Bruttomietrendite berechnen : Kostenloser Rechner inkl. Nettomietrendite
Die Bruttomietrendite ist die wichtigste Schnellkennzahl für Immobilieninvestoren. Unser Rechner berechnet Brutto- und Nettomietrendite, Kaufpreisfaktor und Break-even — mit Rendite-Ampel und Marktbewertung. Sofort, kostenlos, ohne Anmeldung.
Von Ricardo Tunnissen, Geschäftsführer Baufi Deutschland | §34i GewO
Bruttomietrendite berechnen – so funktioniert der Rechner
Bruttomietrendite
Die Bruttomietrendite ist der einfachste Renditeindikator: Jahreskaltmiete geteilt durch Kaufpreis, mal 100. Beispiel: 12.000 € Jahreskaltmiete / 200.000 € Kaufpreis = 6 % Bruttomietrendite. Sie ignoriert Kosten — deshalb ist die Nettomietrendite realistischer.
Nettomietrendite
Die Nettomietrendite berücksichtigt Kaufnebenkosten und Bewirtschaftungskosten. Bewirtschaftungskosten sind nicht umlagefähige Kosten: Instandhaltungsrücklage, Leerstand, Hausverwaltung, Versicherungen. Typisch: 15–25 % der Jahreskaltmiete.
Eigenkapitalrendite (Leverage)
Mit Fremdfinanzierung entsteht der Leverage-Effekt: Wenn die Nettomietrendite über dem Fremdkapitalzinssatz liegt, steigt die Eigenkapitalrendite über die Nettomietrendite hinaus. Liegt der Zins drüber, sinkt die EK-Rendite — negativer Leverage.
Kaufpreisfaktor
Der Kaufpreisfaktor (Vervielfältiger) ist der Kehrwert der Bruttomietrendite: Kaufpreis geteilt durch Jahreskaltmiete. Er zeigt, wie viele Jahresmieten der Kaufpreis entspricht. Faktor 20 = 20 Jahre Mieteinnahmen. Je niedriger, desto günstiger.
Was ist eine gute Bruttomietrendite ?
| Bruttomietrendite | Bewertung | Kaufpreisfaktor | Typische Lage | Empfehlung |
|---|---|---|---|---|
| Unter 3 % | 🔴 Sehr niedrig | Über 33 | Münchner Toplage, Berlin Mitte | Nur mit starker Wertsteigerungserwartung |
| 3–4 % | 🟠 Niedrig | 25–33 | Metropolen, A-Lagen | Risiko überwiegt – genau prüfen |
| 4–5 % | 🟡 Moderat | 20–25 | Großstädte, gute B-Lagen | Akzeptabel bei langer Haltedauer |
| 5–6 % | 🟢 Gut | 17–20 | Mittelstädte, Universitätsstädte | Empfehlenswert – solide Rendite |
| 6–8 % | ✅ Sehr gut | 12–17 | Mittelstädte, günstige Regionen | Attraktive Kapitalanlage |
| Über 8 % | 🚀 Ausgezeichnet | Unter 12 | Ländliche/strukturschwache Regionen | Standortrisiko genau prüfen! |
Orientierungswerte für Bestandsimmobilien . Neubau liegt typisch 1–2 % unter diesen Werten.
Bruttomietrendite berechnen – 4 Beispiele
60 m² | 1.200 €/Monat Kaltmiete | Kaufpreis 500.000 €
| Jahreskaltmiete | 14.400 € |
| Bruttomietrendite | 2,9 % |
| Kaufpreisfaktor | 34,7 Jahre |
| Nettomietrendite (10% NK, 20% BWK) | 1,9 % |
100 m² | 1.350 €/Monat | Kaufpreis 350.000 €
| Jahreskaltmiete | 16.200 € |
| Bruttomietrendite | 4,6 % |
| Kaufpreisfaktor | 21,6 Jahre |
| Nettomietrendite (8% NK, 20% BWK) | 3,2 % |
8 Einheiten × 800 € = 6.400 €/Monat | 600.000 €
| Jahreskaltmiete | 76.800 € |
| Bruttomietrendite | 6,4 % |
| Kaufpreisfaktor | 15,6 Jahre |
| Nettomietrendite (7% NK, 20% BWK) | 4,7 % |
4 Einheiten × 150 € = 600 €/Monat | 80.000 €
| Jahreskaltmiete | 7.200 € |
| Bruttomietrendite | 9,0 % |
| Kaufpreisfaktor | 11,1 Jahre |
| ⚠️ Hohe BWK + Standortrisiko! | prüfen |
6 Wege zur besseren Mietrendite
📍 Tipp 1: B-Lagen statt A-Lagen
Metropolen wie München haben Bruttomietrenditen von 2–3 %. B-Städte (Göttingen, Erfurt, Magdeburg) bieten oft 5–7 %. Wer bereit ist zu diversifizieren, erreicht deutlich bessere Renditen ohne proportional mehr Risiko.
💡 Tipp 2: Kaufpreis unter Marktwert
Jeder Euro weniger beim Kaufpreis erhöht die Rendite direkt. Zwangsversteigerungen, Erbengemeinschaften, Sanierungsobjekte bieten oft 10–20 % Abschlag. Marktpreis kennen — dafür Immo Deutschland fragen.
🔧 Tipp 3: Mietsteigerungspotenzial nutzen
Günstig gekaufte Immobilien mit Mietsteigerungspotenzial sind Gold wert. Mieterhöhungen bis zur Ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 BGB) oder Modernisierungsumlage (8 % p.a. auf Modernisierungskosten) erhöhen die Rendite nachhaltig.
🏘️ Tipp 4: Mehrfamilienhäuser statt ETW
Mehrfamilienhäuser haben niedrigere Kaufpreise pro Einheit als einzelne ETWs und bieten durch Skaleneffekte bei Verwaltung und Instandhaltung bessere Nettomietrenditen. Zudem: kein WEG-Risiko durch Miteigentümer.
💰 Tipp 5: Fremdkapital strategisch nutzen
Bei positiver Zinsdifferenz (Nettomietrendite > Fremdkapitalzins) erhöht Fremdfinanzierung die Eigenkapitalrendite erheblich. Unser Rechner zeigt den Leverage-Effekt — aktiviere „Finanzierung" für die Berechnung. Finanzierungsberatung: Baufi Deutschland.
⚡ Tipp 6: Steuerliche Optimierung
AfA (Abschreibung für Abnutzung), Werbungskosten und Finanzierungszinsen reduzieren die Steuerlast auf Mieteinnahmen erheblich. Bei 40 % Steuersatz steigt die Nachsteuerrendite deutlich. Nutze unseren Mieteinnahmen-Rechner für die Steuerberechnung.
Bruttomietrendite vs. Nettomietrendite – was ist entscheidend?
📊 Bruttomietrendite – Schnellcheck
Formel: (Jahreskaltmiete / Kaufpreis) × 100
- ✅ Einfach und schnell zu berechnen
- ✅ Gut zum Vergleich verschiedener Objekte
- ✅ Marktstandard bei Immobilienangeboten
- ❌ Ignoriert Kaufnebenkosten (6–12 %)
- ❌ Ignoriert Bewirtschaftungskosten (15–25 %)
- ❌ Kein Maßstab für tatsächliche Rendite
🔬 Nettomietrendite – die echte Rendite
Formel: (Jahreskaltmiete − BWK) / (Kaufpreis + NK) × 100
- ✅ Berücksichtigt alle Kosten
- ✅ Realistisches Bild der Investition
- ✅ Vergleichbar mit anderen Investments
- ❌ Aufwendiger zu berechnen
- ❌ Bewirtschaftungskosten schwer vorherzusagen
- ❌ Steuern noch nicht eingerechnet
Checkliste: Immobilien-Investment prüfen
FAQ – Bruttomietrendite berechnen
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Ricardo Tunnissen
Ricardo Tunnissen ist Geschäftsführer von Baufi Deutschland und finanziert täglich Kapitalanlageimmobilien für Investoren. Er kennt die Renditemodelle aus der Praxis und weiß, wann Fremdfinanzierung die Eigenkapitalrendite optimiert.