Mieten oder Kaufen : Vermögensvergleich mit Break-even
Die wichtigste Finanzentscheidung deines Lebens – endlich wirklich berechnet: Unser Rechner vergleicht nicht nur die monatlichen Kosten, sondern den vollständigen Vermögensaufbau über deinen Anlagehorizont. Mit Bundesland-exakten Kaufnebenkosten, ETF-Opportunitätskostenvergleich und dem Break-even-Jahr als visueller Crossover-Linie.
Von Ricardo Tunnissen, Geschäftsführer Baufi Deutschland | §34i GewO
Alle Eingaben erklärt – so nutzt du den Vergleichsrechner
Kaufpreis & Eigenkapital
Das Eigenkapital muss die Kaufnebenkosten (GrESt + Notar) plus Anzahlung decken. Empfehlung: mindestens 20 % des Kaufpreises + Nebenkosten. Bei 350.000 € Kaufpreis und 8 % Nebenkosten = 28.000 €; mindestens 70.000–98.000 € EK.
ETF-Rendite (Alternativanlage)
Was würde das Eigenkapital und die monatlichen Ersparnisse am Kapitalmarkt erwirtschaften? Standard: 6–7 % p.a. für breit gestreute ETFs (MSCI World historisch ~8 % vor Kosten). Wichtig: Abgeltungsteuer (26,375 %) reduziert die Nettorendite!
Immobilien-Wertsteigerung
Historisch stiegen deutsche Immobilienpreise ca. 2–3 % p.a. im Bundesdurchschnitt. In Großstädten (München, Hamburg) deutlich mehr. In strukturschwachen Regionen kann die Wertsteigerung auch 0 % oder negativ sein.
Instandhaltung
Als Eigentümer trägst du alle Reparaturen: Heizungsausfall, Dachsanierung, Fenster etc. Richtwert: 1–1,5 % des Kaufpreises pro Jahr. Bei Neubau eher 0,5–1 %, bei älteren Gebäuden 1,5–3 %. Diese Kosten entfallen bei Mietern.
⚡ Modell-Annahme: Beide Szenarien starten mit identischem Eigenkapital. Der Käufer zahlt damit Nebenkosten + Anzahlung. Der Mieter legt das gesamte EK in ETFs an. Monatliche Differenz (Kaufkosten minus Miete) wird jeweils dem günstigeren Szenario gutgeschrieben. Abgeltungsteuer auf ETF-Gewinne ist vereinfacht am Ende eingerechnet. Keine Inflationsbereinigung.
Der Kaufpreisfaktor: Die wichtigste Kennzahl für Mieten vs. Kaufen
Was ist der Kaufpreisfaktor?
Der Kaufpreisfaktor (oder Vervielfältiger) zeigt, wie viele Jahresmieten der Kaufpreis entspricht. Beispiel: 360.000 € Kaufpreis bei 1.200 € Miete/Monat = 14.400 €/Jahr → Faktor 25. Je niedriger der Faktor, desto günstiger ist Kaufen relativ zu Mieten.
Faktor unter 20 – Kaufen lohnt sich
In strukturschwachen Regionen und Kleinstädten liegt der Kaufpreisfaktor oft bei 15–20. Dort ist Kaufen in der Regel nach 10–15 Jahren besser als Mieten. Jede Tilgung ist effektiv wie günstige „Mietprepayment".
Faktor 20–25 – Kommt auf Situation an
Mittelgroße Städte und gute Lagen liegen oft bei 20–25. Kaufen lohnt sich bei langem Horizont (15+ Jahre), stabiler Wertsteigerung und günstigen Zinsen. Kurzfristig ist Mieten + ETF oft konkurrenzfähig.
Faktor über 25 – Teurer Markt
München, Hamburg, Frankfurt: Kaufpreisfaktoren von 30–40+. Hier ist Kaufen meist erst nach 20+ Jahren besser als Mieten + ETF-Investieren — und nur wenn die Immobilienpreise weiter steigen. Wer flexibel bleiben will, ist mit Mieten + Depot oft besser bedient.
Break-even-Jahr nach Kaufpreisfaktor & Zinssatz
Ab wann lohnt sich Kaufen gegenüber Mieten + ETF (6 % p.a., 2 % Wertsteigerung, 2 % Mietsteigerung, 1 % Instandhaltung)?
| Kaufpreisfaktor | Zinssatz 2,5 % | Zinssatz 3,5 % | Zinssatz 4,5 % | Zinssatz 5,5 % | Einschätzung |
|---|---|---|---|---|---|
| Faktor 15 | 6–8 Jahre | 7–10 Jahre | 9–12 Jahre | 11–14 Jahre | Sehr günstig |
| Faktor 20 | 9–11 Jahre | 11–14 Jahre | 13–16 Jahre | 16–20 Jahre | Günstig |
| Faktor 25 | 13–16 Jahre | 15–19 Jahre | 18–22 Jahre | 22–28 Jahre | Abwägen |
| Faktor 30 | 18–22 Jahre | 20–25 Jahre | 25–30 Jahre | Oft nie | Teuer |
| Faktor 35+ | 25+ Jahre | Oft nie | Nie | Nie | Sehr teuer |
Orientierungswerte. ETF-Rendite 6 % p.a., Wertsteigerung 2 %, Mietsteigerung 2 %, Instandhaltung 1 %. Stand: .
Mieten oder Kaufen : 4 typische Situationen
300.000 € | 1.100 € Miete | Faktor 22,7 | 3,5 % Zinsen | NRW
| Kaufnebenkosten (GrESt 6,5 % + Notar) | 25.100 € |
| Monatl. Kaufen (Rate + Instandh.) | 1.382 € |
| Kaufen-Vermögen nach 20 J. | 215.000 € |
| Mieten-ETF-Depot nach 20 J. | 188.000 € |
| Vorteil Kaufen | +27.000 € |
600.000 € | 1.600 € Miete | Faktor 31,3 | 3,5 % Zinsen | Bayern
| Kaufnebenkosten (GrESt 3,5 % + Notar) | 31.800 € |
| Monatl. Kaufen (Rate + Instandh.) | 3.025 € |
| Kaufen-Vermögen nach 20 J. | 402.000 € |
| Mieten-ETF-Depot nach 20 J. | 476.000 € |
| Vorteil Mieten | +74.000 € |
350.000 € | 1.350 € Miete | Faktor 21,6 | 3,5 % | 40 % EK
| Eigenkapital (inkl. Nebenkosten) | 140.000 € |
| Monatl. Kaufen (Rate + Instandh.) | 1.415 € |
| Kaufen-Vermögen nach 20 J. | 338.000 € |
| Mieten-ETF-Depot nach 20 J. | 285.000 € |
| Vorteil Kaufen | +53.000 € |
400.000 € | 1.300 € Miete | Faktor 25,6 | 3,5 % | 20 % EK | 30 J.
| Monatl. Kaufen | 1.783 € |
| Kaufen-Vermögen nach 30 J. | 582.000 € |
| Mieten-ETF-Depot nach 30 J. | 481.000 € |
| Vorteil Kaufen | +101.000 € |
Mieten oder Kaufen: Die richtigen Lebensphasen
Karriere noch unklar – Mieten oft besser
Jobwechsel, Umzüge, Auslandsaufenthalte: Die Kaufnebenkosten von 6–12 % müssen sich erst amortisieren. Wer unter 10 Jahre in der Immobilie bleibt, verliert in den meisten Marktlagen Geld. In dieser Phase: EK aufbauen und anlegen.
Familie, stabiles Einkommen – Kaufen macht Sinn
Langfristiger Bedarf (Schule, Kindergarten), stabiles Einkommen, ausreichend EK: Das ist die ideale Phase für einen Immobilienkauf. 20–30 Jahre Horizont lassen Kaufnebenkosten verblassen und den Vermögensaufbau wirken.
Kauf möglich – Tilgung muss schnell gehen
Wer mit 45 kauft und mit 67 schuldenfrei sein will, braucht eine hohe Tilgungsrate (3–5 %). Banken prüfen, ob der Kredit bis Renteneintritt abbezahlt ist. Hohes EK und kurze Laufzeit sind hier der Schlüssel.
Kaufen als Altersvorsorge oder Mieten + Depot
Im Rentenalter kann mietfreies Wohnen entscheidend sein (niedrigere Rente). Wer bereits schuldenfrei in der Immobilie wohnt, spart hunderte Euro monatlich. Wer jetzt noch kauft: Nur mit sehr hohem EK sinnvoll, da Banken bei über 70 selten finanzieren.
6 Tipps für die Mieten-oder-Kaufen-Entscheidung
📅 Tipp 1: Planungshorizont realistisch wählen
Die Kaufnebenkosten (6–12 % des Kaufpreises) müssen durch Wertsteigerung und gesparte Miete erst wieder reingeholt werden. Unter 10 Jahren lohnt Kaufen in den meisten Märkten kaum. 15+ Jahre und der Kauf wird immer attraktiver.
💰 Tipp 2: ETF-Disziplin des Mieters
Der Vergleich ist nur fair, wenn der Mieter die monatliche Ersparnis konsequent in ETFs anlegt. Wer das nicht tut, verliert automatisch gegenüber dem Käufer. Das ist der häufigste Fehler im Mieten-oder-Kaufen-Vergleich.
🔍 Tipp 3: Kaufpreisfaktor als Schnelltest
Teile den Kaufpreis durch die Jahresmiete. Ergebnis unter 20: Tendenziell kaufen. 20–25: Rechner nutzen. Über 25: Gute Argumente nötig (sehr langer Horizont, hohe Wertsteigerungserwartung). Dieser Schnelltest spart viel Rechenarbeit.
📊 Tipp 4: Zinsbindung maximieren
Bei der aktuellen Zinssituation: lange Zinsbindung (15–20 Jahre) sichert planbaren Vorteil. Wer in 10 Jahren zu deutlich höheren Zinsen anschlussfinanzieren muss, verliert Teile des Kaufvorteils. Nutze unseren Tilgungsrechner für Szenarien.
🏙️ Tipp 5: Lage entscheidet über Wertsteigerung
In schrumpfenden Regionen kann die Immobilie an Wert verlieren — dann ist Mieten + ETF fast immer besser. In Wachstumsmetropolen (München, Hamburg, Berlin) kompensiert die Wertsteigerung hohe Kaufpreisfaktoren langfristig. Lass immer den Marktwert prüfen.
🚀 Tipp 6: 500+ Banken vergleichen
Bei gleichem Profil variieren Zinssätze um bis zu 0,8 % zwischen Banken. Das sind bei 300.000 € Darlehen über 20 Jahre über 25.000 € Unterschied. Baufi Deutschland vergleicht kostenlos für dich. Der beste Zinssatz verändert die Mieten-oder-Kaufen-Rechnung erheblich.
Opportunitätskosten: Warum der ETF-Vergleich entscheidend ist
Was sind Opportunitätskosten?
Wenn du 80.000 € als Eigenkapital in eine Immobilie investierst, kann dieses Geld nicht mehr am Kapitalmarkt arbeiten. Die entgangene Rendite ist der Opportunitätskostenfaktor:
- 80.000 € bei 6 % p.a. = nach 20 Jahren 256.000 €
- 80.000 € bei 4 % p.a. = nach 20 Jahren 175.000 €
- 80.000 € bei 8 % p.a. = nach 20 Jahren 373.000 €
Diese Opportunitätskosten trägt der Käufer implizit. Ein fairer Vergleich muss sie einbeziehen.
Wann überwiegt die Immobilie?
Die Immobilie schlägt das ETF-Depot, wenn:
- ✅ Langer Horizont (15+ Jahre) → Kaufnebenkosten amortisieren sich
- ✅ Hohe Tilgung → Schneller Schuldenabbau, mehr Eigenkapital
- ✅ Niedrige Kaufnebenkosten (Bayern 3,5 % GrESt)
- ✅ Gute Lage → Wertsteigerung über 2 % p.a.
- ✅ Niedrige Zinsen → Günstige Finanzierungskosten
- ✅ Miete steigt stark → Relativer Vorteil des Kaufens steigt jedes Jahr
Berechne mit dem Budgetrechner deinen maximalen Kaufpreis.
Checkliste: Finanziell und persönlich kaufbereit?
Unsere Hauskauf-Tipps helfen dir bei der Vorbereitung. Was hast du bereits erledigt?
FAQ – Mieten oder Kaufen
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Ricardo Tunnissen
Ricardo Tunnissen ist Geschäftsführer von Baufi Deutschland und berät täglich Menschen bei der Entscheidung Mieten oder Kaufen. Als Experte für Baufinanzierung kennt er die lokalen Märkte und findet die Finanzierung, die die Kaufentscheidung wirtschaftlich absichert.