Tilgungsrechner : Monatliche Rate & Tilgungsplan berechnen
Mit dem kostenlosen Tilgungsrechner von Baufi Deutschland berechnest du Monatliche Rate, Gesamtlaufzeit, Restschuld und Gesamtzinsen für dein Annuitätendarlehen. Einzigartiger Zusatz: Der Rechner zeigt dir, wie viel teurer es wird, wenn die Zinsen nach deiner Zinsbindung steigen – und wie du das mit Sondertilgungen verhinderst.
Von Ricardo Tunnissen, Geschäftsführer Baufi Deutschland | §34i GewO
| Jahr | Jahresrate | Zinsen | Tilgung | Restschuld |
|---|
Tilgungsrechner richtig nutzen – alle Eingaben erklärt
Darlehensbetrag
Der Betrag, den du von der Bank leihst. Nicht der Kaufpreis – sondern Kaufpreis minus Eigenkapital minus Kaufnebenkosten. Bei 350.000 € Kaufpreis und 70.000 € Eigenkapital wäre das 280.000 € Darlehen.
Sollzinssatz
Der vertraglich vereinbarte Zinssatz für die Zinsbindungsdauer. Nicht zu verwechseln mit dem Effektivzins. Aktuelle Zinsen: Aktuelle Bauzinsen bei Baufi Deutschland. Faustregel: Je mehr Eigenkapital, desto niedriger der Zinssatz.
Tilgungsrate vs. Monatliche Rate
Du kannst beide Eingabemodi nutzen. Tilgungsrate: Gib an, wie viel % des Darlehens du jährlich zurückzahlst (Empfehlung: mindestens 2 %). Monatliche Rate: Gib dein Wunschbudget ein – der Rechner ermittelt die daraus resultierende Tilgungsrate.
Zinsbindungsdauer
Für wie viele Jahre du den Zinssatz festschreibst. Nach Ablauf muss eine Anschlussfinanzierung vereinbart werden – zu dann geltenden Marktkonditionen. Risiko: Wenn Zinsen steigen, steigt auch die Restschuld-Finanzierung. Länger = sicherer aber meist teurer.
Jährliche Sondertilgung
Einmalige oder regelmäßige Zusatzzahlungen, die direkt die Restschuld reduzieren. Die meisten Darlehen erlauben 5 % des Darlehens pro Jahr ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Sondertilgungen reduzieren Laufzeit und Zinskosten erheblich.
Risikocheck nach Zinsbindung
Der Rechner zeigt automatisch: Was kostet die Restschuld wenn nach Zinsbindung die Zinsen auf 5 % oder 6 % steigen? Wer heute bei 3,5 % finanziert und in 15 Jahren bei 6 % anschlussfinanzieren muss, zahlt teils 500+ € mehr pro Monat.
Was ist ein Tilgungsplan und wie funktioniert das Annuitätendarlehen?
Das Annuitätendarlehen
Bei einem Annuitätendarlehen zahlst du jeden Monat die gleiche Rate. Aber: Der Zinsanteil sinkt mit der Zeit (weil die Restschuld kleiner wird), und der Tilgungsanteil steigt entsprechend. Am Ende der Laufzeit besteht die Rate fast nur noch aus Tilgung.
Was zeigt der Tilgungsplan?
Der Tilgungsplan zeigt für jedes Jahr: Jahresrate, Zinsanteil, Tilgungsanteil und verbleibende Restschuld. So siehst du genau, wann du schuldenfrei bist, wie viel du insgesamt zahlst, und was nach der Zinsbindung noch übrig bleibt.
Der Tilgungshebel
Wer statt 1 % lieber 2 % anfänglich tilgt, halbiert die Laufzeit nicht – aber reduziert sie erheblich. Bei 300.000 € und 3,5 % Zinsen: 1 % Tilgung = ~46 Jahre, 2 % Tilgung = ~27 Jahre, 3 % Tilgung = ~20 Jahre. Jede 0,5 % mehr Tilgung spart Jahre.
Das Restschuld-Risiko
Nach der Zinsbindung muss die verbleibende Restschuld neu finanziert werden – zu dann geltenden Konditionen. Bei steigenden Zinsen kann das teuer werden. Daher: Zinsbindung lang wählen, Sondertilgungen nutzen und die Anschlussfinanzierung rechtzeitig planen.
Tilgungsplan Tabelle : Rate & Laufzeit nach Zinssatz und Tilgung
Monatliche Rate und Volltilgungs-Laufzeit bei einem Darlehen von 300.000 €, je nach Zinssatz und Tilgungsrate:
| Tilgungsrate | Zinssatz 3,0 % | Zinssatz 3,5 % | Zinssatz 4,0 % | Zinssatz 4,5 % | Zinssatz 5,0 % |
|---|---|---|---|---|---|
| 1,0 % | 1.000 € / 46 J. | 1.125 € / 41 J. | 1.250 € / 38 J. | 1.375 € / 34 J. | 1.500 € / 32 J. |
| 1,5 % | 1.125 € / 35 J. | 1.250 € / 32 J. | 1.375 € / 29 J. | 1.500 € / 27 J. | 1.625 € / 25 J. |
| 2,0 % | 1.250 € / 28 J. | 1.375 € / 26 J. | 1.500 € / 24 J. | 1.625 € / 23 J. | 1.750 € / 21 J. |
| 2,5 % | 1.375 € / 24 J. | 1.500 € / 22 J. | 1.625 € / 21 J. | 1.750 € / 20 J. | 1.875 € / 19 J. |
| 3,0 % | 1.500 € / 21 J. | 1.625 € / 20 J. | 1.750 € / 19 J. | 1.875 € / 18 J. | 2.000 € / 17 J. |
Darlehensbetrag: 300.000 €. Rate = Annuität auf volle 25€ gerundet. Laufzeit = Volltilgung in Jahren (gerundet). Keine Sondertilgungen. Stand: .
Tilgungsrechner : 4 typische Finanzierungssituationen
Darlehen 190.000 € | 3,5 % Zinsen | 2 % Tilgung | 15 J. Zinsbindung
| Monatliche Annuität | 871 € |
| Laufzeit Volltilgung | 26 Jahre |
| Restschuld nach 15 J. | 107.800 € |
| Gesamtzinsen | 82.900 € |
Darlehen 310.000 € | 3,5 % Zinsen | 3 % Tilgung | 15 J. Zinsbindung
| Monatliche Annuität | 1.679 € |
| Laufzeit Volltilgung | 21 Jahre |
| Restschuld nach 15 J. | 108.100 € |
| Gesamtzinsen | 103.000 € |
Darlehen 300.000 € | 3,5 % | 2 % Tilgung | 10.000 € Sondertilgung/J.
| Monatliche Annuität | 1.375 € |
| Ohne Sondertilgung: 26 J. | → Mit Sonder: 17 J. |
| Zeitersparnis | 9 Jahre früher! |
| Zinsersparnis | ~38.000 € |
Darlehen 400.000 € | 3,5 % | 1 % Tilgung | 10 Jahre Zinsbindung
| Aktuelle Monatsrate | 1.500 € |
| Restschuld nach 10 J. | 350.000 € |
| Rate bei 5 % Anschluss | 2.188 € (+688 €!) |
| Rate bei 6 % Anschluss | 2.479 € (+979 €!) |
Von der ersten Rate bis zur Schuldenfreiheit
Erste Rate: Hauptsächlich Zinsen
In der ersten Rate überwiegt der Zinsanteil stark. Bei 300.000 € und 3,5 % Zinsen sind von 1.375 € Monatsrate: 875 € Zinsen und nur 500 € Tilgung. Noch fließt der Großteil an die Bank – nicht in den Schuldenabbau.
Langsamer Start – Restschuld sinkt kaum
In den ersten Jahren sinkt die Restschuld nur langsam. Das ist das Prinzip des Annuitätendarlehens: Anfangs zahlt man viel Zinsen auf die hohe Restschuld. Erst mit der Zeit steigt der Tilgungsanteil und die Rate "arbeitet" mehr für dich.
Kritischer Moment: Anschlussfinanzierung
Nach der Zinsbindung muss die Restschuld neu finanziert werden. Jetzt kommt der Marktpreis ins Spiel. Bei gestiegenen Zinsen steigt die Rate, bei gesunkenen Zinsen sinkt sie. Tipp: Bauzinsen beobachten und Forward-Darlehen nutzen.
Umkehrpunkt: Tilgung überwiegt Zinsen
Ab der Hälfte der Laufzeit überwiegt der Tilgungsanteil die Zinsen. Die Rate "arbeitet" jetzt hauptsächlich für den Schuldenabbau. Sondertilgungen haben in dieser Phase den stärksten Zinsersparniseffekt.
Schuldenfreiheit – Immobilie gehört dir
Mit der letzten Rate erlischt die Grundschuld. Die Immobilie gehört dir vollständig. Ab jetzt fällt die bisherige Hypothekenrate weg – monatlich bleibt mehr Geld übrig. Wichtig: Instandhaltungsrücklage weiter aufbauen!
6 Wege, wie du bei deiner Tilgung Zinsen sparst
⬆️ Tipp 1: Höhere Anfangstilgung wählen
Jede 0,5 % mehr Tilgung spart Jahre und tausende Euro Zinsen. Bei 300.000 € und 3,5 %: 1 % → 133.000 € Gesamtzinsen, 2 % → 100.000 €, 3 % → 82.000 €. Der einfachste Hebel für Zinsersparnis.
💰 Tipp 2: Sondertilgungen konsequent nutzen
Wer jährlich 5 % des Darlehens sondertilgt (meist ohne Gebühren erlaubt), kann die Laufzeit um 5–10 Jahre kürzen. Weihnachtsgeld, Steuererstattung, Erbschaft – alles in Sondertilgungen investieren.
🔒 Tipp 3: Lange Zinsbindung in Niedrigzinsphase
Aktuell sind Zinsen historisch günstig. 15–20 Jahre Zinsbindung sichert den niedrigen Satz über Jahrzehnte. Auch wenn längere Zinsbindung etwas teurer ist – das Risiko einer Zinserhöhung nach Zinsbindungsende ist es wert.
📊 Tipp 4: Beste Zinsen durch 500+ Bankenvergleich
0,5 % Zinsdifferenz bei 300.000 € = ca. 20.000 € über 25 Jahre. Baufi Deutschland vergleicht kostenlos über 500 Banken und findet den besten Zinssatz für dein Profil. Das ist direkte Zinsersparnis.
🔄 Tipp 5: Forward-Darlehen für Anschlussfinanzierung
Bis zu 5 Jahre vor Ablauf der Zinsbindung kannst du ein Forward-Darlehen abschließen und den aktuellen Zinssatz für die Anschlussfinanzierung sichern. Bei steigendem Zinsniveau besonders wertvoll. Tipp: Jetzt prüfen!
💡 Tipp 6: Tilgungsaussetzung vermeiden
Einige Banken bieten „tilgungsfreie Anlaufzeiten" an – in denen nur Zinsen gezahlt werden. Das klingt verlockend, aber es verlängert die Laufzeit und erhöht die Gesamtzinsen massiv. Besser: Von Beginn an mindestens 2 % tilgen.
Das Zinsrisiko nach der Zinsbindung – und wie du es absicherst
Was passiert wenn Zinsen steigen?
Nach der Zinsbindung wird die Restschuld zu aktuellen Marktkonditionen neu finanziert. Wer heute bei 3,5 % finanziert und in 15 Jahren bei 5,5 % anschlussfinanziert:
- 300.000 € Darlehen bei 3,5 % → 1.375 €/Monat
- Restschuld nach 15 J. (2 % Tilgung) → 197.000 €
- Neue Rate bei 5,5 % → 1.294 €/Monat (fast gleich!)
- Neue Rate bei 7 % → 1.553 €/Monat (+178 €)
Die niedrigere Restschuld dämpft den Zinsanstiegseffekt – je mehr getilgt, desto stabiler die Anschlussrate.
3 Strategien zur Absicherung
So minimierst du das Anschlussfinanzierungs-Risiko:
- ✅ Höhere Tilgung: Mehr Schuldenabbau → kleinere Restschuld → niedrigere Anschlussrate
- ✅ Lange Zinsbindung: 20–30 Jahre schützen vor Zinserhöhungen jahrzehntelang
- ✅ Forward-Darlehen: Bis 5 Jahre vorab den Zinssatz für die Anschlussfinanzierung sichern
- ✅ Sondertilgungen: Restschuld aktiv reduzieren → weniger Risiko bei Zinsanstieg
Für eine individuelle Anschlussfinanzierungsplanung: Kostenlose Beratung anfragen
Checkliste: Tilgungsstrategie optimieren
Unsere Hauskauf-Tipps helfen bei der vollständigen Vorbereitung. Was hast du bereits umgesetzt?
FAQ – Tilgungsrechner & Annuitätendarlehen
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Ricardo Tunnissen
Ricardo Tunnissen ist Geschäftsführer von Baufi Deutschland und erklärt täglich Kunden, wie Tilgung und Zinsbindung optimal aufeinander abgestimmt werden. Als erfahrener Baufinanzierungsexperte findet er die passende Strategie für jedes Budget.