KAPITALANLAGE · DER LEITFADEN
Immobilien als Kapitalanlage : Rendite, Steuer & Risiken im Überblick
Von Ricardo Tunnissen, Geschäftsführer Baufi Deutschland | §34i GewO · investiert selbst in Buy-and-Hold-Objekte
RECHNER-ANLEITUNG
So nutzt du den Rechner
1. Kauf & Bundesland
Kaufpreis eingeben und Bundesland wählen – daraus ergeben sich Grunderwerbsteuer und Gesamtinvestition. Der Einkaufspreis ist der stärkste Renditehebel.
2. Miete & Eigenkapital
Monatliche Kaltmiete und Eigenkapital eintragen. Mehr Eigenkapital senkt Darlehen und Rate und verbessert den Cashflow.
3. Zins & Tilgung
Sollzins und Anfangstilgung bestimmen die Monatsrate. Mehr Tilgung drückt den Cashflow, baut aber schneller Vermögen auf.
4. Ergebnis lesen
Oben der monatliche Cashflow, darunter Rendite und Tilgungsgewinn. Der Vermögenszuwachs zeigt, was im ersten Jahr real entsteht.
MARKTLAGE
Der Markt für Kapitalanlagen
Einordnung : Höhere Zinsen drücken den anfänglichen Cashflow, dafür sind Kaufpreise moderater und es gibt wieder Verhandlungsspielraum. Bruttomietrenditen über etwa 6 % gibt es meist nur mit mehr Risiko oder besonderem Marktzugang – der Gewinn entsteht langfristig über Tilgung und Wertzuwachs, nicht über schnellen Überschuss. Tagesaktuelle Zinssätze findest du in der Bauzinsen-Übersicht. Stand: .
GRUNDLAGEN
Immobilie als Kapitalanlage – was bedeutet das?
Eine Immobilie als Kapitalanlage kaufst du nicht zum Selbstbewohnen, sondern um sie zu vermieten und damit Vermögen aufzubauen. Sie ist ein Sachwert, gilt als vergleichsweise inflationssicher und liefert ein laufendes Zusatzeinkommen – während ein großer Teil des Kaufpreises von der Bank finanziert und vom Mieter abbezahlt wird. Damit verbindet sie zwei Dinge, die sich bei vielen Anlagen ausschließen: laufendes Einkommen und langfristigen Vermögensaufbau in einem Produkt.
Anders als bei Aktien oder Tagesgeld arbeitet bei der Immobilie ein Kredithebel für dich: Die Wertentwicklung bezieht sich auf den vollen Kaufpreis, nicht nur auf dein eingesetztes Eigenkapital. Dieser Hebel ist die eigentliche Stärke der Kapitalanlage Immobilie – er kann aber in beide Richtungen wirken, weshalb eine saubere Kalkulation so wichtig ist.
Inflationsschutz: In Phasen steigender Preise gewinnen Sachwerte wie Immobilien tendenziell an Wert, während die real zu tilgende Schuld faktisch schrumpft – die Bank wird in entwertetem Geld zurückgezahlt. Mieten lassen sich zudem im gesetzlichen Rahmen anpassen. Für viele Anleger ist die Immobilie deshalb ein Baustein, um Kaufkraft langfristig zu sichern – ein Grund, warum sie auch in unsicheren Zeiten gefragt bleibt.
Wichtig ist die ehrliche Einordnung: Bei den aktuellen Zinsen ist nicht jede Wohnung automatisch ein gutes Investment. Der Gewinn entsteht beim Einkauf und über die Jahre – nicht über Nacht. Wer rechnen kann, Geduld mitbringt und die Steuerregeln kennt, findet weiterhin lohnende Objekte.
Ein einfaches Beispiel: Eine Eigentumswohnung für 250.000 € wird für 1.050 € kalt vermietet – das sind 5 % Bruttomietrendite und ein Kaufpreisfaktor von rund 20. Nach Zins und Tilgung bleibt anfangs kein großer Überschuss, aber der Mieter tilgt jährlich mehrere tausend Euro Kredit, und nach zehn Jahren ist ein Verkaufsgewinn steuerfrei. Genau dieses Zusammenspiel macht die Rechnung aus, nicht die Miete allein.
Buy and Hold vs. Fix & Flip: Bei der Kapitalanlage (Buy and Hold) verdienst du langfristig über Miete, Tilgung und steuerfreie Wertsteigerung nach 10 Jahren. Beim Fix und Flip verdienst du einmalig am Verkauf. Viele Investoren kombinieren beides – ein Überblick über alle Wege steht im Ratgeber Mit Immobilien Geld verdienen.
SO VERDIENST DU
Die 4 Ertragshebel einer Kapitalanlage
1. Cashflow
Der monatliche Überschuss aus der Miete nach Zins, Tilgung und Bewirtschaftung. Bei aktuellen Zinsen oft anfangs eine schwarze Null – mit der Zeit steigend.
2. Wertsteigerung
Steigt der Wert der Immobilie, wächst dein Vermögen. Nach 10 Jahren Haltedauer ist der Verkaufsgewinn steuerfrei.
3. Tilgungsgewinn
Der Mieter zahlt über die Miete deinen Kredit ab. Monat für Monat gehört dir ein größerer Teil der Immobilie – der stille Motor des Vermögensaufbaus.
4. Steuervorteil
Abschreibung (AfA), Schuldzinsen und Werbungskosten senken die Steuerlast auf die Mieteinnahmen – oft auf nahe null.
Der Tilgungsgewinn wird am häufigsten übersehen. Selbst wenn der Cashflow bei null liegt, baust du jeden Monat Eigenkapital auf, weil die Miete den Kredit tilgt. Nach 10–15 Jahren gehört dir ein erheblicher Teil der Immobilie – im Wesentlichen finanziert von deinem Mieter. Genau diese Kombination macht die fremdfinanzierte Immobilie als Vermögensbaustein so wirkungsvoll.
Über einen längeren Zeitraum verstärken sich die vier Hebel gegenseitig: Während der Tilgungsanteil der Rate jährlich steigt und der Zinsanteil sinkt, wächst dein Eigenkapital immer schneller. Kommen moderate Miet- und Wertsteigerungen hinzu, entsteht ein Effekt, der dem Zinseszins ähnelt. Nach 10–15 Jahren ist aus einer anfangs cashflow-neutralen Wohnung oft ein substanzieller, teils schuldenfreier Vermögenswert geworden – die Kapitalanlage ist ein Marathon, kein Sprint.
OBJEKTWAHL
Welche Immobilie eignet sich als Kapitalanlage?
| Objektart | Vorteile | Nachteile | Für wen |
|---|---|---|---|
| Eigentumswohnung | günstiger Einstieg, leicht vermietbar, gut streubar | Hausgeld, keine Alleinentscheidung | Einsteiger |
| Einfamilienhaus (vermietet) | volle Kontrolle, beliebt bei Familien | schlechtere Mietrendite, Klumpenrisiko | selten als Erstanlage |
| Mehrfamilienhaus | Skaleneffekte, mehrere Mieter, Risikostreuung im Objekt | hoher Kapitalbedarf, Verwaltung | Fortgeschrittene |
| Gewerbeimmobilie | höhere Rendite, lange Mietverträge | Mieter-/Konjunkturabhängig, längerer Leerstand | Erfahrene |
In der Praxis dominiert bei privaten Kapitalanlegern die Eigentumswohnung – finanzierbar, breit nachgefragt und leicht wieder verkäuflich. Wichtig ist der Blick auf das Hausgeld und die Rücklagen der Eigentümergemeinschaft: Eine unterfinanzierte WEG kann über Sonderumlagen schnell teuer werden. Lass dir vor dem Kauf immer die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen zeigen.
Neubau oder Bestand? Bestandswohnungen sind günstiger und oft renditestärker, bringen aber Sanierungsthemen mit. Neubau ist teurer und niedriger verzinst, dafür wartungsarm, energieeffizient und steuerlich über höhere Abschreibungen attraktiv. Für den ersten Schritt ist gepflegter Bestand in guter Lage meist der pragmatischste Weg.
✅ Für die meisten der beste Start
Die vermietete Eigentumswohnung in guter Lage: überschaubarer Kapitaleinsatz, breite Nachfrage und gute Streuung, wenn später weitere Objekte dazukommen. Die konkrete Umsetzung beschreibt der Ratgeber Wohnung kaufen und vermieten.
🏢 Der nächste Schritt
Wer Kapital, Erfahrung und Bonität aufgebaut hat, steigt oft ins Mehrfamilienhaus ein – mehr Einheiten, mehr Kontrolle, bessere Skaleneffekte bei Verwaltung und Finanzierung.
Streuung schlägt Größe: Wer das Kapital für ein teures Objekt hat, fährt oft besser mit zwei günstigeren in unterschiedlichen Lagen. Fällt bei einem die Miete aus, trägt das andere weiter. Gerade beim Einstieg gilt: lieber solide und streubar als groß und unbeweglich.
DER WICHTIGSTE FAKTOR
Standort & Lage: hier entscheidet sich der Erfolg
Keine andere Stellschraube bestimmt Wert und Vermietbarkeit so stark wie die Lage. Eine schöne Wohnung in schwacher Lage findet schwer Mieter und Käufer – eine durchschnittliche Wohnung in starker Lage fast immer. Profis trennen dabei zwei Ebenen:
Makrolage – die Stadt/Region
Wächst die Bevölkerung? Gibt es Arbeitsplätze, Hochschulen, Zuzug? Regionen mit wirtschaftlicher Stärke und steigender Nachfrage sichern langfristig Miete und Wert. Hilfreich sind Daten der statistischen Landesämter, Mietspiegel und Bevölkerungsprognosen – ein Plus an Einwohnern und Arbeitsplätzen ist das stärkste Signal für stabile Nachfrage.
Mikrolage – die Nachbarschaft
Anbindung (ÖPNV, Straße), Einkauf, Schulen, Lärm, Nachbarschaft, geplante Bauprojekte. Zwei Straßen Unterschied können über Miethöhe und Leerstandsrisiko entscheiden.
Ein einfacher Test: Würdest du selbst hier wohnen oder einziehen? Ist der nächste Supermarkt fußläufig, eine ÖPNV-Haltestelle in wenigen Minuten erreichbar? Solche Fragen entlarven schwache Mikrolagen oft schneller als jede Renditetabelle.
📍 Lage-Check vor dem Kauf
- Bevölkerungs- & Arbeitsplatzentwicklung der Stadt
- Mietspiegel & realistische Vergleichsmieten
- Leerstandsquote im Viertel
- Infrastruktur und Anbindung
- geplante Entwicklungen (Neubau, Gewerbe, Verkehr)
⚠️ Warnsignal: Eine ungewöhnlich hohe Mietrendite auf dem Papier steht fast immer für eine schwache Lage – und damit für Leerstands- und Wertrisiko. Rendite ohne Lage ist eine Falle.
KENNZAHLEN
Rendite richtig verstehen
Die „Rendite" ist nicht eine Zahl, sondern mehrere. Wer nur auf die Bruttomietrendite schaut, täuscht sich leicht. Diese vier Kennzahlen solltest du kennen:
| Kennzahl | Berechnung (vereinfacht) | Aussage |
|---|---|---|
| Bruttomietrendite | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100 | schneller Erstvergleich |
| Nettomietrendite | (Jahresmiete − Kosten) ÷ Gesamtinvest × 100 | realistischer, nach Kosten |
| Eigenkapitalrendite | Jahresüberschuss ÷ eingesetztes EK × 100 | zeigt den Hebel der Finanzierung |
| Kaufpreisfaktor | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete | wie viele Jahresmieten kostet das Objekt |
Was ist „gut"?
In gefragten Großstädten liegt die Bruttomietrendite oft nur bei 2–3 % (Kaufpreisfaktor 30–40+), in Mittelstädten eher bei 4–6 %. Es gibt keine pauschale Zielzahl – entscheidend ist das Verhältnis von Rendite, Lage und Risiko. Berechne Werte konkret: Bruttomietrendite · Nettomietrendite · Rendite-Leitfaden.
Der Hebel der Eigenkapitalrendite
Weil du nur einen Teil selbst einbringst, kann die Rendite auf dein eingesetztes Kapital deutlich über der Objektrendite liegen. Das ist der Grund, warum fremdfinanzierte Immobilien beim Vermögensaufbau so stark sind – und warum Eigenkapitalquote und Zins so wichtig sind.
Rechenbeispiel Kaufpreisfaktor
Eine Wohnung kostet 300.000 € und bringt 1.100 € Kaltmiete, also 13.200 € im Jahr. Der Kaufpreisfaktor liegt bei rund 23 (300.000 ÷ 13.200) – die Wohnung kostet also etwa 23 Jahresmieten. In Metropolen sind 30–40 üblich, in Mittelstädten 18–25. Je niedriger der Faktor, desto schneller verdient sich die Immobilie über die Miete. Für die echte Entscheidung zählt aber die Nettomietrendite nach allen Kosten – die Bruttozahl überschätzt den Ertrag systematisch.
Nicht nur die heutige Miete zählt
Eine Wohnung, die aktuell unter Marktmiete vermietet ist, kann mehr Potenzial haben als eine teurere mit ausgereizter Miete. Prüfe das Mietsteigerungspotenzial im Rahmen der gesetzlichen Grenzen (Mietspiegel, Kappungsgrenze, Indexmiete) – es ist ein stiller Renditehebel, den Einsteiger oft übersehen.
DIE EHRLICHE FRAGE
Immobilie oder ETF – was ist besser?
Die berechtigte Gegenfrage zu jeder Kapitalanlage. Beide Wege bauen Vermögen auf – aber mit unterschiedlichen Stärken. Der ehrliche Vergleich:
| Kriterium | Vermietete Immobilie | ETF / Aktien |
|---|---|---|
| Kredithebel | ja – auf den vollen Kaufpreis | kaum sinnvoll |
| Laufender Cashflow | Mieteinnahmen | Dividenden (gering) |
| Aufwand | hoch (Verwaltung, Mieter) | sehr gering |
| Liquidität | gering (Monate) | sehr hoch (täglich) |
| Streuung | Klumpenrisiko je Objekt | sofort breit gestreut |
| Einstieg | hoher Kapitalbedarf | ab kleinen Beträgen |
| Steuer | AfA + steuerfrei nach 10 J. | Teilfreistellung, Abgeltungsteuer |
| Inflationsschutz | Sachwert | real, aber schwankend |
Die Stärke der Immobilie
Der Kredithebel: Du steuerst mit relativ wenig Eigenkapital einen großen Vermögenswert, den der Mieter mit abbezahlt. Dazu Steuervorteile und der steuerfreie Verkauf nach zehn Jahren. Diese Kombination bietet keine andere gängige Anlage.
Die Stärke des ETF
Liquidität, breite Streuung und nahezu null Aufwand – ohne Mieter, Sanierung oder Standortrisiko. Für viele ist die Wahrheit kein Entweder-oder: Ein ETF-Depot und ein bis zwei gut gewählte Immobilien ergänzen sich als Bausteine eines Vermögens.
FINANZIERUNG
Die Kapitalanlage richtig finanzieren
Anders als beim Eigenheim steht bei der Kapitalanlage die Rentabilität im Vordergrund, nicht die schnellstmögliche Schuldenfreiheit. Das verändert die Strategie an mehreren Stellen:
- Eigenkapital: Mindestens die Kaufnebenkosten sollten gedeckt sein. Mehr Eigenkapital verbessert Zins und Cashflow, bindet aber Kapital, das auch in ein zweites Objekt fließen könnte (Streuung).
- Tilgung: Eine niedrigere Anfangstilgung (z. B. 2 %) erhöht den Cashflow, eine höhere baut schneller Vermögen auf. Welche passt, hängt von deinem Ziel ab.
- Zinsbindung: Lange Zinsbindung gibt Planungssicherheit – wichtig bei einer langfristigen Buy-and-Hold-Strategie.
- Schuldzinsen sind absetzbar: Bei vermieteten Objekten mindern die Zinsen die Steuerlast – anders als beim selbst genutzten Eigenheim.
Wie Eigenkapital den Cashflow hebt: Bei 300.000 € Darlehen kostet jeder Prozentpunkt Sollzins rund 250 € im Monat. Wer statt 20 % lieber 35 % Eigenkapital einbringt, senkt die Darlehenssumme deutlich – und damit Rate und Zinslast. Das verbessert den laufenden Cashflow, reduziert aber das Kapital für ein zweites Objekt. Diese Abwägung zwischen Sicherheit und Streuung ist eine der wichtigsten Entscheidungen vor dem Kauf.
Anschlussfinanzierung mitdenken: Läuft die Zinsbindung aus, während noch eine Restschuld besteht, finanzierst du zu den dann gültigen Konditionen weiter. Eine lange Zinsbindung oder eine höhere Tilgung reduziert dieses Risiko. Wer früh plant, kann sich Konditionen über ein Forward-Darlehen vorab sichern – mehr dazu im Ratgeber Forward-Darlehen.
Wie viel Objekt für dich realistisch ist, zeigt der Budgetrechner; die Nebenkosten beim Kauf berechnest du mit dem Kaufnebenkosten-Rechner.
💡 Wir finanzieren deine Kapitalanlage
Als unabhängiger Vermittler vergleichen wir hunderte Banken und finden die Struktur, die zu deiner Anlagestrategie passt – inklusive Optionen wie Sondertilgung und passender Zinsbindung. Die Finanzierungsanfrage ist kostenlos und unverbindlich.
Du willst nicht nur finanzieren, sondern das Investieren lernen? Dann ist die Immobilienakademie der richtige Weg.
SCHRITT FÜR SCHRITT
In 6 Schritten zur ersten Kapitalanlage
1. Ziel & Strategie
Cashflow oder Wertzuwachs? Haltedauer, Budget und Eigenkapital festlegen – daraus ergibt sich, welche Objekte überhaupt infrage kommen.
2. Markt & Lage eingrenzen
Region mit stabiler Nachfrage wählen, Mikrolagen vergleichen und realistische Vergleichsmieten recherchieren.
3. Objekte prüfen & kalkulieren
Zustand, WEG-Protokolle, Mietniveau und Kaufpreisfaktor checken, Cashflow und Rendite im Rechner durchspielen.
4. Finanzierung sichern
Eigenkapital, Tilgung und Zinsbindung zur Strategie passend wählen – unverbindliche Anfrage stellen.
5. Kaufen & vermieten
Notartermin, Übergabe und solvente Mieter. Bewertung und Ankauf unterstützt die Immo Deutschland.
6. Halten & skalieren
Rücklagen bilden, Miete im Rahmen anpassen, Wertentwicklung beobachten – und mit dem Tilgungsgewinn das nächste Objekt vorbereiten.
⏱️ Realistischer Zeithorizont
Von der Strategie bis zum Kauf vergehen oft Wochen bis Monate – gute Objekte erfordern Geduld. Der Vermögensaufbau selbst läuft über 10+ Jahre.
✅ Was den Unterschied macht
- Einkauf in guter Lage zu fairem Preis
- konservative Kalkulation mit Reserven
- passende Finanzierungsstruktur
- Steuer von Anfang an mitgedacht
- Geduld statt Aktionismus
STEUER
Steuervorteile & Steuerregeln
Laufende Mieteinnahmen
Mieteinnahmen versteuerst du mit deinem persönlichen Steuersatz – aber du rechnest Abschreibung (AfA), Schuldzinsen und Werbungskosten (Verwaltung, Instandhaltung, Fahrten) gegen.
Beispiel AfA: Bei 200.000 € Gebäudewert und 2 % linearer AfA darfst du jährlich 4.000 € abschreiben, obwohl real kein Geld abfließt. Zusammen mit den Zinsen sinkt die zu versteuernde Miete oft auf nahe null. Steuer auf Mieteinnahmen berechnen →
Verkauf & Spekulationssteuer
Verkaufst du eine vermietete Immobilie innerhalb von zehn Jahren mit Gewinn, fällt Spekulationssteuer zu deinem persönlichen Satz an. Nach Ablauf der zehn Jahre ist der Gewinn steuerfrei.
Achtung 3-Objekt-Grenze: Mehr als drei Verkäufe in rund fünf Jahren gelten als gewerblicher Grundstückshandel – dann sind alle Gewinne steuerpflichtig. Spekulationssteuer berechnen →
Beispiel: So wirkt die Steuer auf den Cashflow
Angenommen 12.000 € Jahresmiete, 200.000 € Gebäudewert (2 % AfA = 4.000 €), 7.000 € Schuldzinsen und 1.500 € Werbungskosten. Steuerlich bleiben 12.000 − 4.000 − 7.000 − 1.500 = −500 € – also ein kleiner Verlust, der sogar andere Einkünfte mindert. Tatsächlich geflossen ist nur ein Teil davon, denn die AfA ist ein reiner Buchaufwand ohne realen Geldabfluss. So kann eine Immobilie netto Vermögen aufbauen, während die Steuerlast bei null liegt – der Steuerhebel, den viele Einsteiger unterschätzen.
Lineare und degressive AfA
Üblich ist die lineare AfA (meist 2 % bzw. 3 % bei neueren Gebäuden). Für neu gebaute oder neu gekaufte Wohngebäude wurde zusätzlich eine degressive AfA eingeführt, die in den ersten Jahren höhere Abschreibungen erlaubt und so den Steuervorteil vorzieht. Sätze und Fristen ändern sich – kläre die für dein Objekt geltende Variante mit dem Steuerberater.
RISIKOMANAGEMENT
Risiken – und wie du sie beherrschst
Eine Kapitalanlage ist kein Selbstläufer – aber die meisten Risiken sind beherrschbar, wenn man sie vor dem Kauf einplant statt sie zu verdrängen. Entscheidend ist, konservativ zu kalkulieren und Reserven einzubauen, statt mit dem besten Fall zu rechnen.
Mietausfall & Leerstand
Bonitätsprüfung der Mieter, Rücklagen und gute Lage senken das Risiko. Mietausfallrisiko in die Kalkulation einplanen.
Zinsänderung
Bei Anschlussfinanzierung können Zinsen steigen. Lange Zinsbindung und Tilgung schaffen Sicherheit.
Instandhaltung
Dach, Heizung, Leitungen kosten irgendwann. Eine Instandhaltungsrücklage gehört in jede seriöse Kalkulation.
Standortschwäche
Wegzug und Strukturwandel drücken Miete und Wert. Makro- und Mikrolage vorher gründlich prüfen.
Klumpenrisiko
Das ganze Vermögen in einem Objekt? Streuung über Lagen und Objekte reduziert das Risiko deutlich.
Liquidität
Immobilien sind nicht schnell verkäuflich. Halte eine Reserve für Sonderfälle und Phasen ohne Mieteinnahmen.
Das Gegenmittel ist fast immer dasselbe: gute Lage, konservative Kalkulation, ausreichend Eigenkapital und Rücklagen sowie – wenn möglich – Streuung über mehrere Objekte. Wer diese vier Punkte einhält, übersteht auch Mietausfälle, Zinsanstiege oder eine schwächere Marktphase, ohne in Bedrängnis zu geraten.
REFERENZ
Beispielrechnungen nach Kaufpreis
Vereinfachte Richtwerte: 20 % Eigenkapital, 3,8 % Zins, 2 % Tilgung, NRW, 20 % nicht umlagefähige Kosten. Cashflow vor Steuer.
| Kaufpreis | Kaltmiete/M. | Bruttorendite | Monatsrate | Cashflow/M. | Tilgung/Jahr |
|---|---|---|---|---|---|
| 200.000 € | 800 € | 4,8 % | ≈ 879 € | ≈ −239 € | ≈ 3.715 € |
| 300.000 € | 1.100 € | 4,4 % | ≈ 1.318 € | ≈ −438 € | ≈ 5.572 € |
| 250.000 € | 1.050 € | 5,0 % | ≈ 1.099 € | ≈ −259 € | ≈ 4.643 € |
| 180.000 € | 850 € | 5,7 % | ≈ 791 € | ≈ −111 € | ≈ 3.343 € |
* Vereinfachte Richtwerte, Stand . Der negative Cashflow zeigt: Bei aktuellen Zinsen läuft der Gewinn oft über Tilgung und Wertsteigerung, nicht über sofortigen Überschuss. Mit eigenen Zahlen im Rechner oben prüfen. Ohne Gewähr, keine Steuerberatung.
TYPISCHE FALLEN
Die häufigsten Fehler bei Kapitalanlagen
Nur auf die Rendite geschaut
Hohe Rendite in schwacher Lage = Leerstand- und Wertrisiko. Lage schlägt die Zahl auf dem Papier.
Cashflow schöngerechnet
Rücklage, Verwaltung und Mietausfall vergessen. Immer konservativ kalkulieren.
Zu teuer gekauft
Der Gewinn entsteht beim Einkauf. Wer zu viel zahlt, holt es über die Miete kaum wieder rein.
Steuer ignoriert
AfA, Spekulationsfrist und 3-Objekt-Grenze nicht gekannt – und Vorteile verschenkt oder Fallen ausgelöst.
Klumpenrisiko
Alles auf ein Objekt gesetzt. Streuung über Lagen senkt das Risiko erheblich.
Ohne Wissen gestartet
Das erste Objekt ohne Anleitung wird oft teures Lehrgeld. Wissen ist der günstigste Hebel.
Lohnen sich Immobilien als Kapitalanlage ?
Ja – wenn die Kalkulation stimmt. Höhere Zinsen drücken den Cashflow, dafür sind die Kaufpreise vielerorts moderater und Verhandlungsspielraum ist zurück. Entscheidend ist nicht der Zinssatz allein, sondern das Zusammenspiel aus Einkaufspreis, Miete, Lage und Finanzierung. Wer rechnen kann und langfristig denkt, findet weiterhin lohnende Objekte.
Wie viel Eigenkapital ist sinnvoll?
Mindestens die Kaufnebenkosten sollten aus Eigenkapital gedeckt sein, oft 15–25 % des Kaufpreises. Mehr Eigenkapital senkt Zins und Rate und verbessert den Cashflow – bindet aber Kapital, das sonst in ein zweites Objekt und damit in Streuung fließen könnte. Die richtige Balance hängt von deiner Strategie ab.
Immobilie oder Aktien?
Beides hat seine Berechtigung. Der entscheidende Unterschied: Die Immobilie lässt sich mit Kredit hebeln, liefert laufenden Cashflow und Steuervorteile, ist dafür illiquide und mit Aufwand verbunden. Aktien sind liquide und streubar, aber ohne den Kredithebel der eigenen Immobilie. Viele Anleger kombinieren beides.
Warum mit Baufi Deutschland?
Hinter der Immobilienakademie stehen Praktiker: Ricardo Tunnissen und Dirk Nopp investieren über die Immo Deutschland selbst in Buy-and-Hold-Objekte. Du lernst an echten Deals – Auswahl, Kalkulation, Finanzierung und Steuerstruktur. Objektbewertung und Ankauf unterstützt die Immo Deutschland.
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Autor
Ricardo Tunnissen
Geschäftsführer der Baufi Deutschland GmbH und Mitgesellschafter der Immo Deutschland GmbH. Er investiert privat in Buy-and-Hold-Objekte und setzt mit Immo Deutschland Fix-&-Flip-Projekte um – das Wissen daraus fließt in die Immobilienakademie.