Kaufnebenkosten berechnen – Rechner für alle 16 Bundesländer
Die Kaufnebenkosten betragen je nach Bundesland und Makler-Beteiligung 7,5 % bis 15 % des Kaufpreises. Berechne jetzt auf den Euro genau, was auf dich zukommt – inklusive Bundesland-Vergleich und Sparrechner.
Von Ricardo Tunnissen, Geschäftsführer Baufi Deutschland | §34i GewO
Was sind Kaufnebenkosten?
Kaufnebenkosten sind alle Kosten beim Immobilienkauf, die zusätzlich zum Kaufpreis anfallen. Sie sind meistens gesetzlich vorgeschrieben, nicht verhandelbar und werden von den meisten Banken nicht mitfinanziert – du musst sie aus Eigenkapital bezahlen. Der häufigste Fehler: Käufer kalkulieren nur den Kaufpreis und vergessen 30.000–60.000 € an Nebenkosten.
Grunderwerbsteuer
Pflichtabgabe an das Land, variiert stark nach Bundesland. Bayern und Sachsen haben mit 3,5 % den günstigsten Satz, NRW und 4 weitere Bundesländer 6,5 %. Nach der notariellen Beurkundung hast du 1 Monat Zahlungsfrist. Ohne Zahlung – kein Grundbucheintrag, kein offizielles Eigentum.
Notar- & Grundbuchkosten
Jeder Immobilienkauf in Deutschland muss notariell beurkundet werden. Die Kosten sind bundesweit einheitlich im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt und nicht verhandelbar. Notarbeurkundung ca. 1,5 %, Grundbucheintragung ca. 0,5 %. Bei Finanzierung kommen ca. 0,3–0,5 % für die Grundschuldbestellung hinzu.
Maklerprovision
Nur fällig, wenn ein Makler die Immobilie vermittelt hat. Seit Dezember 2020 gesetzlich geregelt: Käufer zahlen maximal die Hälfte der vereinbarten Gesamtcourtage. Üblich sind 5,95 % bis 7,14 % Gesamtprovision – der Käuferanteil liegt damit zwischen 1,785 % und 3,57 % inkl. MwSt.
Weitere optionale Kosten
Wertgutachten (500–2.500 €) bei unklarem Zustand oder Finanzierungsstreitigkeiten. Baugutachten (300–800 €) vor dem Kauf eines Altbaus. Finanzierungsberatung (bei unabhängigen Maklern wie Baufi Deutschland kostenlos). Bereitstellungszinsen, falls die Finanzierung verzögert wird.
Grunderwerbsteuer nach Bundesland – vollständige Übersicht
Der Unterschied zwischen Bayern (3,5 %) und NRW (6,5 %) bedeutet bei einem Kaufpreis von 400.000 € genau 12.000 € mehr Grunderwerbsteuer. Die Tabelle zeigt alle aktuellen Sätze, Gesamtkosten ohne Makler und beispielhafte Beträge.
| Bundesland | GrESt-Satz | Bei 300.000 € | Bei 500.000 € | Gesamt (ohne Makler) |
|---|---|---|---|---|
| BayernGünstigste | 3,5 % | 10.500 € | 17.500 € | ca. 7,5 % |
| SachsenGünstigste | 3,5 % | 10.500 € | 17.500 € | ca. 7,5 % |
| Baden-Württemberg | 5,0 % | 15.000 € | 25.000 € | ca. 9,0 % |
| Bremen | 5,0 % | 15.000 € | 25.000 € | ca. 9,0 % |
| Niedersachsen | 5,0 % | 15.000 € | 25.000 € | ca. 9,0 % |
| Rheinland-Pfalz | 5,0 % | 15.000 € | 25.000 € | ca. 9,0 % |
| Sachsen-Anhalt | 5,0 % | 15.000 € | 25.000 € | ca. 9,0 % |
| Hamburg | 5,5 % | 16.500 € | 27.500 € | ca. 9,5 % |
| Berlin | 6,0 % | 18.000 € | 30.000 € | ca. 10,0 % |
| Hessen | 6,0 % | 18.000 € | 30.000 € | ca. 10,0 % |
| Mecklenburg-Vorpommern | 6,0 % | 18.000 € | 30.000 € | ca. 10,0 % |
| Nordrhein-WestfalenTeuerste | 6,5 % | 19.500 € | 32.500 € | ca. 10,5 % |
| BrandenburgTeuerste | 6,5 % | 19.500 € | 32.500 € | ca. 10,5 % |
| SaarlandTeuerste | 6,5 % | 19.500 € | 32.500 € | ca. 10,5 % |
| Schleswig-HolsteinTeuerste | 6,5 % | 19.500 € | 32.500 € | ca. 10,5 % |
| ThüringenTeuerste | 6,5 % | 19.500 € | 32.500 € | ca. 10,5 % |
* Gesamte Nebenkosten ohne Makler = Grunderwerbsteuer + Notar 1,5 % + Grundbuch 0,5 %. Stand: . Angaben ohne Gewähr.
Kaufnebenkosten : Beispiele für die wichtigsten Bundesländer
So sehen die Kaufnebenkosten in den meistgesuchten Bundesländern bei einem typischen Kaufpreis von 350.000 € aus – jeweils mit und ohne Makler:
Kaufpreis: 350.000 € | Nordrhein-Westfalen
| Grunderwerbsteuer (6,5 %) | 22.750 € |
| Notarkosten (ca. 1,5 %) | 5.250 € |
| Grundbuch (ca. 0,5 %) | 1.750 € |
| Makler Käuferanteil (3,57 %) | 12.495 € |
| Gesamt mit Makler | 42.245 € (12,1 %) |
| Gesamt ohne Makler | 29.750 € (8,5 %) |
Kaufpreis: 350.000 € | Bayern
| Grunderwerbsteuer (3,5 %) | 12.250 € |
| Notarkosten (ca. 1,5 %) | 5.250 € |
| Grundbuch (ca. 0,5 %) | 1.750 € |
| Makler Käuferanteil (3,57 %) | 12.495 € |
| Gesamt mit Makler | 31.745 € (9,1 %) |
| Gesamt ohne Makler | 19.250 € (5,5 %) |
Kaufpreis: 350.000 € | Berlin
| Grunderwerbsteuer (6,0 %) | 21.000 € |
| Notarkosten (ca. 1,5 %) | 5.250 € |
| Grundbuch (ca. 0,5 %) | 1.750 € |
| Makler Käuferanteil (3,57 %) | 12.495 € |
| Gesamt mit Makler | 40.495 € (11,6 %) |
| Gesamt ohne Makler | 28.000 € (8,0 %) |
Kaufpreis: 350.000 € | Baden-Württemberg
| Grunderwerbsteuer (5,0 %) | 17.500 € |
| Notarkosten (ca. 1,5 %) | 5.250 € |
| Grundbuch (ca. 0,5 %) | 1.750 € |
| Makler Käuferanteil (3,57 %) | 12.495 € |
| Gesamt mit Makler | 36.995 € (10,6 %) |
| Gesamt ohne Makler | 24.500 € (7,0 %) |
Wann werden die Kaufnebenkosten fällig?
Nicht alles wird auf einmal bezahlt. Plane folgende Zeitspannen für deine Liquidität ein:
Gutachter- & Beratungskosten
Wer ein Wertgutachten oder Baugutachten in Auftrag gibt, zahlt das schon vor Vertragsabschluss. Kosten: 500–2.500 €. Bei Gebrauchtimmobilien und Sanierungsobjekten empfehlenswert.
Notarrechnung
Der Notar stellt seine Rechnung kurz nach Beurkundung. Üblicherweise 14–30 Tage Zahlungsfrist. Betrag: ca. 1,0–1,5 % des Kaufpreises für die Beurkundung, plus spätere Rechnungen für Grundschuld und Grundbucheintrag.
Grunderwerbsteuer
Das zuständige Finanzamt schickt den Steuerbescheid nach Erhalt der Kaufvertragskopie vom Notar. Zahlungsfrist: 1 Monat nach Bescheid. Achtung: Erst nach vollständiger Zahlung stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus – ohne sie kein Grundbucheintrag.
Grundbucheintragung
Sobald Kaufpreis gezahlt und Unbedenklichkeitsbescheinigung vorliegt, veranlasst der Notar die Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Ab jetzt bist du offiziell Eigentümer. Kosten: ca. 0,5 % des Kaufpreises, Dauer: 4–12 Wochen.
Maklerprovision
Wird nach erfolgreicher Vermittlung und in der Regel nach notarieller Beurkundung und/oder Kaufpreiszahlung fällig – je nach Maklervertrag. Betrag: bis zu 3,57 % des Kaufpreises inkl. MwSt. (Käuferanteil).
Kaufnebenkosten reduzieren: 6 legale Spartipps
Bei einem Kaufpreis von 400.000 € sind Einsparungen von bis zu 25.000 € realistisch. Hier die wichtigsten legalen Hebel:
🏷️ Tipp 1: Inventar separat ausweisen
Küche, Einbauschränke, Sauna, Außenanlagen – all das kann separat im Kaufvertrag ausgewiesen werden. Auf diesen Teil fällt keine Grunderwerbsteuer an. Richtwert: bis zu 15 % des Kaufpreises möglich. Das Finanzamt prüft auf Angemessenheit – lass das von einem Notar oder Steuerberater absichern.
🤝 Tipp 2: Direktkauf vom Eigentümer
Ohne Makler entfällt die Maklerprovision komplett – das spart bei 400.000 € über 14.000 €. Platforms für Privatangebote: eBay Kleinanzeigen, ImmoScout (Privatanbieter-Filter), Immonet. Tipp: Haushalte in Wunschlage ansprechen, auch ohne Anzeige.
🗺️ Tipp 3: Bundesland-Grenze beachten
Wer nahe einer Landesgrenze kauft, kann durch einen Standort im günstigeren Bundesland erheblich sparen. Klassisch: Hessen-Grenze zu Bayern, Berlin-Brandenburg. Bei 400.000 € sind das bis zu 12.000 € Unterschied allein bei der Grunderwerbsteuer.
💰 Tipp 4: Förderungen ausschöpfen
KfW-Programm 297/298 (Effizienzhaus) senkt den Zinssatz effektiv – das verringert zwar nicht die Nebenkosten direkt, reduziert aber die Gesamtbelastung erheblich. Landesbanken (NRW.BANK, IBB, WIBank, L-Bank) bieten teils Zuschüsse für Erstkäufer. Unser Team kennt alle aktuellen Programme.
⏱️ Tipp 5: Bereitstellungszinsen vermeiden
Wenn die Finanzierung läuft, aber der Kaufvertrag sich verzögert, entstehen Bereitstellungszinsen (0,25 % pro Monat). Das kann schnell 1.000–3.000 € extra kosten. Mit gutem Timing und einem Puffer von 3–6 Monaten lässt sich das verhindern.
📑 Tipp 6: Finanzierungsnebenkosten vergleichen
Manche Banken verlangen Bearbeitungsgebühren von 0,5–1 % – das macht bei 300.000 € Darlehen 3.000 € aus. Unabhängige Finanzierungsberater wie Baufi Deutschland vergleichen über 500 Banken und finden das Angebot ohne unnötige Nebenkosten – kostenlos für dich.
Kaufnebenkosten und Steuern: Was ist absetzbar?
Eigengenutzte Immobilie – Nein
Bei Eigennutzung sind alle Kaufnebenkosten privat veranlasst und steuerlich nicht absetzbar – weder Grunderwerbsteuer noch Notar- oder Grundbuchkosten.
- Grunderwerbsteuer: ❌ nicht absetzbar
- Notarkosten: ❌ nicht absetzbar
- Maklerprovision: ❌ nicht absetzbar
Vermietete Immobilie – Ja (teilweise)
Bei Vermietung werden die Kaufnebenkosten den Anschaffungsnebenkosten zugerechnet. Sie erhöhen den abschreibbaren Gebäudewert und werden über 50 Jahre (AfA 2 % p.a.) abgeschrieben.
- Notarkosten (Grundschuld): ✅ sofort absetzbar
- Maklergebühren: ✅ als Anschaffungskosten über AfA
- Grunderwerbsteuer: ✅ über AfA, nicht direkt
Hinweis: Diese Angaben ersetzen keine Steuerberatung. Bei Fragen zu deiner konkreten Situation empfehlen wir einen Steuerberater.
Kaufnebenkosten-Checkliste: Bist du vorbereitet?
Hake ab, was du bereits erledigt hast. So siehst du auf einen Blick, wo du im Prozess stehst:
FAQ – Kaufnebenkosten berechnen
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Ricardo Tunnissen
Ricardo Tunnissen ist Geschäftsführer von Baufi Deutschland und begleitet Immobilienkäufer deutschlandweit bei der Suche nach der optimalen Baufinanzierung. Mit tiefgreifender Erfahrung im Bereich Baufinanzierung und Immobilienfinanzierung kennt er die Fallstricke beim Immobilienkauf und weiß, wie sich Kaufnebenkosten richtig planen und minimieren lassen.