Wohnungsbesichtigung: Worauf achten? Checkliste mit Bewertung & Protokoll
Eine Wohnung oder ein Haus sieht bei der Besichtigung oft besser aus, als es ist – und unter Zeitdruck übersieht man schnell die entscheidenden Mängel. Diese Seite zeigt dir worauf du bei der Wohnungsbesichtigung wirklich achten musst, ob du kaufen oder mieten willst. Mit der interaktiven Checkliste hakst du vor Ort jeden Punkt ab, bekommst eine Bewertung der Wohnung und erstellst per Klick dein persönliches Besichtigungsprotokoll als PDF – mit Adresse, Datum und deinen Notizen.
Von Ricardo Tunnissen, Geschäftsführer Baufi Deutschland | §34i GewO
Der teuerste Mangel – hier besonders genau hinsehen.
So nutzt du die Besichtigungs-Checkliste
Öffne die Checkliste am besten auf dem Handy und gehe sie direkt vor Ort durch. Du hakst jeden Punkt ab, der in Ordnung ist – der Rest bleibt sichtbar als „noch prüfen". So vergisst du nichts und hast am Ende ein objektives Bild statt eines Bauchgefühls.
1. Kauf oder Miete wählen
Stelle oben ein, ob du kaufen oder mieten willst. Die Checkliste blendet automatisch die passenden Zusatzpunkte ein (z. B. Hausgeld beim Kauf, Kaution bei der Miete).
2. Abhaken, was passt
Jeder Punkt ist positiv formuliert. Hake ab, was du geprüft hast und was in Ordnung ist. Was offen bleibt, solltest du nachfragen oder genauer ansehen.
3. Bewertung lesen
Oben siehst du live, wie viel Prozent der Punkte in Ordnung sind – mit einem klaren Urteil. So vergleichst du mehrere Wohnungen fair miteinander.
4. Notizen ergänzen
Halte im Notizfeld konkrete Mängel, Maße oder Aussagen des Verkäufers fest – das hilft später bei der Entscheidung und bei Preisverhandlungen.
5. Protokoll als PDF
Ein Klick auf „Besichtigungsprotokoll speichern" erzeugt ein sauberes PDF mit Adresse, Datum, Bewertung und deinen Notizen – ideal zum Ablegen und Vergleichen.
6. Fotos nicht vergessen
Mache zusätzlich Fotos von jedem Raum und allen Mängeln. Bei mehreren Besichtigungen verschwimmen sonst schnell die Eindrücke.
Warum die Besichtigung über Freude oder Reue entscheidet
Eine Besichtigung dauert oft nur 20 bis 30 Minuten – und in dieser kurzen Zeit triffst du eine Entscheidung, die dich beim Kauf über Jahrzehnte und bei der Miete über Jahre begleitet. Verkäufer und Vermieter präsentieren die Immobilie von ihrer besten Seite: aufgeräumt, gut beleuchtet, bei schönem Wetter. Mängel wie Feuchtigkeit, Hellhörigkeit oder ein sanierungsbedürftiges Dach sieht man nur, wenn man gezielt danach sucht.
Genau hier hilft eine strukturierte Checkliste. Sie sorgt dafür, dass du unter Zeitdruck und in der oft emotionalen Situation nichts Wichtiges übersiehst – und dass du mehrere Objekte sachlich vergleichen kannst, statt dich vom ersten Eindruck leiten zu lassen. Beim Kauf geht es zusätzlich um sehr viel Geld: Ein übersehener Sanierungsstau kann später zehntausende Euro kosten.
Vorbereitung: Was du zur Besichtigung mitnimmst
Wer vorbereitet zur Besichtigung kommt, sieht mehr und wirkt – gerade im umkämpften Mietmarkt – seriöser. Diese Dinge solltest du dabeihaben:
Maßband & Grundriss
Zum Nachmessen der Räume – passen deine Möbel? Ein grober eigener Grundriss mit Maßen hilft enorm.
Handy für Fotos & diese Checkliste
Fotos von jedem Raum und allen Mängeln, dazu die Checkliste zum Abhaken direkt vor Ort.
Deine Unterlagen
Bei Miete: Selbstauskunft, Einkommensnachweise, SCHUFA. Beim Kauf: idealerweise schon eine Finanzierungsbestätigung.
Fragenliste
Notiere vorab deine wichtigsten Fragen (siehe weiter unten), damit du im Gespräch nichts vergisst.
💡 Vereinbare die Besichtigung möglichst bei Tageslicht – und wenn möglich zu unterschiedlichen Zeiten. So erkennst du Mängel besser und hörst, wie laut es morgens, abends oder am Wochenende ist.
Worauf du bei Lage und Umgebung achtest
Die Lage ist das Einzige, was du später nicht ändern kannst. Schon der Weg zur Besichtigung verrät viel: Wie wirkt die Straße, die Nachbarschaft, der Eingangsbereich? Ein bewährter Trick erfahrener Käufer und Mieter ist der Blick auf die Mülltonnen und das Treppenhaus – ihr Zustand sagt mehr über die Hausgemeinschaft als jedes Exposé.
Prüfe die Anbindung (öffentlicher Nahverkehr, Hauptstraßen), die Infrastruktur (Einkaufen, Ärzte, Schulen, Kitas) und die Parksituation. Achte gezielt auf Lärmquellen: viel befahrene Straßen, Bahnlinien, Gewerbe oder Gastronomie. Was tagsüber ruhig wirkt, kann abends ganz anders sein. Ein kurzer Spaziergang durchs Viertel vor oder nach der Besichtigung lohnt sich immer.
Gebäude, Treppenhaus und Gemeinschaftsflächen
Bevor du die Wohnung selbst betrittst, lohnt der Blick auf das gesamte Gebäude. Fassade, Dach und Eingangsbereich zeigen, wie gut das Haus instand gehalten wird. Risse in der Fassade, feuchte Kellerwände oder ein erkennbar altes Dach sind Warnzeichen – beim Kauf können sie auf teure Sanierungen oder Sonderumlagen hindeuten.
Sieh dir Treppenhaus, Keller und Abstellräume an: gepflegt und trocken? Gibt es einen Fahrradkeller, einen Aufzug, Barrierefreiheit – falls dir das wichtig ist? Frage nach dem Baujahr und dem energetischen Zustand (Dämmung, Fenster, Heizung). Bei einer Eigentumswohnung ist der Zustand des Gemeinschaftseigentums besonders wichtig, weil du als Eigentümer anteilig für Reparaturen aufkommst.
Wände, Decken und Böden prüfen
In der Wohnung selbst beginnst du am besten systematisch Raum für Raum. Sieh dir Wände und Decken genau an: Gibt es Risse, Verfärbungen oder frisch überstrichene Stellen? Frisch gestrichene einzelne Flecken können harmlos sein – oder einen Wasserschaden verdecken. Bei den Böden achtest du auf den Zustand des Belags, knarrende oder schiefe Stellen und Übergänge. Türen sollten sauber schließen, ohne zu klemmen. Prüfe nebenbei, ob in jedem Raum genügend Steckdosen an sinnvollen Stellen sitzen.
Feuchtigkeit und Schimmel erkennen
Feuchtigkeit und Schimmel sind die teuersten und gesundheitlich heikelsten Mängel – und sie lassen sich leicht kaschieren. Achte auf Stockflecken an Wänden und Decken, besonders in Raumecken, hinter Möbeln, an Außenwänden und in Bad und Keller. Ein muffiger Geruch beim Betreten ist ein deutliches Warnsignal, ebenso Kondenswasser an den Fenstern.
Lass dich nicht von frischer Farbe oder strategisch platzierten Möbeln und Bildern täuschen – schau ruhig dahinter. Im Zweifel fragst du direkt nach früheren Wasserschäden. Beim Kauf gilt: Verschwiegene, arglistig verheimlichte Mängel können später rechtlich relevant sein, aber niemand möchte einen langwierigen Streit. Lieber vorher genau hinsehen als hinterher sanieren.
⚠️ Schimmel ist im Tool ein eigener Block. Bleibt hier auch nur ein Punkt offen, solltest du die Wohnung sehr kritisch bewerten oder eine zweite Besichtigung mit Fachmann vereinbaren.
Fenster und Türen
Fenster sind ein großer Kostenfaktor für Energie und Komfort. Prüfe, ob sie dicht schließen und sich leicht öffnen lassen, und ob es sich um Doppel- oder Dreifachverglasung handelt. Zugluft, beschlagene Scheiben zwischen den Glasebenen oder klemmende Griffe deuten auf Sanierungsbedarf hin. Achte auf vorhandene Rollläden oder Verdunklungsmöglichkeiten, gerade in Schlafräumen. Die Wohnungs- und Haustür sollten sicher schließen – ein gutes Schloss ist beim Einzug schnell vergessen, aber wichtig.
Heizung, Energieausweis und Energiekosten
Die Energiekosten sind die „zweite Miete" – und beim Kauf ein entscheidender Faktor. Frag nach der Heizungsart und ihrem Alter (Gas, Öl, Wärmepumpe, Fernwärme) und lass dir den Energieausweis zeigen. Er ist bei Verkauf und Vermietung Pflicht und verrät den energetischen Zustand sowie den zu erwartenden Verbrauch. Prüfe, ob Heizkörper und Thermostate funktionieren und wie das Warmwasser bereitet wird.
Ein schlechter energetischer Zustand bedeutet hohe laufende Kosten und – beim Kauf – möglicherweise eine gesetzlich anstehende Sanierungspflicht. Kalkuliere das von Anfang an ein. Wie sich energetische Modernisierung clever mitfinanzieren lässt, liest du in den Baufinanzierung-Tipps.
Elektrik und Anschlüsse
Ein Blick in den Sicherungskasten zeigt, wie modern die Elektroinstallation ist: Gibt es einen FI-Schutzschalter? Alte Installationen ohne ausreichende Absicherung sind ein Sicherheitsrisiko und teuer in der Erneuerung. Teste, ob genügend Anschlüsse vorhanden sind – Strom, TV, Telefon und vor allem Internet. Prüfe den Internet- und Mobilfunkempfang gleich vor Ort, indem du in verschiedenen Räumen aufs Handy schaust. Gerade im Homeoffice-Zeitalter ist eine schnelle Verbindung kein Luxus mehr.
Bad und Küche
Bad und Küche sind die teuersten Räume – Mängel hier schlagen besonders ins Geld. Dreh ruhig die Wasserhähne auf und prüfe Wasserdruck und Abfluss; spüle die Toilette. Achte auf den Zustand von Fliesen und Fugen (Risse, Schimmel) und darauf, ob das Bad ein Fenster oder eine funktionierende Lüftung hat – sonst droht Feuchtigkeit.
Bei der Küche klärst du, ob eine Einbauküche bleibt und in welchem Zustand sie ist. Beim Kauf oder bei der Miete kann eine Ablöse für die Küche oder andere Einbauten verlangt werden – frage konkret nach Preis und Zustand, bevor du zusagst.
Grundriss, Tageslicht und Quadratmeter
Passt die Raumaufteilung zu deinem Leben? Ein schöner Quadratmeterschnitt nützt wenig, wenn die Räume ungünstig geschnitten sind. Achte auf das Tageslicht und die Himmelsrichtung: Nordräume bleiben dunkel und kühl, Südräume können sich im Sommer stark aufheizen. Miss die wichtigsten Räume nach – passen dein Sofa, das Bett, der Schrank? Ein grober eigener Grundriss spart später böse Überraschungen beim Einzug. Prüfe auch, ob es ausreichend Stauraum (Abstellkammer, Einbauschränke, Keller) gibt.
Lärm, Hellhörigkeit und Empfang
Sei während der Besichtigung einen Moment bewusst still und höre hin: Wie laut ist es von der Straße? Hört man die Nachbarn, das Treppenhaus, den Aufzug? Hellhörigkeit ist einer der häufigsten Gründe für späteren Ärger – und lässt sich kaum nachträglich beheben. Frag nach den Nachbarn und der Hausgemeinschaft. Teste den Handyempfang in allen Räumen. Wenn möglich, besichtige zu verschiedenen Tageszeiten, um ein realistisches Bild von der Geräuschkulisse zu bekommen.
Welche Fragen du dem Makler, Eigentümer oder Vermieter stellst
Gute Fragen bringen die Informationen ans Licht, die im Exposé fehlen – und zeigen, dass du es ernst meinst. Diese Fragen solltest du dir vorab notieren:
Zum Objekt
Wie alt sind Heizung, Fenster und Dach? Gab es Wasserschäden oder Schimmel? Wann wurde zuletzt saniert? Wie hoch sind die Energiekosten?
Zu den Kosten
Bei Miete: Wie hoch sind die Nebenkosten und die Kaution? Bei Kauf: Wie hoch sind Hausgeld und Instandhaltungsrücklage? Stehen Sonderumlagen an?
Zum Umfeld
Wer wohnt im Haus? Wie ist die Hausgemeinschaft? Warum zieht der Vormieter aus bzw. warum wird verkauft?
Zu den Formalitäten
Bei Kauf: Gibt es Teilungserklärung und Protokolle der Eigentümerversammlung? Bei Miete: Wann wäre der Einzug möglich, welche Unterlagen werden benötigt?
Notiere dir die Antworten direkt im Notizfeld der Checkliste – so hast du sie im Protokoll und kannst Aussagen später belegen.
Verhalten bei der Besichtigung – besonders im umkämpften Mietmarkt
Gerade bei begehrten Mietwohnungen entscheidet oft der persönliche Eindruck. Komm pünktlich, tritt freundlich und vorbereitet auf und stell dich kurz vor. Wer seine Unterlagen direkt dabei hat (Selbstauskunft, Einkommensnachweise, SCHUFA-Auskunft), hebt sich von der Masse ab und signalisiert Zuverlässigkeit.
Trotzdem gilt: Lass dich nicht von der Konkurrenz oder vom Verkäufer zu einer überstürzten Zusage drängen. Nimm dir die Zeit, die Checkliste in Ruhe durchzugehen und Fragen zu stellen. Eine seriöse Gegenseite hat damit kein Problem. Beim Kauf solltest du niemals unter Druck unterschreiben – es geht um sehr viel Geld und eine langfristige Bindung.
Besonderheiten beim Kauf einer Eigentumswohnung
Beim Kauf einer Eigentumswohnung kommen Punkte hinzu, die über die Wohnung selbst hinausgehen – und die richtig Geld kosten können:
🏛️ Hausgeld & Rücklage
Frag nach der Höhe des Hausgelds und der Instandhaltungsrücklage. Eine zu niedrige Rücklage bedeutet, dass Reparaturen über teure Sonderumlagen auf dich zukommen.
📑 WEG-Protokolle
Die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen verraten Streitthemen, beschlossene und anstehende Maßnahmen sowie die Stimmung in der Gemeinschaft.
📄 Teilungserklärung
Sie regelt, was Sondereigentum und was Gemeinschaftseigentum ist, sowie Sondernutzungsrechte (z. B. Garten, Stellplatz). Unbedingt vor dem Kauf prüfen.
🔧 Sanierungsstau
Altes Dach, alte Heizung, unsanierte Fassade? Solche Posten können den Kaufpreis schnell relativieren. Kalkuliere sie realistisch ein.
💡 Ob der Kaufpreis fair ist, prüfst du mit einer kostenlosen Immobilienbewertung. Wie viel Immobilie zu deinem Budget passt, zeigt der Budgetrechner und der Ratgeber Wie viel Immobilie kann ich mir leisten.
Besonderheiten bei der Mietwohnung
Bei der Miete stehen die Vertragskonditionen und die Übergabe im Mittelpunkt:
📝 Mietvertrag
Achte auf Staffel- oder Indexmiete, Befristungen und Klauseln zu Schönheitsreparaturen. Lies den Vertrag in Ruhe, bevor du unterschreibst.
💶 Nebenkosten & Kaution
Sind die Betriebskosten realistisch angesetzt? Die Kaution darf höchstens drei Kaltmieten betragen und ist auf einem separaten Konto anzulegen.
📋 Übergabeprotokoll
Bestehe bei Einzug auf einem Übergabeprotokoll mit Zählerständen und dokumentierten Mängeln – das schützt dich bei der späteren Kautionsrückzahlung.
⚖️ Mietpreisbremse
In vielen Städten darf die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete nur begrenzt übersteigen. Prüfe, ob die geforderte Miete zulässig ist.
Und wenn aus dem Mieten irgendwann ein Kaufwunsch wird: Dann helfen dir dieselbe Checkliste und unsere Finanzierungsrechner beim nächsten Schritt.
Die häufigsten Fehler (No-Gos) bei der Besichtigung
Diese Fehler sind weit verbreitet – und genau die, die später teuer oder ärgerlich werden:
Nur einmal & nur bei Sonne schauen
Eine Wohnung bei schönem Wetter und voller Möblierung wirkt anders als an einem grauen Abend. Wenn möglich: zweite Besichtigung zu anderer Zeit.
Sich vom Charme blenden lassen
Schöne Deko und frische Farbe lenken von Mängeln ab. Arbeite die Checkliste ab, statt nur auf das Bauchgefühl zu hören.
Wasser & Heizung nicht testen
Hähne aufdrehen, Spülung testen, Heizkörper prüfen – wer das auslässt, übersieht teure Mängel.
Unter Druck sofort zusagen
„Es gibt viele Interessenten" ist ein Verkaufsargument. Lass dich nicht zu einer überstürzten Unterschrift drängen.
Energieausweis & Nebenkosten ignorieren
Die laufenden Kosten entscheiden über die echte Belastung. Frag aktiv nach Verbrauch, Nebenkosten und – beim Kauf – Hausgeld.
Keine Notizen & Fotos
Nach drei Besichtigungen verschwimmen die Eindrücke. Ohne Protokoll und Fotos verwechselst du Objekte und vergisst Mängel.
Nach der Besichtigung: So geht es weiter
Nimm dir nach der Besichtigung einen Moment, um Protokoll, Notizen und Fotos durchzugehen und offene Fragen zu klären. Hast du mehrere Objekte gesehen, vergleichst du die Bewertungen nebeneinander – so triffst du eine sachliche Entscheidung.
Bei einer Mietwohnung reichst du jetzt deine vollständigen Unterlagen ein und bleibst freundlich am Ball. Beim Kauf wird es jetzt konkret: Bevor du ein Angebot abgibst, sollte deine Finanzierung stehen. Eine Finanzierungsbestätigung macht dich für Verkäufer attraktiver und gibt dir Sicherheit über dein Budget. Genau hier kommen wir ins Spiel.
Mehr dazu: Hausfinanzierung berechnen · Baufinanzierung-Tipps · Aktuelle Bauzinsen
Fazit: Mit System besichtigen, besser entscheiden
Eine Wohnungsbesichtigung ist keine reine Geschmacksfrage, sondern eine Prüfung. Wer strukturiert vorgeht, Lage, Bausubstanz, Feuchtigkeit, Technik und – je nach Vorhaben – die Kauf- oder Mietbedingungen systematisch abklopft, trifft eine deutlich bessere Entscheidung als nach reinem Bauchgefühl. Die wichtigsten Regeln: bei Tageslicht und möglichst mehrfach besichtigen, hinter Möbel und frische Farbe schauen, Wasser und Heizung testen, alles dokumentieren – und sich nie unter Druck setzen lassen.
Nutze die interaktive Checkliste oben, hake vor Ort jeden Punkt ab und nimm dein persönliches Besichtigungsprotokoll als PDF mit. Und wenn aus der Besichtigung ein Kauf wird: Wir finden die passende Finanzierung dazu – kostenlos, unabhängig und über 500 Banken hinweg.
Glossar: wichtige Begriffe rund um die Besichtigung
| Begriff | Bedeutung |
|---|---|
| Energieausweis | Pflichtdokument bei Verkauf und Vermietung. Zeigt den energetischen Zustand und den zu erwartenden Energieverbrauch. |
| Hausgeld | Monatliche Zahlung von Wohnungseigentümern für Verwaltung, Betrieb und Rücklage des Gemeinschaftseigentums. |
| Instandhaltungsrücklage | Gemeinsam angespartes Geld der Eigentümergemeinschaft für künftige Reparaturen. Eine zu niedrige Rücklage ist ein Warnsignal. |
| Sonderumlage | Zusätzliche Zahlung der Eigentümer, wenn die Rücklage für eine Maßnahme nicht ausreicht – kann teuer werden. |
| Teilungserklärung | Dokument, das eine Immobilie rechtlich in Sonder- und Gemeinschaftseigentum aufteilt und Sondernutzungsrechte regelt. |
| Sondereigentum | Die Teile, die einem Eigentümer allein gehören (z. B. die Wohnung). Gegenstück: das Gemeinschaftseigentum (Dach, Fassade, Treppenhaus). |
| Eigentümerversammlung (WEG) | Treffen der Wohnungseigentümer. Die Protokolle verraten Beschlüsse, Streitthemen und geplante Maßnahmen. |
| Sanierungsstau | Aufgeschobene, aber nötige Instandhaltungen (Dach, Heizung, Fassade) – verursachen später hohe Kosten. |
| Kaution | Sicherheit des Mieters für den Vermieter. Darf höchstens drei Kaltmieten betragen und muss separat angelegt werden. |
| Nebenkosten / Betriebskosten | Laufende Kosten zusätzlich zur Kaltmiete bzw. zum Kaufpreis (Heizung, Wasser, Müll, Hausmeister). Die „zweite Miete". |
| Mietpreisbremse | Regelung, die in vielen Städten die zulässige Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete koppelt. |
| Staffelmiete | Im Vertrag festgelegte, stufenweise steigende Miete zu festen Zeitpunkten. |
| Indexmiete | Miete, die an den Verbraucherpreisindex gekoppelt ist und mit der Inflation steigt. |
| Übergabeprotokoll | Dokument bei Ein- und Auszug mit Zählerständen und festgehaltenen Mängeln – schützt bei der Kautionsrückzahlung. |
| Ablöse | Zahlung an Vormieter oder Verkäufer für übernommene Einbauten (z. B. Küche). Höhe und Zustand sollten klar geregelt sein. |
| Wohnfläche | Die anrechenbare Fläche der Wohnung. Achtung: Dachschrägen und Balkone zählen nur anteilig – nachmessen lohnt sich. |
Häufige Fragen zur Wohnungsbesichtigung
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Außerdem hilfreich: Mieten oder Kaufen, Wie viel Immobilie kann ich mir leisten, Nebenkosten beim Kauf und der Tilgungsrechner.
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Ricardo Tunnissen
Ricardo Tunnissen ist Geschäftsführer von Baufi Deutschland und begleitet angehende Eigenheimbesitzer deutschlandweit – von der ersten Besichtigung bis zur passenden Finanzierung. Er weiß, worauf es beim Immobilienkauf ankommt und an welchen Stellschrauben sich bei der Baufinanzierung am meisten sparen lässt.