Immobilie ist ein Sachwert, der als inflationssicher gilt und mit dem sich ein laufendes (Zusatz-)Einkommen generieren lässt. Was du zu Immobilien als Kapitalanlage wissen solltest, erfährst du in diesem Beitrag.
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📖 Inhaltsverzeichnis
Immobilien als Kapitalanlage - was bedeutet das?
Die Immobilienpreise haben in den vergangenen Jahren einen spektakulären Lauf gehabt. Angesichts anhaltender Niedrigzinsen und fehlender Anlagealternativen sind Immobilien gesucht wie nie. Zum Teil wird schon von Marktüberhitzung gesprochen. Das gilt vor allem für besonders begehrte Städte und Lagen.
Selbst die Corona-Pandemie konnte dem Immobilienboom nichts anhaben. Der Preisanstieg ging nahezu ungebremst weiter und betraf fast alle Immobiliensegmente – vielleicht mit Ausnahme von Handelsimmobilien.
Exemplarisch für die Preisdynamik ist der Preisanstieg bei Eigentumswohnungen. In den TOP 7-Metropolen haben sich Wohnungen von Ende 2015 bis Ende 2021 im Schnitt um gut 83 Prozent verteuert – gleichbedeutend mit einem durchschnittlichen jährlichen Wertzuwachs von über 10 Prozent, wenn man Ende 2015 gekauft hätte.
Die TOP 7-Metropolen sind die sieben deutschen Großstädte mit den „heißesten“ Immobilienmärkten, konkret:
- Berlin
- Düsseldorf
- Frankfurt/Main
- Hamburg
- Köln
- München
- Stuttgart
Immobilienerträge resultieren nicht nur aus möglichen Wertzuwächsen, sondern auch aus laufenden Mieteinnahmen. Während Wertgewinne von der Marktentwicklung abhängen und zumindest der Höhe nach unsicher sind, lassen sich Mieterträge gut und recht sicher kalkulieren.
Da sie regelmäßig fließen, wirken sie wie ein zusätzliches Einkommen. Allerdings ist Mieteinnahme nicht gleich Mietertrag. Bewirtschaftungskosten und Kosten für Instandhaltung müssen von den Einnahmen abgezogen werden.
Kosten und Gebühren
Beim Investieren in Immobilien als Kapitalanlage kommen verschiedene Kosten und Gebühren auf dich zu, die du von Anfang an einkalkulieren solltest. Diese zusätzlichen Ausgaben können einen erheblichen Einfluss auf die Rentabilität deiner Investition haben. Hier ein Überblick über die wichtigsten Kosten und Gebühren, mit denen du rechnen musst:
Kaufnebenkosten
Grunderwerbsteuer: Diese Steuer ist beim Kauf einer Immobilie fällig und variiert je nach Bundesland zwischen 3,5% und 6,5% des Kaufpreises. Angenommen, du kaufst eine Immobilie für 300.000 Euro in einem Bundesland mit einem Grunderwerbsteuersatz von 5%, dann beträgt die Grunderwerbsteuer 15.000 Euro.
Notarkosten und Grundbuchgebühren: Für die Beurkundung des Kaufvertrags und die Eintragung ins Grundbuch fallen Gebühren an, die sich üblicherweise auf etwa 1,5% bis 2% des Kaufpreises belaufen. Bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro wären das etwa 4.500 bis 6.000 Euro.
Maklergebühren: Falls du beim Kauf der Immobilie einen Makler beauftragst, kommen Maklergebühren hinzu, die in der Regel zwischen 3% und 7,14% des Kaufpreises (inklusive Mehrwertsteuer) liegen. Die genaue Höhe ist Verhandlungssache und variiert je nach Region und Marktlage.
Laufende Kosten
Hausverwaltung: Die Kosten für die Verwaltung deiner Immobilie können stark variieren, je nachdem, ob du einen professionellen Verwalter beauftragst oder die Verwaltung selbst übernimmst. Bei einer professionellen Hausverwaltung kannst du mit Kosten von etwa 15 bis 30 Euro pro Monat und Wohneinheit rechnen.
Instandhaltungsrücklage: Es ist ratsam, eine Rücklage für Instandhaltungskosten zu bilden, um auf unvorhergesehene Reparaturen vorbereitet zu sein. Eine gängige Empfehlung ist, jährlich etwa 1% des Immobilienwerts zurückzulegen.
Nebenkosten: Dazu zählen unter anderem Grundsteuer, Versicherungen (z.B. Gebäudeversicherung, Haftpflichtversicherung) und gegebenenfalls Kosten für Müllabfuhr und Straßenreinigung. Diese Kosten variieren je nach Immobilientyp und Standort.
Beispielrechnung
Angenommen, du erwirbst eine Immobilie für 300.000 Euro:
- Grunderwerbsteuer (5%): 15.000 Euro
- Notarkosten und Grundbuchgebühren (1,75%): 5.250 Euro
- Maklergebühren (6% inkl. MwSt.): 18.000 Euro
- Gesamte Kaufnebenkosten: 38.250 Euro
Zusätzlich zu den Kaufnebenkosten musst du laufende Kosten für Verwaltung, Instandhaltung und Nebenkosten einkalkulieren, die deine Nettorendite beeinflussen.
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Marktverständnis
Ein gutes Marktverständnis ist das A und O, wenn es um Immobilieninvestitionen geht. Der Markt kann schwanken, beeinflusst von Wirtschaft, Politik und gesellschaftlichen Trends. Hier erfährst du, wie du den Immobilienmarkt verstehst und was das für deine Investition bedeutet.
Was ist der Immobilienmarkt?
Der Immobilienmarkt umfasst alle Kauf-, Verkaufs- und Mietaktivitäten von Immobilien. Er ist in zwei Hauptbereiche unterteilt: den Wohnimmobilienmarkt für Häuser und Wohnungen und den Gewerbeimmobilienmarkt für Büros, Einzelhandelsflächen und andere geschäftlich genutzte Immobilien.
Angebot und Nachfrage
Wie bei jedem Markt wird auch der Immobilienmarkt von Angebot und Nachfrage bestimmt. Wenn viele Menschen in einer Gegend wohnen wollen, aber nur wenige Häuser verfügbar sind, steigen die Preise (Käufermarkt). Gibt es hingegen mehr Immobilien als Interessenten, sinken die Preise (Verkäufermarkt).
Wirtschaftliche Faktoren
Zinsen spielen eine große Rolle. Niedrige Zinsen machen Kredite günstiger, was mehr Menschen ermutigt, Immobilien zu kaufen, und somit steigen die Preise. Hohe Zinsen hingegen bremsen die Kaufaktivitäten, was die Preise senken kann.
Regionale Unterschiede
Nicht jeder Ort ist gleich. Manche Städte oder Stadtteile sind aufgrund ihrer Wirtschaft, Infrastruktur oder Lebensqualität beliebter. Dies führt zu höherer Nachfrage und höheren Preisen in diesen Gebieten.
Beispiel
Angenommen, in einer beliebten Stadt wie München sind die Zinsen für Immobilienkredite gerade sehr niedrig, bei etwa 2%. Eine Wohnung, die 400.000 Euro kostet, könnte mit einem Darlehen über 90% des Wertes finanziert werden. Das bedeutet, du bräuchtest 40.000 Euro Eigenkapital und würdest einen Kredit über 360.000 Euro aufnehmen. Bei einem Zinssatz von 2% wären die jährlichen Zinskosten 7.200 Euro.
Wenn diese Wohnung in einer guten Lage liegt, könnte sie leicht für 1.200 Euro pro Monat vermietet werden, was 14.400 Euro pro Jahr entspricht. Abzüglich der Zinskosten bleiben dir 7.200 Euro vor Steuern und anderen Kosten wie Instandhaltung und Verwaltungsgebühren.
Marktbeobachtung
Um auf dem Immobilienmarkt erfolgreich zu sein, ist es wichtig, ihn kontinuierlich zu beobachten. Achte auf Nachrichten über Wirtschaft, Bauprojekte in der Region und Änderungen im Zinsniveau. Auch gesetzliche Änderungen, wie neue Steuergesetze oder Mietpreisbremsen, können den Markt beeinflussen.
Standortanalyse
Eine sorgfältige Standortanalyse ist entscheidend, wenn es darum geht, Immobilien als Kapitalanlage zu bewerten. Sie untersucht eine Vielzahl von Faktoren, die den Wert und die Attraktivität von Immobilien als Kapitalanlage beeinflussen können.
Ein gut gewählter Standort kann den Unterschied ausmachen zwischen einer Investition, die langfristig lukrative Renditen abwirft, und einer, die hinter den Erwartungen zurückbleibt. Hier wird erläutert, wie du eine Standortanalyse für Immobilien als Kapitalanlage durchführst.
Wirtschaftliche Entwicklung
Ein zentraler Aspekt ist die wirtschaftliche Entwicklung einer Region. Gebiete mit einer dynamischen Wirtschaft ziehen Menschen an, was die Nachfrage nach Wohnraum steigert.
So haben zum Beispiel Städte wie München und Hamburg aufgrund ihrer starken Wirtschaft und vielfältigen Beschäftigungsmöglichkeiten höhere Immobilienpreise und Mieteinnahmen, was sie zu attraktiven Standorten für Immobilien als Kapitalanlage macht.
Infrastruktur und Verkehrsanbindung
Die Nähe zu wichtigen Verkehrsverbindungen steigert ebenfalls die Attraktivität eines Standortes für Immobilien als Kapitalanlage. Eine Immobilie in Berlin-Kreuzberg, die in Gehweite zu U-Bahn-Stationen liegt, kann höhere Mieteinnahmen erzielen als eine vergleichbare Immobilie in einem abgelegeneren Vorort.
Demografische Trends
Regionen, die eine junge und wachsende Bevölkerung aufweisen, versprechen eine anhaltende Nachfrage nach Wohnraum. Die Analyse demografischer Daten gibt Aufschluss über potenzielle langfristige Entwicklungen der Nachfrage. Universitätsstädte wie Heidelberg oder Freiburg ziehen junge Menschen an, was zu einer stabilen Nachfrage nach Mietwohnungen führt.
Soziale Infrastruktur
Ein weiterer wichtiger Faktor ist die Verfügbarkeit von sozialer Infrastruktur wie Schulen, Krankenhäusern, Einkaufsmöglichkeiten und Freizeiteinrichtungen, die einen Standort für Immobilien als Kapitalanlage attraktiver machen. Familien bevorzugen beispielsweise Regionen mit einem guten Bildungsangebot, was die Nachfrage in bestimmten Gebieten erhöhen kann.
Beispielrechnung
Angenommen, du interessierst dich für den Kauf einer Wohnung in Leipzig, einer Stadt mit positiver wirtschaftlicher Entwicklung. Die Wohnung kostet 250.000 Euro und befindet sich in einem Stadtteil mit hervorragender Verkehrsanbindung und Nähe zur Universität. Die erwarteten Mieteinnahmen liegen bei 800 Euro pro Monat.
Daraus resultieren jährliche Mieteinnahmen von 9.600 Euro. Nach Abzug der Betriebskosten (ohne Finanzierung) von etwa 2.000 Euro pro Jahr verbleiben 7.600 Euro. Dies entspricht einer Bruttorendite von circa 3,04 % (7.600 Euro / 250.000 Euro * 100) für Immobilien als Kapitalanlage.
Objektanalyse
Die Objektanalyse dient dazu, eine Immobilie umfassend zu bewerten, bevor du eine Investitionsentscheidung triffst. Dabei werden verschiedene Faktoren berücksichtigt:
Lage: Eine gute Lage ist entscheidend für den Wert und die Attraktivität einer Immobilie. Faktoren wie Infrastruktur, Verkehrsanbindung, Nähe zu Schulen, Einkaufsmöglichkeiten und Freizeitangeboten spielen eine wichtige Rolle.
Zustand der Immobilie: Der bauliche Zustand, das Alter der Immobilie und der Renovierungsbedarf müssen sorgfältig geprüft werden. Eine ältere Immobilie kann hohe Instandhaltungskosten nach sich ziehen.
Mieteinnahmen und Rendite: Berechne die potenziellen Mieteinnahmen und vergleiche diese mit den laufenden Kosten sowie dem Kaufpreis, um die Rendite zu ermitteln.
Marktentwicklung: Informiere dich über die aktuellen und zukünftigen Markttrends in der Region. Steigende oder fallende Preise können den Wert deiner Investition beeinflussen.
Beispiel: Du interessierst dich für den Kauf einer Wohnung für 250.000 Euro in einer attraktiven Stadt. Die erwarteten Mieteinnahmen betragen 1.000 Euro pro Monat. Nach Abzug aller laufenden Kosten (z.B. Verwaltung, Instandhaltung, nicht umlagefähige Nebenkosten) von etwa 200 Euro pro Monat ergibt sich eine Nettomieteinnahme von 800 Euro. Die jährlichen Nettomieteinnahmen betragen somit 9.600 Euro, was einer Bruttorendite von 3,84% entspricht.
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Wie berechnet sich die Immobilienrendite?
Die Renditeberechnung ist ein wesentliches Werkzeug, um die Attraktivität von Immobilien als Kapitalanlage zu beurteilen. Sie hilft dir zu verstehen, wie profitabel deine Investition im Vergleich zu anderen Anlageoptionen sein kann. Dabei werden verschiedene Methoden angewandt, um die mögliche Rendite deiner Immobilieninvestition zu schätzen. Hier erfährst du, wie du die Rendite berechnest und was du dabei beachten solltest.
Bruttorendite
Die Bruttorendite gibt ein erstes, einfaches Verhältnis von jährlichen Mieteinnahmen zum Kaufpreis der Immobilie an. Die Formel lautet:
Bruttomietrendite = Jahreskaltmiete/Kaufpreis x 100
Beispiel: Du kaufst eine Wohnung für 200.000 Euro, die du für 800 Euro monatlich vermietest. Die jährlichen Mieteinnahmen betragen somit 9.600 Euro.
Bruttorendite= 9.600/200.000*100 = 4,8 Prozent
Nettorendite
Die Nettorendite ist aussagekräftiger, da sie auch die laufenden Kosten berücksichtigt. Dazu zählen nicht nur Betriebskosten, sondern auch Verwaltungsgebühren, Instandhaltungsrücklagen und gegebenenfalls die Finanzierungskosten. Die Formel hierfür ist:
Nettomietrendite = (Jahresnettomiete – Bewirtschaftungskosten)/(Kaufpreis + Nebenkosten) x 100
Beispiel: Neben dem Kaufpreis von 200.000 Euro fallen 10.000 Euro Anschaffungsnebenkosten an. Die jährlichen Kosten für die Immobilie belaufen sich auf 2.000 Euro.
Nettorendite= (9.600 – 2.000)/(200.000 + 10.000) * 100
Faktoren, die die Rendite beeinflussen
- Lage: Eine gute Lage kann zu höheren Mieteinnahmen und einer besseren Wertentwicklung führen.
- Finanzierung: Die Konditionen deiner Finanzierung, insbesondere der Zinssatz, beeinflussen deine Kosten und damit die Nettorendite.
- Marktbedingungen: Schwankungen im Immobilienmarkt können Mieteinnahmen und den Wert der Immobilie beeinflussen.
Bedeutung der Renditeberechnung
Die Renditeberechnung ermöglicht dir, verschiedene Investitionen objektiv zu vergleichen. Eine höhere Rendite deutet auf eine potenziell lohnendere Investition hin, birgt aber möglicherweise auch höhere Risiken. Es ist wichtig, neben der Rendite auch andere Faktoren wie die langfristige Wertsteigerung der Immobilie und das Risiko von Leerständen zu berücksichtigen.
Cashflow(-Rendite)
Cashflow-Rendite = Nettomietrendite – Kapitaldienst <- Kapitaldienst = Zinssatz + Tilgungssatz
Diese Kennzahl zeigt als Prozentwert an, wieviel von der Nettomietrendite nach Abzug der Belastung durch Fremdfinanzierung des Investments übrig bleibt. Die Cash Flow-Rendite ist ein Zwitter aus Liquiditäts- und Erfolgskennzahl.
Eigenkapitalrendite
Eigenkapitalrendite = (Jahresbruttomiete – Bewirtschaftungskosten)/Eigenkapital x 100
Diese Rendite gibt die zu erwartende durchschnittliche Verzinsung des Eigenkapitals beim Immobilien-Investment an.
Multiplikator
Multiplikator = (Kaufpreis + Nebenkosten)/(Jahresbruttomiete – Bewirtschaftungskosten)
Der Multiplikator ist keine Rendite-Kennzahl, weist aber Rendite-Bezug auf. In seine Berechnung fließen die gleichen Größen ein wie bei Berechnung der Nettomietrendite. Diese lässt sich ganz einfach nach folgender Formel aus dem Multiplikator ableiten:
Nettomietrendite = 100/Multiplikator
Mit Hilfe des Multiplikators lässt sich abschätzen, wie schnell sich das Immobilien-Investment amortisiert. Der Multiplikator gibt die Zahl der Jahre an, bis die Mieterträge die Anschaffungskosten des Objektes wieder eingespielt haben (Amortisationsdauer).
Beim Maklerverfahren – einem von Immobilienmaklern gerne genutzten Verfahren zur überschlägigen Immobilienbewertung – spielt der Multiplikator eine wichtige Rolle.
Alle diese Kennzahlen dienen der mehr oder weniger überschlägigen Einschätzung im Vorhinein, ob sich ein Immobilien-Investment rentiert. Dabei handelt es sich durchweg um Vor-Steuer-Betrachtungen. Das ist durchaus sinnvoll, denn die Steuerlast hängt von der persönlichen Besteuerung des Investors ab.
Nicht berücksichtigt werden mögliche Gewinne durch den späteren Weiterverkauf des Objekts. Diese lassen sich im Vorhinein schwer kalkulieren und sind abhängig von den künftigen Marktverhältnissen. Bei einer Betrachtung im Nachhinein ist der Wertzuwachs natürlich mit einzubeziehen. Er macht das Immobilien-Investment oft erst richtig rentierlich.
Immobilien als Kapitalanlage finanzieren
Die Zinssätze für Immobiliendarlehen in Deutschland lagen Ende 2023 zwischen etwa 2,5 % und 3,5 % für 10-jährige Darlehen, abhängig von der Bonität des Käufers und der Höhe des Eigenkapitals.
Bei einer 80%igen Finanzierung eines Objektes für 300.000 Euro mit einem Zinssatz von 3 % und einer Tilgungsrate von 2 %, belaufen sich die jährlichen Kosten für Zins und Tilgung auf ca. 15.000 Euro.
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Immobilien als Kapitalanlage und Steuern
Bisher haben wir steuerliche Gesichtspunkte weitgehend vernachlässigt. Diese sind aber mit zu berücksichtigen – denn: Der Erwerb, das Eigentum und die Vermietung von Immobilien als Kapitalanlage besitzen eine ganze Reihe an steuerlichen Folgewirkungen:
Grunderwerbsteuer
Beim Erwerb von Immobilien als Kapitalanlage fällt Grunderwerbsteuer an. Die dafür geltenden Steuersätze sind von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich und bewegen sich (Stand April 2024) in einer Bandbreite von 3,5 Prozent bis 6,5 Prozent vom Kaufpreis.
Grundsteuer
Für das Eigentum an Immobilien als Kapitalanlage ist fortlaufend die Grundsteuer zu zahlen. Die Grundsteuer ist eine Gemeindesteuer. Die Steuerhöhe wird über die Festlegung des Hebesatzes von den Kommunen selbst bestimmt.
Bei der Vermietung eines Objektes kann die Grundsteuer üblicherweise auf den Mieter umgelegt werden, so dass du als Eigentümer nicht belastet wirst.
Einkommenssteuer
Mieteinnahmen aus Immobilien als Kapitalanlage stellen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung dar und unterliegen der Einkommenssteuer. Zu versteuern sind die realen Mieterträge – also die Mieteinnahmen nach Abzug der für die Vermietung anfallenden Kosten (Werbungskosten).
Dazu zählen insbesondere die jährlichen Abschreibungen auf die Anschaffungskosten (Kaufpreis + Anschaffungsnebenkosten inkl. Grunderwerbsteuer), Kosten für Reparaturen und Renovierung sowie die Finanzierungskosten (Kreditzinsen). Für die Besteuerung gilt der persönliche Steuersatz. Bleiben die zu versteuernden Erträge, gegebenenfalls zusammen mit anderen steuerpflichtigen Einkünften, unterhalb des steuerlichen Grundfreibetrags, findet keine Besteuerung statt.
Wenn du Immobilien als Kapitalanlage mit Gewinn verkaufst, wird das als privates Veräußerungsgeschäft gewertet. Für den Gewinn ist dann ebenfalls Einkommensteuer – umgangssprachlich: Spekulationssteuer – zu zahlen.
Spekulationssteuer
Du kannst die Spekulationssteuer vermeiden, indem du das Objekt länger als zehn Jahre hältst. Dann bleibt der Gewinn steuerfrei. Dies gilt auch bei kürzeren Haltedauern, sofern du das Objekt im Jahr des Verkaufs und mindestens in den beiden Jahren davor selbst nutzt. Findet eine Besteuerung statt, kommt wiederum der persönliche Steuersatz zur Anwendung.
Steuern können auch im Erbfall oder bei der Schenkung von Immobilien als Kapitalanlage anfallen – in Form von Erbschaft- oder Schenkungsteuer. Hier gelten allerdings in Abhängigkeit vom Verhältnis zum Erblasser bzw. Schenkenden Freibeträge – je enger die Beziehung, desto höher der Freibetrag. Bei Ehegatten bzw. Lebenspartnern beläuft sich der Freibetrag zum Beispiel auf 500.000 Euro, bei Kindern auf 400.000 Euro.
Diese steuerlichen Regelungen beziehen sich alle auf privaten Immobilienbesitz. Bei gewerblichem Immobilieneigentum ist die Besteuerung zum Teil anders. Einen besonderen steuerlichen Vorteil bei Immobilien als Kapitalanlage stellt die Steuerfreiheit von Wertgewinnen nach zehn Jahren dar. Bei Wertpapier-Anlagen unterliegen Kursgewinne dagegen unabhängig von der Haltedauer immer der Kapitalertragbesteuerung (Abgeltungsteuer).
Da der Wertzuwachs der Immobilie häufig eine wichtige Ertragskomponente darstellt, ist dieser Steuervorteil nicht zu unterschätzen.
rechtliche Rahmenbedingungen
Die rechtlichen Rahmenbedingungen spielen eine entscheidende Rolle bei Immobilien als Kapitalanlage. Sie umfassen eine Vielzahl von Gesetzen und Vorschriften, die den Kauf, Besitz und Verkauf von Immobilien regeln.
Ein fundiertes Verständnis dieser rechtlichen Aspekte kann dir helfen, Risiken zu minimieren und deine Investitionen zu schützen. Hier erhältst du einen Überblick über die wichtigsten rechtlichen Rahmenbedingungen in Deutschland, die du als Immobilieninvestor kennen solltest.
Kauf und Verkauf
Der Kauf und Verkauf von Immobilien wird durch das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) geregelt. Ein Immobilienkaufvertrag muss notariell beurkundet werden, um rechtsgültig zu sein. Dies stellt sicher, dass alle wichtigen Informationen und Vereinbarungen festgehalten und von beiden Parteien verstanden wurden.
Die Notarkosten sowie die Grunderwerbsteuer, die je nach Bundesland zwischen 3,5% und 6,5% des Kaufpreises beträgt, sind vom Käufer zu tragen.
Mietrecht
Das Mietrecht in Deutschland ist überwiegend im BGB festgelegt und bietet einen starken Schutz für Mieter. Als Vermieter musst du dich an strenge Vorschriften halten, beispielsweise bei Mieterhöhungen, Kündigungen oder Nebenkostenabrechnungen.
Es ist wichtig, sich mit diesen Regelungen vertraut zu machen, um Konflikte mit Mietern zu vermeiden und rechtliche Auseinandersetzungen zu minimieren.
Wohnungseigentums-Gesetz
Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) regelt das Eigentum an Wohnungen und die Teilung von Gebäuden in einzelne Wohneinheiten.
Es definiert die Rechte und Pflichten von Wohnungseigentümern, sowohl in Bezug auf ihre eigenen Einheiten als auch auf die gemeinschaftlichen Teile des Gebäudes. Das WEG ist besonders relevant, wenn du in Mehrfamilienhäuser oder Wohnanlagen investierst.
Baurecht bei Immobilien als Kapitalanlage
Das Baurecht umfasst Vorschriften zur Bebauung von Grundstücken, die in der Bauordnung des jeweiligen Bundeslandes sowie im Baugesetzbuch (BauGB) festgelegt sind.
Bevor du ein Gebäude errichtest oder umfangreiche Umbaumaßnahmen planst, musst du dich über die zulässige Bebauung, Abstandsflächen und andere baurechtliche Vorgaben informieren. Eine Baugenehmigung ist in vielen Fällen erforderlich.
Energieeinspar-Verordnung (EnEV)
Die EnEV setzt Standards für die Energieeffizienz von Gebäuden fest. Bei Neubauten müssen bestimmte Energieeffizienzkriterien erfüllt werden. Auch bei Bestandsimmobilien kann eine Sanierung notwendig werden, um den gesetzlichen Anforderungen zu entsprechen.
Die EnEV hat direkte Auswirkungen auf die Investitionskosten und den Wert deiner Immobilie.
Beispiel: Mietrecht
Angenommen, du besitzt eine Wohnung, die du für 1.000 Euro pro Monat vermietest. Nach dem aktuellen Mietrecht darfst du die Miete unter bestimmten Bedingungen erhöhen, allerdings nicht um mehr als 20% innerhalb von drei Jahren (in einigen Städten liegt diese Grenze bei 15% aufgrund einer Mietpreisbremse). Dies bedeutet, dass du die Miete maximal um 200 Euro innerhalb dieses Zeitraums anheben darfst, sofern die ortsübliche Vergleichsmiete dies zulässt.
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Leverage Effekt bei Immobilien als Kapitalanlage
Bei selbst genutzten Immobilien ist stets ein möglichst hoher Anteil an Eigenkapital bei der Finanzierung zu empfehlen. Im Fall von Immobilien als Kapitalanlage sieht das etwas anders aus. Hier sollte zwar auch in gewissem Umfang Eigenkapital eingesetzt werden, denn es wirkt als Risikopuffer und beeinflusst die Finanzierungskosten positiv.
Die Kreditfinanzierung hat aber auch Vorteile. Sie kann dazu genutzt werden, um die Eigenkapitalrendite zu steigern. Man nennt das auch Leverage-Effekt – auf Deutsch: Hebeleffekt. Die Kreditzinsen mindern als Werbungskosten die steuerpflichtigen Mieterträge. Bei richtiger Gestaltung kann der Kredit (Zinsen + Tilgung) vollständig aus den Mieteinnahmen bedient werden, belastet also deinen persönlichen Haushalt nicht.
Um die Wirkung des Leverage-Effektes zu verdeutlichen, folgendes einfache Beispiel: angenommen sei ein Immobilienerwerb zu Anschaffungskosten von 250.000 Euro. In Szenario 1 soll eine vollständige Finanzierung mit Eigenkapital erfolgen, in Szenario 2 mit je 50 Prozent Eigenkapital und Fremdkapital. Hier nimmst du dann 125.000 Euro Kredit auf (unterstellt sei ein endfälliges Darlehen -> Tilgung in einer Summe am Laufzeitende. Vorher fallen nur Zinszahlungen an). Die Kreditzinsen sollen 3 Prozent p.a. betragen, die jährlichen Mieterträge (vor Zinsen) 10.000 Euro bzw. 4 Prozent der Anschaffungskosten.
In Szenario 1 beträgt die Eigenkapitalrendite wegen 100 Prozent Eigenfinanzierung 4 Prozent, in Szenario 2 berechnet sie sich nach dieser Formel: ((Mieterträge vor Zinsen – Kreditzinsen)/Eigenkapital) x 100 bzw. ((10.000 Euro – 125.000 Euro x 0,03)/125.000) x 100 = 5 Prozent. Die Verzinsung des eingesetzten Eigenkapitals ist also um einen Prozentpunkt höher als bei vollständiger Eigenfinanzierung.
Der Leverage-Effekt erhöht die Eigenkapitalrendite allerdings nur, wenn die Mietrendite (vor Zinsen) höher ist als der Kreditzinssatz. Liegt die Mietrendite unter dem Kreditzins – zum Beispiel durch längere Leerstände -, dann wirkt sich der Hebeleffekt negativ aus. Das zeigt: Kreditfinanzierung verbessert die Renditechancen, bedeutet aber auch ein größeres Risiko. Schon das spricht dafür, nicht ganz auf Eigenkapital zu verzichten.
Exit-Strategien bei Immobilien als Kapitalanlage
Eine gut durchdachte Exit-Strategie ist essenziell, um den maximalen Gewinn aus deiner Immobilieninvestition zu erzielen. Mögliche Exit-Strategien umfassen:
Verkauf nach Wertsteigerung: Wenn die Immobilie im Wert gestiegen ist, kann ein Verkauf eine hohe Rendite bringen. Die Wertsteigerung kann durch Marktentwicklungen oder durch Renovierungen und Modernisierungen erreicht werden.
Langfristige Vermietung: Eine langfristige Vermietung bietet kontinuierliche Einnahmen und potenzielle Wertsteigerungen über die Zeit. Dies eignet sich besonders für Immobilien in stabilen und wachsenden Märkten.
Umnutzung: In einigen Fällen kann die Umnutzung der Immobilie (z.B. von Gewerbe- zu Wohnraum) den Wert erheblich steigern und neue Vermarktungsmöglichkeiten eröffnen.
Beispiel für eine Exit-Strategie: Angenommen, du hast eine Immobilie mit dem Ziel gekauft, sie nach fünf Jahren mit Gewinn zu verkaufen. Während dieser Zeit sind die Immobilienpreise in der Region um durchschnittlich 3% pro Jahr gestiegen.
Deine ursprüngliche Investition von 250.000 Euro wäre nach fünf Jahren etwa 289.818 Euro wert, basierend auf der kumulativen Wertsteigerung. Dies stellt eine signifikante Wertsteigerung dar und könnte einen guten Zeitpunkt für den Verkauf darstellen.
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Pro und Contra Immobilien-Investment
Immobilien gelten als eine attraktive Option für Anleger, die auf der Suche nach einem sicheren und gut kalkulierbaren Investment sind. Wenn du in Immobilien investierst, legst du dein Geld in einem Sachwert an, der traditionell als guter Inflationsschutz dient. Über die Jahre hinweg bieten die Mieterträge, insbesondere nach dem Ende der Finanzierungsphase, ein willkommenes regelmäßiges Zusatzeinkommen.
Zudem bietet die Investition in Immobilien als Kapitalanlage die Möglichkeit, Steuern zu sparen, sofern die Investition geschickt angegangen wird. Als eigene Anlageklasse tragen Immobilien darüber hinaus zu einer positiven Risikodiversifikation deines Vermögens bei.
Trotz dieser Vorteile gibt es auch Nachteile, die nicht unerwähnt bleiben dürfen. Immobilieninvestments binden das Kapital stets längerfristig. Dies kann problematisch sein, wenn du das investierte Geld kurzfristig oder vorzeitig benötigst, da Notverkäufe von Immobilien oft mit Verlusten verbunden sind.
Weiterhin erfordert der Erwerb einer Immobilie eine erhebliche Menge an Geld. Sollten dadurch andere Investments stark eingeschränkt werden, kann ein Klumpenrisiko entstehen.
Darüber hinaus macht eine Immobilie als Kapitalanlage Arbeit. Zwar kann ein Verwalter viele Aufgaben übernehmen, doch entstehen dadurch zusätzliche Kosten. Es gibt auch verschiedene Risiken, die berücksichtigt werden müssen:
Die Instandhaltung kann teurer ausfallen als erwartet, das Objekt lässt sich möglicherweise nicht so gut vermieten wie gedacht, und Probleme mit Mietern können auftreten. Zudem sind Wertsteigerungen zwar möglich, aber sie sind unsicher und schwer kalkulierbar, was die Vorhersage des langfristigen Erfolgs der Investition erschwert.
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass Immobilien als Kapitalanlage sowohl beträchtliche Vorteile als auch Herausforderungen bieten. Eine sorgfältige Planung, das Abwägen von Chancen und Risiken sowie die Berücksichtigung der eigenen finanziellen Möglichkeiten und Ziele sind entscheidend, um das Beste aus einer Immobilieninvestition herauszuholen.