Notarkosten berechnen : Exakter Rechner nach GNotKG
Beim Immobilienkauf ist der Notar gesetzlich vorgeschrieben. Die Notargebühren sind bundesweit einheitlich nach dem GNotKG geregelt – kein Notar darf mehr oder weniger verlangen. Unser Rechner berechnet deine Notarkosten exakt nach der offiziellen GNotKG-Gebührentabelle, inklusive Grundbuchkosten und optionaler Grundschuldbestellung bei Bankfinanzierung.
Von Ricardo Tunnissen, Geschäftsführer Baufi Deutschland | §34i GewO
So nutzt du den Notarkosten-Rechner – alle Eingaben erklärt
Der Rechner berechnet deine Notarkosten exakt nach der GNotKG-Gebührentabelle B – genauso wie dein Notar abrechnen wird. Hier die Erklärung zu jedem Eingabefeld:
Kaufpreis
Der im Kaufvertrag vereinbarte Kaufpreis der Immobilie – das ist der „Geschäftswert", auf dessen Basis der Notar nach GNotKG seine Gebühren berechnet. Nicht verwechseln mit dem Gesamtaufwand inklusive Renovierung.
Bundesland
Notargebühren sind bundesweit identisch (GNotKG gilt überall gleich). Das Bundesland beeinflusst nur die Grunderwerbsteuer (3,5–6,5 %) in der Kaufnebenkostenübersicht am Ende.
Bankfinanzierung + Darlehensbetrag
Wenn du einen Kredit aufnimmst, muss der Notar eine Grundschuld im Grundbuch eintragen. Das kostet zusätzliche Gebühren – berechnet auf den Darlehensbetrag nach derselben GNotKG-Tabelle. Ohne Kredit entfällt dieser Posten.
Makler
Ob du die Immobilie über einen Makler kaufst, hat keinen Einfluss auf die Notarkosten. Der Toggle beeinflusst nur die Gesamtübersicht aller Kaufnebenkosten (inkl. Maklerprovision ~3,57 % für Käufer) in der Hinweisbox.
⚡ Hinweis: Der Rechner liefert eine sehr genaue Schätzung nach GNotKG. Die tatsächliche Abrechnung kann leicht abweichen, da Notare je nach Vertragskomplexität unterschiedliche Gebührentaten ansetzen können (z.B. Vollmachten, Vorkaufsrechtsverzichte, Rangvereinbarungen).
Was sind Notarkosten beim Immobilienkauf?
Gesetzlich geregelte Gebühren
Notargebühren sind in Deutschland durch das Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) bundesweit exakt festgelegt. Kein Notar darf höhere oder niedrigere Gebühren verlangen – Verhandeln ist nicht möglich. Die Höhe hängt allein vom Kaufpreis (Geschäftswert) ab.
Warum brauche ich einen Notar?
§ 311b BGB schreibt vor: Jeder Immobilienkauf muss notariell beurkundet werden. Ohne Notar ist der Kaufvertrag rechtlich unwirksam. Der Notar beurkundet den Vertrag, veranlasst die Auflassungsvormerkung und kümmert sich um die Eigentumsumschreibung im Grundbuch.
Wie hoch sind Notarkosten?
Die Gesamtkosten für Notar und Grundbuch liegen typischerweise bei 1,5–2 % des Kaufpreises. Bei einer Bankfinanzierung kommen ca. 0,5–0,8 % für die Grundschuldbestellung hinzu. Bei höheren Kaufpreisen sinken die Kosten prozentual (degressive Tabelle).
Wer zahlt die Notarkosten?
Nach § 448 BGB trägt der Käufer die Notarkosten für Kaufvertrag und Eigentumsumschreibung. Die Notarkosten für die Grundschuldbestellung trägt der Kreditnehmer. Notarkosten müssen in der Regel aus Eigenkapital bezahlt werden – Banken finanzieren sie nicht.
Notarkosten Tabelle : Was kostet der Notar bei welchem Kaufpreis?
Diese Tabelle zeigt die exakten Notarkosten nach GNotKG für typische Kaufpreise – inklusive Grundbuchkosten, ohne Grundschuldbestellung. Alle Werte aus der offiziellen GNotKG-Anlage 2:
| Kaufpreis | 1,0-Vollgebühr (GNotKG) | Notargebühren (netto) | MwSt. 19 % | Grundbuchgebühren | Gesamt (ohne Grundschuld) | % vom Kaufpreis |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 100.000 € | 266 € | 798 € | 152 € | 399 € | 1.389 € | 1,39 % |
| 150.000 € | 354 € | 1.062 € | 202 € | 531 € | 1.835 € | 1,22 % |
| 200.000 € | 435 € | 1.305 € | 248 € | 653 € | 2.246 € | 1,12 % |
| 250.000 € | 535 € | 1.605 € | 305 € | 803 € | 2.763 € | 1,11 % |
| 300.000 € | 604 € | 1.812 € | 344 € | 906 € | 3.112 € | 1,04 % |
| 400.000 € | 762 € | 2.286 € | 434 € | 1.143 € | 3.913 € | 0,98 % |
| 500.000 € | 935 € | 2.805 € | 533 € | 1.403 € | 4.791 € | 0,96 % |
| 600.000 € | 1.070 € | 3.210 € | 610 € | 1.605 € | 5.475 € | 0,91 % |
| 800.000 € | 1.340 € | 4.020 € | 764 € | 2.010 € | 6.844 € | 0,86 % |
| 1.000.000 € | 1.610 € | 4.830 € | 918 € | 2.415 € | 8.213 € | 0,82 % |
Notargebühren (netto) = 3,0-fache Vollgebühr (Beurkundung 2,0x + Vollzug/Betreuung 1,0x). Grundbuchgebühren = 1,5-fache Vollgebühr (Auflassungsvormerkung 0,5x + Eigentumsumschreibung 1,0x). Keine Grundschuldbestellung enthalten. MwSt. nur auf Notargebühren. Stand: GNotKG Anlage 2, .
Notarkosten : 4 typische Kaufsituationen
Kaufpreis 220.000 € | Darlehen 180.000 € | GrESt Bayern 3,5 %
| Notargebühren (3,0×473 € + MwSt.) | 1.688 € |
| Grundbuchgebühren (1,5×473 €) | 710 € |
| Grundschuldbestellung (2×392 € + MwSt.) | 935 € |
| Grunderwerbsteuer Bayern (3,5 %) | 7.700 € |
| Gesamte Kaufnebenkosten | 11.033 € (5,0 %) |
Kaufpreis 380.000 € | Darlehen 300.000 € | GrESt NRW 6,5 %
| Notargebühren (3,0×720 € + MwSt.) | 2.570 € |
| Grundbuchgebühren (1,5×720 €) | 1.080 € |
| Grundschuldbestellung (2×604 € + MwSt.) | 1.438 € |
| Grunderwerbsteuer NRW (6,5 %) | 24.700 € |
| Maklerprovision Käufer (3,57 %) | 13.566 € |
| Gesamte Kaufnebenkosten | 43.354 € (11,4 %) |
Kaufpreis 550.000 € | Darlehen 440.000 € | GrESt BW 5,0 %
| Notargebühren (3,0×1.003 € + MwSt.) | 3.581 € |
| Grundbuchgebühren (1,5×1.003 €) | 1.505 € |
| Grundschuldbestellung (2×849 € + MwSt.) | 2.021 € |
| Grunderwerbsteuer BW (5,0 %) | 27.500 € |
| Maklerprovision Käufer (3,57 %) | 19.635 € |
| Gesamte Kaufnebenkosten | 54.242 € (9,9 %) |
Kaufpreis 900.000 € | Darlehen 700.000 € | GrESt Hessen 6,0 %
| Notargebühren (3,0×1.475 € + MwSt.) | 5.268 € |
| Grundbuchgebühren (1,5×1.475 €) | 2.213 € |
| Grundschuldbestellung (2×1.205 € + MwSt.) | 2.868 € |
| Grunderwerbsteuer Hessen (6,0 %) | 54.000 € |
| Gesamte Kaufnebenkosten | 64.349 € (7,1 %) |
Notartermin beim Hauskauf – so läuft es ab
Notar auswählen & Kaufvertragsentwurf anfordern
In der Regel wählt der Käufer den Notar. Der Notar erstellt auf Basis der vereinbarten Konditionen einen Kaufvertragsentwurf, der dir mindestens 2 Wochen vor dem Termin zugesandt wird. Lies ihn sorgfältig durch – du kannst Änderungen beantragen.
Beurkundung des Kaufvertrags
Der Notar liest den Vertrag vollständig vor, erklärt alle relevanten Klauseln und beantwortet Fragen. Beide Parteien unterschreiben, der Notar beurkundet. Ohne Unterschrift beider Seiten kein rechtsgültiger Kaufvertrag. Ein Rücktrittsrecht gibt es danach nicht mehr.
Auflassungsvormerkung schützt deine Rechte
Der Notar veranlasst sofort eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch. Das sichert deinen Eigentumsanspruch – der Verkäufer kann die Immobilie nicht mehr anderweitig verkaufen oder belasten. Du bist geschützt, bevor du den vollen Kaufpreis bezahlt hast.
Fälligkeitsmitteilung & Kaufpreiszahlung
Der Notar schickt dir eine Fälligkeitsmitteilung, sobald alle Voraussetzungen erfüllt sind (Löschung alter Lasten, Genehmigungen etc.). Erst dann überweist du den Kaufpreis an den Verkäufer – ein weiterer Schutz vor Betrug.
Eigentumsumschreibung im Grundbuch
Nach vollständiger Kaufpreiszahlung und Zahlung der Grunderwerbsteuer veranlasst der Notar die Eigentumsumschreibung. Ab diesem Moment bist du offiziell Eigentümer. Die Grundbucheintragung kann 3–6 Monate dauern.
Notarkosten beim Hauskauf sparen: Was wirklich funktioniert
⚖️ Tipp 1: Notargebühren sind nicht verhandelbar
Ein verbreiteter Irrtum: Notargebühren sind nach GNotKG gesetzlich festgelegt und nicht verhandelbar. Wer weniger anbietet oder einen „günstigeren Notar" sucht, wird keinen finden – alle rechnen identisch ab. Energie besser in die Wahl des richtigen Notars stecken.
💡 Tipp 2: Kaufpreis und Inventar trennen
Werden Einbauküche, Möbel oder andere Gegenstände separat im Kaufvertrag ausgewiesen (nicht Teil des Kaufpreises), senkt das den beurkundungspflichtigen Kaufpreis. Bei 350.000 € Kaufpreis und 15.000 € Inventar kannst du so ca. 50–70 € Notargebühren sparen.
🏦 Tipp 3: Grundschuld richtig dimensionieren
Viele Banken bestehen auf einer Grundschuld in Höhe von 110–120 % des Darlehens. Das treibt die Notarkosten unnötig hoch. Bestehe auf einer Grundschuld in exakter Darlehenshöhe – der Notar berechnet prozentual auf den Grundschuldbetrag.
📝 Tipp 4: Vollmachten sparsam einsetzen
Jede notarielle Vollmacht, Zustimmungserklärung oder Einwilligung kostet extra. Wenn du nicht persönlich erscheinen kannst, kosten Vollmachten ca. 0,5-fache Vollgebühr. Wann immer möglich: persönlich beim Notartermin erscheinen.
🏡 Tipp 5: Direktkauf spart Makler, nicht Notar
Ein Kauf ohne Makler spart bis zu 3,57 % des Kaufpreises – das ist weit mehr als die Notarkosten selbst. Immo Deutschland hilft dir, den richtigen Verkäufer direkt zu finden und Maklerprovisionen zu vermeiden.
📋 Tipp 6: Notarkosten steuerlich absetzen
Bei vermieteten Immobilien können Notarkosten als Werbungskosten oder Anschaffungsnebenkosten steuerlich geltend gemacht werden – und mindern damit deine Steuerlast. Bei selbstgenutzten Immobilien leider nicht absetzbar. Mehr dazu im Mieteinnahmen-Rechner.
Sind Notarkosten steuerlich absetzbar?
Ja – bei Vermietung als Werbungskosten
Bei vermieteten Immobilien sind die Notarkosten steuerlich absetzbar – und zwar als Anschaffungsnebenkosten. Sie erhöhen den abschreibungsfähigen Gebäudewert. Das senkt die Steuerlast über die gesamte Haltedauer.
- ✅ Notargebühren für Kaufvertrag: absetzbar
- ✅ Grundbuchkosten (Auflassungsvormerkung, Eigentumsumschreibung): absetzbar
- ✅ Grundschuldbestellung: absetzbar
- ✅ Grunderwerbsteuer: absetzbar (als Anschaffungsnebenkosten)
Nein – bei Eigennutzung
Wer die Immobilie selbst bewohnt, kann Notarkosten und Kaufnebenkosten nicht steuerlich absetzen. Sie zählen zu den privaten Anschaffungskosten. Ausnahme: Ein Teil wird vermietet (anteilig absetzbar).
- ❌ Eigengenutzte Wohnung: nicht absetzbar
- ❌ Eigengenutzte Häuser: nicht absetzbar
- ⚠️ Teilvermietet: anteilig absetzbar
- ✅ Nach Umwidmung zur Vermietung: möglich
Für die Kapitalanlage-Strategie: Immobilien als Kapitalanlage
Checkliste: Was du vor und beim Notartermin brauchst
FAQ – Notarkosten beim Hauskauf
Mehr Rechner für deine Immobilien-Entscheidung
Notarkosten bekannt – jetzt Finanzierung optimieren
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Ricardo Tunnissen
Ricardo Tunnissen ist Geschäftsführer von Baufi Deutschland. Als erfahrener Baufinanzierungsspezialist begleitet er Immobilienkäufer durch alle Schritte des Kaufprozesses – von der Budgetplanung über den Notartermin bis zur finalen Finanzierungszusage. Er kennt die typischen Kostenfallen und hilft dabei, die Kaufnebenkosten realistisch einzuplanen.