Nebenkosten beim Kauf einer Immobilie
Nebenkosten beim Kauf einer Immobilie
Ricardo Tunnissen
- aktualisiert am: 28/03/2024
🔍 Das Wichtigste vorab:
- Nebenkosten beim Kauf einer Immobilie, einschließlich Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchgebühren sowie Maklerprovisionen, können die Gesamtkosten einer Immobilie erheblich erhöhen.
- Kaufnebenkosten bei vermieteten Immobilien, wie Grunderwerbsteuer und Notargebühren, sind steuerlich absetzbar, während bei selbst genutztem Eigentum nur indirekte steuerliche Vorteile, z.B. durch Absetzung von Renovierungskosten, genutzt werden können.
- Nebenkosten beim Bau einer Immobilie umfassen neben den offensichtlichen Ausgaben für Material und Arbeitsleistung auch weniger offensichtliche Posten wie Baugenehmigungsgebühren, Erschließungskosten und Versicherungen.
- Nach dem Erwerb einer Immobilie fallen neben einmaligen Nebenkosten auch laufende Kosten an, die von Grundsteuer und Versicherungen bis hin zu Instandhaltungs- und Verwaltungskosten reichen, besonders relevant bei vermieteten Objekten.
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📖 Inhaltsverzeichnis
Nebenkosten beim Kauf einer Immobilie
Beim Erwerb einer Immobilie kommen neben dem Kaufpreis zusätzliche Kosten auf dich zu, die oft unterschätzt werden. Diese Nebenkosten beim Kauf einer Immobilie sind ein wesentlicher Bestandteil deiner Investition und sollten von Anfang an in deiner Finanzplanung berücksichtigt werden. Hier erfährst du, welche Nebenkosten beim Kauf einer Immobilie anfallen können und was du darüber wissen solltest.
Grunderwerbsteuer: Die Grunderwerbsteuer ist eine Steuer, die auf den Erwerb von Grundstücken und Immobilien erhoben wird. Der Steuersatz variiert je nach Bundesland zwischen 3,5% und 6,5% des Kaufpreises. Dies ist oft die größte Einzelposition unter den Nebenkosten.
Notar- und Grundbuchgebühren: Für die Beurkundung des Kaufvertrags und die Eintragung deines Eigentums im Grundbuch ist die Beauftragung eines Notars erforderlich. Die Gebühren hierfür betragen in der Regel 1,5% bis 2% des Kaufpreises. Zusätzlich fallen Kosten für die Grundbucheintragung an, die sich auf etwa 0,5% des Kaufpreises belaufen.
Maklerprovision: Wenn du deine Immobilie mit Hilfe eines Maklers findest, fällt eine Provision an, die in der Regel zwischen 3,57% und 7,14% des Kaufpreises liegt. Eine gesetzliche Neuregelung sieht vor, dass sich Käufer und Verkäufer die Maklerkosten teilen.
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Grunderwerbsteuer
Was ist die Grunderwerbsteuer?
Die Grunderwerbsteuer ist eine Steuer auf den Erwerb von Grundbesitz. Sie wird erhoben, sobald ein Grundstück oder eine Immobilie den Eigentümer wechselt. Die Steuer wird auf den Kaufpreis der Immobilie oder des Grundstücks angewendet.
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer?
Die Höhe der Grunderwerbsteuer variiert in Deutschland von Bundesland zu Bundesland und liegt zwischen 3,5% und 6,5% des Kaufpreises. Diese regionale Unterschiedlichkeit bedeutet, dass die Steuerlast je nach Standort der Immobilie erheblich schwanken kann.
Wer muss die Grunderwerbsteuer zahlen?
In der Regel ist der Käufer der Immobilie oder des Grundstücks zur Zahlung der Grunderwerbsteuer verpflichtet. Es gibt jedoch Verhandlungsspielraum zwischen Käufer und Verkäufer, wer die Steuer letztendlich trägt. Die gesetzliche Regelung sieht den Käufer als Schuldner der Steuer vor.
Wann muss die Grunderwerbsteuer gezahlt werden?
Die Zahlung der Grunderwerbsteuer wird fällig, nachdem das Finanzamt einen Steuerbescheid ausgestellt hat. Dies erfolgt in der Regel einige Wochen nach Unterzeichnung des Kaufvertrags. Die genaue Frist für die Zahlung ist im Steuerbescheid angegeben.
Gibt es Befreiungen oder Ermäßigungen?
Unter bestimmten Umständen kann eine Befreiung oder Ermäßigung der Grunderwerbsteuer möglich sein. Zum Beispiel sind Käufe von nahen Verwandten in einigen Fällen von der Steuer befreit. Auch bei der Übertragung von land- und forstwirtschaftlichem Grundbesitz oder unter bestimmten Voraussetzungen bei Erbschaften kann es Ausnahmeregelungen geben.
Wichtig zu wissen
- Die Grunderwerbsteuer ist eine einmalige Steuer, die beim Kauf anfällt.
- Sie muss auch dann entrichtet werden, wenn der Kaufpreis in Raten gezahlt wird.
- Die Höhe der Steuer basiert auf dem Kaufpreis oder dem verkehrswert, falls dieser höher als der Kaufpreis ist.
- Eine frühzeitige Berücksichtigung der Grunderwerbsteuer in deiner Budgetplanung hilft, finanzielle Überraschungen zu vermeiden.
Die Grunderwerbsteuer ist ein wesentlicher Kostenfaktor beim Immobilienkauf. Eine gute Planung und das Wissen um die Steuersätze deines Bundeslandes können dir helfen, die Gesamtkosten deiner Investition realistisch einzuschätzen.
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Notar- und Grundbuchkosten
Wenn du eine Immobilie in Deutschland kaufst, sind Notar- und Grundbuchgebühren unvermeidliche Bestandteile des Prozesses. Diese Kosten sind neben dem Kaufpreis und der Grunderwerbsteuer zu berücksichtigen. Hier findest du die wichtigsten Informationen zu diesen Gebühren, damit du dich darauf vorbereiten kannst.
Was sind Notargebühren?
Die Notargebühren entstehen für die Beurkundung des Kaufvertrags und weitere notarielle Dienstleistungen, wie zum Beispiel die Einrichtung von Grundschulden, wenn du für den Kauf eine Finanzierung aufnimmst. Der Notar sorgt auch dafür, dass der Eigentumsübergang reibungslos und rechtlich korrekt abläuft.
Wie hoch sind die Notargebühren?
Die Gebühren richten sich nach dem Kaufpreis der Immobilie. Sie liegen in der Regel zwischen 1,5% und 2% des Kaufpreises, können jedoch variieren, da sie auf einer gesetzlich festgelegten Gebührenordnung basieren.
Wofür fallen diese Gebühren an?
Die Gebühren decken verschiedene Leistungen ab, darunter die Vorbereitung und Durchführung der Beurkundung des Kaufvertrags, die Einholung von behördlichen Genehmigungen und die Eintragung der Eigentumsänderung im Grundbuch.
Was sind Grundbuchgebühren?
Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, das die Eigentumsverhältnisse von Grundstücken und Immobilien dokumentiert. Bei einem Immobilienkauf muss die Eigentumsänderung im Grundbuch eingetragen werden.
Wie hoch sind die Grundbuchgebühren?
Die Gebühren für die Grundbucheintragung belaufen sich auf etwa 0,5% des Kaufpreises, können aber je nach Umfang der Eintragungen variieren.
Wofür werden diese Gebühren erhoben?
Sie decken die Kosten für die Eintragung des neuen Eigentümers und ggf. die Eintragung von Belastungen wie Grundschulden oder Wegerechten ab.
Wichtig zu wissen
- Die Notar- und Grundbuchgebühren sind direkt an die zuständigen Stellen zu entrichten. Während die Notargebühren in der Regel kurz nach der Unterzeichnung des Kaufvertrags fällig werden, werden die Grundbuchgebühren nach der Eintragung im Grundbuch erhoben.
- Es ist wichtig, diese Kosten in deine Budgetplanung mit einzubeziehen, da sie zusätzlich zum Kaufpreis der Immobilie anfallen.
- Eine frühzeitige Absprache mit dem Notar kann helfen, den Umfang der notwendigen Leistungen und die damit verbundenen Kosten besser zu verstehen.
Durch eine sorgfältige Planung und Budgetierung kannst du sicherstellen, dass du auf diese wesentlichen Nebenkosten beim Immobilienkauf vorbereitet bist.
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Maklerprovision
Wenn du eine Immobilie über einen Makler kaufst oder verkaufst, ist eines der Themen, mit denen du dich auseinandersetzen musst, die Maklerprovision.
Sie ist die Vergütung für die Dienstleistungen des Immobilienmaklers und deckt unter anderem die Kosten für die Objektsuche, Besichtigungen, die Erstellung des Exposés sowie die Beratung und Unterstützung bei Verhandlungen und Vertragsabschlüssen ab.
Wie hoch ist die Maklerprovision?
Die Höhe der Maklerprovision kann variieren und liegt in Deutschland üblicherweise zwischen 3,57% und 7,14% des Kaufpreises der Immobilie, inklusive der gesetzlich vorgeschriebenen Mehrwertsteuer. Die genaue Provisionshöhe hängt von der Region und dem individuellen Makler ab. Verhandlungen über die Provisionssätze sind nicht unüblich.
Wer zahlt die Maklerprovision?
Traditionell wurde die Maklerprovision entweder vollständig vom Käufer oder vom Verkäufer getragen. Seit einer Gesetzesänderung im Dezember 2020 muss die Provision jedoch geteilt werden, wenn der Makler beide Parteien vertritt. Diese Neuregelung zielt darauf ab, die Last der Kosten gerechter zwischen Käufer und Verkäufer zu verteilen.
Wann muss die Provision gezahlt werden?
Die Fälligkeit der Maklerprovision tritt in der Regel ein, nachdem der Kaufvertrag unterschrieben wurde und der Makler seine vertraglichen Verpflichtungen erfüllt hat. Die spezifischen Bedingungen, unter denen die Provision zu zahlen ist, sollten im Maklervertrag klar definiert sein.
Ist die Maklerprovision verhandelbar?
Ja, die Höhe der Maklerprovision ist grundsätzlich verhandelbar. Es ist ratsam, die Provisionshöhe bereits vor der Unterzeichnung eines Maklervertrags zu besprechen und die vereinbarten Konditionen schriftlich festzuhalten.
Wichtig zu wissen
- Die Maklerprovision ist ein wichtiger Bestandteil der Nebenkosten beim Immobilienkauf und sollte in der Finanzplanung nicht außer Acht gelassen werden.
- Eindeutige Vereinbarungen im Maklervertrag können späteren Missverständnissen vorbeugen.
- Die Regelung zur Teilung der Maklerprovision gilt nur, wenn der Makler im Auftrag beider Parteien handelt. Wird der Makler ausschließlich von einer Seite beauftragt, kann die Provision nach wie vor von dieser Seite allein getragen werden.
Die Berücksichtigung der Maklerprovision in deiner Gesamtkalkulation ist essentiell für eine realistische Einschätzung der beim Immobilienkauf anfallenden Gesamtkosten. Eine frühzeitige und umfassende Information sowie klare Vereinbarungen helfen dabei, finanzielle Überraschungen zu vermeiden.
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Nebenkosten beim Bau einer Immobilie
Beim Bau einer Immobilie musst du neben den offensichtlichen Kosten für Grundstück, Material und Arbeitsleistung auch eine Reihe von Nebenkosten berücksichtigen. Diese können einen erheblichen Anteil an den Gesamtkosten ausmachen und sollten daher nicht unterschätzt werden.
Hier findest du eine Übersicht der Nebenkosten beim Bau einer Immobilie.
Baugenehmigung und Planungskosten
Bevor du mit dem Bau beginnen kannst, benötigst du eine Baugenehmigung von der zuständigen Behörde. Die Kosten hierfür variieren je nach Bundesland und Umfang des Projekts. Ebenso solltest du die Kosten für die Erstellung der Baupläne durch einen Architekten oder Bauingenieur einplanen. Diese Planungskosten sind abhängig von der Größe und Komplexität des Bauvorhabens.
Erschließungskosten
Unter Erschließungskosten versteht man die Gebühren für den Anschluss des Grundstücks an das öffentliche Versorgungsnetz (Wasser, Strom, Gas, Abwasser). Auch die Kosten für den Anschluss an Verkehrswege fallen hierunter. Diese Kosten können besonders bei bisher unbebauten Grundstücken erheblich sein.
Bauherrenhaftpflicht- und Bauleistungsversicherung
Während der Bauphase solltest du eine Bauherrenhaftpflichtversicherung abschließen, um dich gegen mögliche Schadensersatzansprüche Dritter abzusichern. Die Bauleistungsversicherung schützt hingegen vor Schäden am Bauwerk durch Unwetter, Vandalismus oder Diebstahl von Baumaterialien.
Anschluss- und Anliegerbeiträge
Neben den Erschließungskosten können weitere Gebühren in Form von Anschluss- oder Anliegerbeiträgen für den Ausbau der Infrastruktur wie Straßen, Kanalisation und öffentliche Beleuchtung anfallen. Diese Beiträge werden von der Kommune erhoben und können je nach Ort und Umfang des Projekts variieren.
Finanzierungskosten
Wenn du für den Bau eine Finanzierung aufnimmst, musst du mit zusätzlichen Kosten in Form von Zinsen rechnen. Auch Bereitstellungszinsen für den Zeitraum, in dem das Darlehen noch nicht vollständig abgerufen ist, können anfallen. Diese Kosten hängen von den Konditionen deines Kreditvertrags ab.
Sonstige Gebühren
Je nach Bauvorhaben können noch weitere Kosten anfallen, wie zum Beispiel für die Einrichtung einer Baustrom- und Wasserversorgung, die Miete von Baugeräten oder Gebühren für die Beseitigung von Bauschutt.
Beim Bau einer Immobilie ist eine umfassende Budgetplanung essenziell, um finanzielle Überraschungen zu vermeiden. Berücksichtige alle potenziellen Nebenkosten und plane einen finanziellen Puffer ein, um unvorhergesehene Ausgaben abdecken zu können. So stellst du sicher, dass dein Bauprojekt erfolgreich und im Rahmen deines Budgets realisiert wird.
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Wie lassen sich Kaufnebenkosten reduzieren?
Kaufnebenkosten können einen erheblichen Anteil an den Gesamtkosten beim Immobilienerwerb ausmachen. Doch es gibt Möglichkeiten, diese Kosten zu reduzieren oder zumindest optimal zu gestalten. Hier sind einige Tipps, wie du die Nebenkosten beim Kauf einer Immobilie in Deutschland minimieren kannst.
Verhandeln über die Maklerprovision
Die Maklerprovision ist oft ein signifikanter Posten der Nebenkosten. Seit 2020 muss die Provision in der Regel zwischen Käufer und Verkäufer geteilt werden. Es besteht jedoch Spielraum für Verhandlungen.
Du kannst versuchen, mit dem Makler oder dem Verkäufer eine geringere Provision auszuhandeln, insbesondere in einem Käufermarkt oder wenn du den Eindruck hast, dass der Verkauf sich schwierig gestaltet.
Vergleich von Finanzierungsangeboten
Die Finanzierungskosten variieren je nach Kreditinstitut erheblich. Ein sorgfältiger Vergleich der Konditionen kann helfen, die günstigsten Zinsen und niedrigste Bearbeitungsgebühren zu finden.
Achte auch auf mögliche Bereitstellungszinsen und versuche, diese durch eine angepasste Abrufplanung des Darlehens zu minimieren.
Einsparungen bei Notar- und Grundbuchgebühren
Diese Kosten sind gesetzlich festgelegt und daher nicht verhandelbar. Du kannst aber darauf achten, dass nur notwendige Dienstleistungen in Auftrag gegeben werden. Informiere dich gut über den Prozess und frage beim Notar gezielt nach, welche Leistungen wirklich erforderlich sind.
Grunderwerbsteuer strategisch planen
Die Grunderwerbsteuer ist je nach Bundesland unterschiedlich hoch und kann nicht verhandelt werden. Allerdings kannst du bei der Verhandlung des Kaufpreises die Höhe der Grunderwerbsteuer berücksichtigen.
In einigen Fällen kann es sinnvoll sein, bewegliche Gegenstände wie Einbauküchen aus dem Kaufpreis herauszunehmen und separat zu bezahlen, um die Bemessungsgrundlage für die Steuer zu senken.
Staatliche Förderungen nutzen
In Deutschland gibt es verschiedene staatliche Förderprogramme, die unter bestimmten Voraussetzungen genutzt werden können, um die finanzielle Last zu verringern. Dazu gehören z.B. KfW-Kredite oder das Baukindergeld. Informiere dich rechtzeitig über mögliche Förderungen und deren Voraussetzungen.
Gute Planung und Budgetierung
Eine detaillierte Planung und Budgetierung ist entscheidend, um Überraschungen bei den Nebenkosten zu vermeiden. Lege ein klares Budget fest und berücksichtige dabei alle erwarteten (und unerwarteten) Nebenkosten. So behältst du den Überblick und kannst gezielt Bereiche identifizieren, in denen Einsparungen möglich sind.
Direkter Kauf vom Bauträger oder Verkäufer
Wenn möglich, erwäge den direkten Kauf vom Bauträger oder Verkäufer, um Maklergebühren zu vermeiden. Bei Neubauten oder Projekten in der Entstehungsphase ist dies oft eine Option.
Durch strategische Planung und Verhandlungsgeschick kannst du die Nebenkosten beim Immobilienkauf deutlich reduzieren. Jede eingesparte Summe erhöht deine finanzielle Flexibilität und kann in die Immobilie selbst oder in zukünftige Projekte investiert werden.
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Lassen sich Kaufnebenkosten steuerlich absetzen?
Die Möglichkeit, Nebenkosten beim Kauf einer Immobilie steuerlich abzusetzen, hängt stark davon ab, wie du die erworbene Immobilie nutzt. In Deutschland gibt es unterschiedliche Regelungen für selbst genutztes Wohneigentum und vermietete Objekte. Hier erfährst du, unter welchen Bedingungen du Nebenkosten beim Kauf einer Immobilie steuerlich geltend machen kannst.
Vermietete Immobilien
Bei vermieteten Immobilien kannst du die Kaufnebenkosten als Werbungskosten von der Steuer absetzen. Das bedeutet, dass du diese Kosten bei der Einkommensteuererklärung angeben kannst, um dein zu versteuerndes Einkommen zu reduzieren.
Zu den absetzbaren Kaufnebenkosten zählen:
- Grunderwerbsteuer
- Notar- und Grundbuchgebühren
- Maklerprovision
Diese Kosten mindern den Gewinn aus Vermietung und Verpachtung und damit die Steuerlast. Sie werden im Jahr der Zahlung und nicht verteilt über die Nutzungsdauer der Immobilie angesetzt.
Selbst genutztes Eigentum
Bei selbst genutztem Wohneigentum ist die Lage anders. Hier kannst du die Nebenkosten beim Kauf einer Immobilie nicht direkt von der Steuer absetzen.
Allerdings gibt es indirekte Möglichkeiten zur steuerlichen Entlastung:
- Haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen: Für Renovierungen, Modernisierungen oder Reparaturen nach dem Kauf kannst du unter bestimmten Voraussetzungen Teile dieser Kosten absetzen. Dabei handelt es sich um die Arbeitskosten, Fahrtkosten und Maschinenmiete, nicht jedoch um Materialkosten. Bis zu 20% der Kosten, maximal jedoch 1.200 Euro (für haushaltsnahe Dienstleistungen) bzw. 1.200 Euro (für Handwerkerleistungen) pro Jahr, können steuerlich geltend gemacht werden.
- Zinsen für Baufinanzierung: Wenn du dein Eigenheim beruflich nutzt, beispielsweise ein Arbeitszimmer absetzt, kannst du einen entsprechenden Anteil der Schuldzinsen als Werbungskosten bei den Einkünften aus nichtselbstständiger Arbeit absetzen.
Besonderheiten
- Denkmalschutzobjekte: Für den Erwerb von denkmalgeschützten Immobilien oder Immobilien in Sanierungsgebieten können unter Umständen Sonderabschreibungen geltend gemacht werden. Diese Regelungen sind jedoch komplex und setzen eine genaue Prüfung und meist auch eine Abstimmung mit dem Finanzamt voraus.
- Zweitwohnung: Wenn du eine Zweitwohnung aus beruflichen Gründen hältst, können die Kosten für die Zweitwohnung, inklusive der Nebenkosten beim Kauf einer Immobilie, unter bestimmten Umständen als Werbungskosten oder Betriebsausgaben abgesetzt werden.
Fazit: Nebenkosten beim Kauf einer Immobilie steuerlich absetzen
Nebenkosten beim Kauf einer Immobilie lassen sich in Deutschland unter bestimmten Bedingungen steuerlich absetzen, insbesondere wenn es sich um eine vermietete Immobilie handelt. Bei selbst genutztem Eigentum gibt es nur indirekte Möglichkeiten zur steuerlichen Entlastung. Es empfiehlt sich, bei spezifischen Fragen oder komplexeren Konstellationen einen Steuerberater zu konsultieren, um alle steuerlichen Vorteile optimal zu nutzen.Nebenkosten beim Kauf einer Immobilie
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Nebenkosten nach dem Immobilienerwerb
Bei vermieteten Immobilien fallen neben dem Kaufpreis und den einmaligen Nebenkosten auch laufende Kosten an, die du als Eigentümer tragen musst. Einige dieser Kosten kannst du auf deine Mieter umlegen, andere musst du selbst übernehmen. Hier ein umfassender Überblick über die laufenden Kosten, mit denen du rechnen solltest:
Grundsteuer
Die Grundsteuer wird jährlich von den Kommunen erhoben und basiert auf dem Wert des Grundstücks sowie der darauf befindlichen Gebäude. Die Höhe der Grundsteuer variiert je nach Gemeinde und muss vom Eigentümer getragen werden, kann aber in der Regel auf die Mieter umgelegt werden.
Gebäudeversicherung
Eine Gebäudeversicherung deckt Schäden am Gebäude durch Feuer, Leitungswasser, Sturm und weitere Risiken ab. Die Kosten für die Versicherung sind vom Eigentümer zu tragen, können jedoch auf die Mieter umgelegt werden.
Betriebskosten
Zu den umlagefähigen Betriebskosten zählen:
- Wasser- und Abwasserkosten: Gebühren für die Nutzung und Entsorgung.
- Heizkosten: Kosten für die Beheizung der Immobilie, die nach dem tatsächlichen Verbrauch der Mieter abgerechnet werden.
- Warmwasserkosten: Kosten für die Bereitstellung von Warmwasser, ebenfalls verbrauchsabhängig.
- Müllabfuhr: Gebühren für die Müllentsorgung.
- Straßenreinigung und Winterdienst: Kosten für die Reinigung und Schneeräumung öffentlicher Wege.
- Gartenpflege: Ausgaben für die Instandhaltung von Grünanlagen.
- Beleuchtung: Kosten für die Beleuchtung von Gemeinschaftsflächen.
- Schornsteinfeger: Gebühren für regelmäßige Kontrollen und Reinigungen.
Hausverwaltung
Kosten für eine Hausverwaltung, die sich um die Organisation und Verwaltung des Gebäudes kümmert, sind ebenfalls umlagefähig.
Instandhaltung und Reparaturen
Während die laufenden Instandhaltungskosten oft auf die Mieter umlegbar sind, müssen Rücklagen für größere Reparaturen vom Eigentümer selbst getragen werden. Es ist ratsam, hierfür jährlich einen bestimmten Betrag zurückzulegen.
Versicherungen
Neben der Gebäudeversicherung können weitere Versicherungen sinnvoll sein:
- Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung: Schützt vor Ansprüchen Dritter im Falle von Personen- oder Sachschäden auf dem Grundstück.
- Rechtsschutzversicherung: Bietet Schutz bei Rechtsstreitigkeiten.
- Mietausfallversicherung: Schützt vor Einkommensverlusten, falls Mieter die Miete nicht zahlen.
Weitere laufende Kosten
- Grundsteuer: Wie bereits erwähnt, ist dies eine jährliche Steuer, die auf den Besitz von Grund und Boden erhoben wird.
- Kosten für Energieausweise: Bei Neuvermietung oder Verkauf erforderlich.
- Annoncierung und Vermietung: Kosten für die Suche nach neuen Mietern, beispielsweise durch Anzeigen oder Maklergebühren.
Die sorgfältige Kalkulation und Verwaltung dieser Kosten ist entscheidend für die Rentabilität deiner Immobilie. Wichtig ist, die gesetzlichen Regelungen zur Umlagefähigkeit der Nebenkosten auf die Mieter zu beachten und diese transparent im Mietvertrag zu regeln.