Wie viel Immobilie kann ich mir leisten? Budgetrechner
Mit dem kostenlosen Baufi Deutschland Budgetrechner erfährst du in Sekunden, wie viel Immobilie du dir leisten kannst. Gib dein Einkommen, Eigenkapital und den gewünschten Zinssatz ein – der Rechner berechnet deinen maximalen Kaufpreis inklusive aller Kaufnebenkosten und zeigt dir eine Finanz-Ampel für deine individuelle Situation.
Von Ricardo Tunnissen, Geschäftsführer Baufi Deutschland | §34i GewO
So nutzt du den Budgetrechner richtig – alle Eingaben erklärt
Alle Felder sind mit sinnvollen Standardwerten vorbelegt. Passe sie an deine Situation an – das Ergebnis aktualisiert sich sofort.
Haushaltsnettoeinkommen
Das monatliche Nettoeinkommen aller Haushaltsmitglieder zusammen – also nach Steuern und Abzügen. Bei Paaren: beide Einkommen addieren. Kindergeld und sichere Nebeneinkünfte können ebenfalls eingerechnet werden.
Monatliche Fixkosten
Laufende Verpflichtungen, die du nach dem Immobilienkauf zusätzlich zur Hypothek monatlich zahlen musst: Autokredite, Unterhalt, andere Ratenkredite, Versicherungen. Nicht einrechnen: aktuelle Miete (entfällt beim Kauf).
Gewünschte monatliche Belastung
Wie viel Prozent deines Nettoeinkommens willst du maximal für die Immobilie ausgeben? Faustregel: 35 % gelten als solide. 40 % ist das Maximum, das Banken in der Regel akzeptieren. Darunter bleibt ein finanzieller Puffer.
Verfügbares Eigenkapital
Eigene Mittel, die du in den Kauf einbringen kannst: Ersparnisse, Wertpapiere, Bausparvertrag-Guthaben, Schenkungen. Nicht mitrechnen: Notgroschen (mind. 3 Monatsgehälter) und Gelder, die du kurzfristig noch brauchst.
Sollzinssatz
Der aktuelle Zinssatz für deine Baufinanzierung. Dieser hängt von Laufzeit, Eigenkapitalquote und Bonität ab. Aktuell bewegen sich die Zinsen je nach Laufzeit zwischen ca. 3–4 %. Mit mehr Eigenkapital sinkt der Zinssatz.
Anfängliche Tilgung
Wie viel Prozent der Darlehenssumme du jährlich zurückzahlst. Mindestens 2 % empfohlen – je höher, desto schneller bist du schuldenfrei und desto weniger Zinsen zahlst du insgesamt. Viele Banken fordern mind. 1 %.
Bundesland
Die Grunderwerbsteuer variiert je nach Bundesland zwischen 3,5 % (Bayern) und 6,5 % (NRW). Der Rechner zieht sie automatisch von deinem Kaufbudget ab. Auch Notarkosten und Grundbuchgebühren (~2 %) werden eingerechnet.
Kauf über Makler?
Wenn du eine Immobilie über einen Makler kaufst, fällt eine Maklerprovision an – seit 2020 geteilt zwischen Käufer und Verkäufer. Der Käuferanteil beträgt in der Regel 3,57 % inkl. MwSt.. Diese Kosten müssen aus dem Eigenkapital gedeckt werden.
⚡ Wichtiger Hinweis: Dieser Rechner liefert eine erste Orientierung. Banken prüfen bei der tatsächlichen Kreditvergabe zusätzlich Bonität, Beschäftigungsstatus und Sicherheiten. Für eine verbindliche Einschätzung stehen unsere Berater kostenlos zur Verfügung.
Was bedeuten die Kennzahlen im Budgetrechner?
Wie viel Immobilie du dir leisten kannst
Der Kaufpreis, den du mit deinem Eigenkapital und der maximalen Finanzierung erreichen kannst – nach Abzug aller Kaufnebenkosten. Das ist der Betrag, nach dem du bei der Immobiliensuche filtern solltest.
Was du monatlich an die Bank zahlst
Die Annuitätenrate aus Zinsen + Tilgung. Diese Rate bleibt während der Zinsbindung konstant. Wichtig: Die tatsächliche Rate hängt vom endgültigen Angebot deiner Bank ab – unser Rechner zeigt eine fundierte Schätzung.
Wie gesund dein Budget ist
Grün = Rate ≤ 35 % des Einkommens, ausreichend Eigenkapital. Gelb = Rate 35–45 % oder knappes Eigenkapital. Rot = Rate über 45 % oder Eigenkapital reicht nicht für Nebenkosten. Je grüner, desto besser die Kreditkonditionen.
Hast du genug Eigenkapital?
Minimum: Alle Kaufnebenkosten (GrESt + Notar + Makler) müssen aus Eigenkapital bezahlt werden. Empfehlung: Kaufnebenkosten + 10–15 % des Kaufpreises als Eigenkapital. Mit mehr EK bekommst du bessere Zinsen und günstigere Konditionen.
Wie viel Immobilie kann ich mir leisten? Budget-Tabelle
Die Tabelle zeigt den maximalen Kaufpreis bei 3,5 % Zinssatz, 2 % Tilgung und 35 % Einkommensbelastung. Kaufnebenkosten ~10 % eingerechnet (NRW/Berlin). Als schnelle Orientierung ohne Rechner:
| Nettoeinkommen / Monat | EK: 0 € | EK: 50.000 € | EK: 100.000 € | EK: 150.000 € | EK: 200.000 € |
|---|---|---|---|---|---|
| 2.000 € | 55.000 € | 105.000 € | 155.000 € | 200.000 € | 250.000 € |
| 2.500 € | 70.000 € | 120.000 € | 170.000 € | 220.000 € | 265.000 € |
| 3.000 € | 85.000 € | 135.000 € | 185.000 € | 235.000 € | 280.000 € |
| 3.500 € | 100.000 € | 150.000 € | 200.000 € | 250.000 € | 300.000 € |
| 4.000 € | 115.000 € | 165.000 € | 215.000 € | 265.000 € | 315.000 € |
| 5.000 € | 145.000 € | 195.000 € | 245.000 € | 295.000 € | 345.000 € |
| 6.000 € | 175.000 € | 225.000 € | 275.000 € | 325.000 € | 375.000 € |
| 8.000 € | 235.000 € | 285.000 € | 335.000 € | 385.000 € | 435.000 € |
Annahmen: 3,5 % Zinssatz, 2 % Tilgung, 35 % Einkommensbelastung, ~10 % Kaufnebenkosten. Für deine genaue Situation nutze den Rechner oben. Stand: .
Budgetrechner : 4 typische Haushalte im Vergleich
3.000 € netto | 60.000 € Eigenkapital | 3,5 % Zinsen | NRW
| Maximale Monatsrate (35 %) | 1.050 € |
| Maximales Darlehen | 198.000 € |
| Eigenkapital | 60.000 € |
| Kaufnebenkosten NRW (~11,5 %) | –29.000 € |
| Maximaler Kaufpreis | ~229.000 € |
5.500 € netto | 100.000 € Eigenkapital | 3,5 % Zinsen | Bayern
| Maximale Monatsrate (35 %) | 1.925 € |
| Maximales Darlehen | 363.000 € |
| Eigenkapital | 100.000 € |
| Kaufnebenkosten Bayern (~9 %) | –41.000 € |
| Maximaler Kaufpreis | ~422.000 € |
4.200 € netto | 40.000 € EK | 300 € Fixkosten | Hessen
| Max. Rate (35 %) – Fixkosten | 1.170 € |
| Maximales Darlehen | 220.000 € |
| Eigenkapital | 40.000 € |
| Kaufnebenkosten Hessen (~11 %) | –28.000 € |
| Maximaler Kaufpreis | ~232.000 € |
8.000 € netto | 200.000 € Eigenkapital | 3,0 % Zinsen | BW
| Maximale Monatsrate (35 %) | 2.800 € |
| Maximales Darlehen | 560.000 € |
| Eigenkapital | 200.000 € |
| Kaufnebenkosten BW (~9,5 %) | –71.000 € |
| Maximaler Kaufpreis | ~689.000 € |
Der Weg vom Budgetrechner zur eigenen Immobilie
Budget berechnen → Suchrahmen festlegen
Mit dem Budgetrechner kennst du deinen maximalen Kaufpreis. Das ist der wichtigste erste Schritt: Du suchst nur in einem realistischen Preisrahmen und verlierst keine Zeit mit unfinanzierbaren Objekten.
Finanzierungsberatung → Konkretes Angebot einholen
Mit dem Rechner-Ergebnis gehst du zur Finanzierungsberatung. Baufi Deutschland vergleicht über 500 Banken kostenlos für dich und nennt dir verbindliche Konditionen. Gut zu wissen: Die Beratung ist kostenfrei und unverbindlich. Unsere Hauskauf-Tipps helfen dir bei der Vorbereitung.
Finanzierungszertifikat → Stärkere Verhandlungsposition
Ein Finanzierungszertifikat von Baufi Deutschland zeigt Verkäufern, dass du finanzierungsfähig bist. Das gibt dir einen entscheidenden Vorteil gegenüber anderen Interessenten – besonders in begehrten Lagen.
Kaufvertrag + Notartermin → Finanzierung abrufen
Wenn du deine Wunschimmobilie gefunden hast, wird die vorab zugesagte Finanzierung verbindlich abgerufen. Notar beurkundet den Kaufvertrag, Grundbucheintrag erfolgt.
Übergabe → Einzug
Nach Zahlung des Kaufpreises und der Nebenkosten erhältst du die Schlüssel. Herzlichen Glückwunsch – du bist Eigenheimbesitzer! Im Durchschnitt dauert der Prozess von Budgetplanung bis Einzug 4–6 Monate.
6 Wege, wie du dir mehr Immobilie leisten kannst
🏦 Tipp 1: Mehr Eigenkapital ansparen
Jeder zusätzliche Euro Eigenkapital bringt gleich zwei Vorteile: Er erhöht direkt deinen maximalen Kaufpreis und senkt gleichzeitig deinen Zinssatz. 10.000 € mehr EK können den Kaufpreis um 20.000–30.000 € steigern.
🌍 Tipp 2: Bundesland mit niedrigerer GrESt wählen
Die Grunderwerbsteuer variiert von 3,5 % (Bayern) bis 6,5 % (NRW, Brandenburg etc.). Bei einem 400.000 €-Objekt sind das bis zu 12.000 € Unterschied – Geld, das für den Kaufpreis übrig bleibt.
📉 Tipp 3: Zinsen vergleichen (500+ Banken)
0,3 % Zinsdifferenz auf 20 Jahre können über 15.000 € Mehrkosten bedeuten. Baufi Deutschland vergleicht kostenlos über 500 Banken und findet für dich die besten Konditionen – unabhängig und transparent. Die aktuellen Bauzinsen immer im Blick behalten.
🤝 Tipp 4: Privatkauf ohne Makler
Beim Direktkauf vom Eigentümer fällt keine Maklerprovision (3,57 %) an. Bei einem 350.000 €-Objekt spart das 12.500 € – Geld, das direkt in den Kaufpreis fließt. Plattformen wie eBay Kleinanzeigen Immobilien bieten Privatangebote.
🏗️ Tipp 5: KfW-Förderung nutzen
Das KfW-Programm 300 „Klimafreundlicher Neubau" bietet zinsgünstige Darlehen bis 150.000 € für energieeffiziente Neubauten. Das senkt den effektiven Zinssatz und erhöht dein Budget erheblich.
👨👩👧 Tipp 6: Wohn-Riester und regionale Förderung
Wohn-Riester macht Riester-Guthaben für den Kauf nutzbar (staatlich gefördert). Zudem bieten viele Bundesländer eigene Förderprogramme – z.B. NRW.BANK in NRW oder L-Bank in Baden-Württemberg mit günstigen Darlehen für Familien.
Welche Förderungen erhöhen dein Budget?
KfW-Programm 300 – Klimafreundlicher Neubau
Zinsgünstige Darlehen bis 150.000 € für neue, energieeffiziente Gebäude (EH 40). Der Zinssatz liegt oft deutlich unter dem Markt – das schont dein Budget erheblich.
- Bis 150.000 € Kredit je Wohneinheit
- Zinsen teils deutlich unter Markt
- Kombinierbar mit anderen Förderungen
KfW 124 – Wohngebäude kaufen/sanieren
Für den Kauf bestehender Wohngebäude: Bis 150.000 € zinsgünstig. Besonders attraktiv bei geringem Eigenkapital als Ergänzung zur Hauptfinanzierung.
- Für Kauf bestehender Immobilien
- Lange Laufzeiten möglich
- Tilgungsaussetzung in Anfangsjahren
Wohn-Riester (Eigenheimrente)
Riester-Guthaben kann steuerbegünstigt für den Kauf oder Bau verwendet werden. Staatliche Zulagen (175 €/Jahr + 300 €/Kind) fließen direkt in die Finanzierung.
- Staatliche Zulagen bis 175 €/Jahr
- Zuzüglich 300 € pro Kind (ab 2008)
- Steuerlich absetzbar (bis 2.100 €/Jahr)
Regionale Förderprogramme
Jedes Bundesland hat eigene Programme – besonders attraktiv für Familien und Erstkäufer. Auch für Immobilien als Kapitalanlage gibt es spezielle Förderwege. In Hessen z.B. das Hessengeld (bis 10.000 €/Person).
- NRW: NRW.BANK Wohnraumförderung
- BW: L-Bank Z15 + Wohnen mit Kind
- Hessen: Hessengeld bis 20.000 €
Bin ich bereit für den Immobilienkauf? Checkliste
Hake ab, was du bereits erledigt hast. Je mehr grüne Häkchen, desto besser deine Ausgangslage:
FAQ – Wie viel Immobilie kann ich mir leisten?
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Budget bekannt – jetzt zur besten Finanzierung
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Ricardo Tunnissen
Ricardo Tunnissen ist Geschäftsführer von Baufi Deutschland und hilft Immobilienkäufern täglich dabei, ihr realistisches Budget zu ermitteln und die beste Finanzierung für ihr Traumobjekt zu finden. Mit dem Vergleich von über 500 Banken stellt er sicher, dass seine Kunden die bestmöglichen Konditionen erhalten.