Hauskauf als unverheiratetes Paar : Kostenaufteilung, Partnerschaftsvertrag & die 5 Fallstricke
Von Ricardo Tunnissen, Geschäftsführer Baufi Deutschland | §34i GewO · Zertif. VR-Gewerbekundenberater
Kaufkosten & Raten zwischen zwei Partnern aufteilen
⚠️ Beide haften gemeinsam für 100 %!
Bei einem gemeinsamen Kreditvertrag kann die Bank von jedem Partner das gesamte Darlehen fordern — unabhängig von den Eigentumsanteilen.
Was ihr als unverheiratetes Paar unbedingt wissen müsst
⚖️ Unverheiratet = Rechtlich Fremde
Das Bürgerliche Gesetzbuch kennt bei unverheirateten Paaren keine besonderen Schutzrechte. Weder Unterhalt, noch Erbrecht, noch automatische Gütergemeinschaft entstehen durch das Zusammenleben.
- Kein gesetzliches Erbrecht des Partners
- Keine Auskunftspflichten bei Banken
- Kein Zugewinnausgleich bei Trennung
- Nur Grundbucheintrag schützt Eigentumsansprüche
📝 Grundbuch ist alles
Das Grundbuch entscheidet über Eigentum — nicht darüber, wer gezahlt hat. Wer im Grundbuch steht, besitzt die Immobilie. Wer nicht eingetragen ist, hat keine dinglichen Rechte, egal wie viel er beigetragen hat.
- Eigentumsquoten beim Notar exakt festlegen
- Quoten entsprechen finanzieller Beteiligung
- Spätere Änderung: GrESt fällig!
- Empfehlung: immer beide Partner eintragen
💳 Gesamtschuld beim Kredit
Unterzeichnen beide den Kreditvertrag, sind beide Gesamtschuldner. Die Bank kann von jedem Partner die volle Kreditsumme fordern — unabhängig von Eigentumsanteilen.
- Ausfall eines Partners = anderer zahlt alles
- Ausgleichsanspruch intern: erst gerichtlich durchsetzen
- Zwei Kreditnehmer = bessere Bonität
- Regelung im Partnerschaftsvertrag notwendig
🚨 Erbschaftsteuer-Falle
Der drastischste Unterschied zur Ehe: Unverheiratete Partner zahlen Steuerklasse III mit nur 20.000 € Freibetrag. Ehegatten haben 500.000 € Freibetrag.
- Bei 400k € Immobilienwert: 114.000 € Erbschaftsteuer!
- Ohne Testament erbt der Partner gar nichts
- Risikolebensversicherung dringend empfohlen
- Lösung: Testament + Versicherung
3 Varianten: Wie ihr das Eigentum strukturieren könnt
✅ Bruchteilsgemeinschaft (Empfehlung)
Beide Partner werden im Grundbuch mit ihren genauen Eigentumsanteilen eingetragen (§ 741 ff. BGB). Die Quoten können frei gewählt werden (z.B. 50/50, 60/40, 70/30).
- Klar definierte Eigentumsanteile
- Jeder kann seinen Anteil grundsätzlich verkaufen
- Auflösung möglich (§ 749 BGB)
- Keine steuerliche Anmeldepflicht
- Empfohlen für selbstgenutztes Wohneigentum
📋 GbR (Gesellschaft bürgerlichen Rechts)
Die GbR wird als juristische Person 100 % Eigentümer im Grundbuch. Die Eigentumsanteile der Partner werden im Gesellschaftsvertrag intern geregelt.
- GbR erscheint 100 % im Grundbuch
- Anteile intern im Gesellschaftsvertrag
- Vorteil: keine öffentliche Sichtbarkeit der Quoten
- Nachteil: Finanzamt-Anmeldepflicht
- EÜR Pflicht, ggf. Gewerbesteuer
⚠️ Nur ein Partner im Grundbuch
Einer ist rechtlicher Eigentümer, der andere zahlt mit — ohne Grundbucheintrag. Nur möglich, wenn beide klar die Risiken kennen und ein wasserdichter Vertrag besteht.
- Nicht-Eingetragener hat keinerlei dingliche Rechte
- Bei Tod oder Trennung: komplett ungeschützt
- Nur bei deutlich schlechterer Bonität sinnvoll
- Nur mit notariellem Partnerschaftsvertrag
- Risikolebensversicherung absolute Pflicht
Der Partnerschaftsvertrag: Was muss unbedingt rein?
Ein Partnerschaftsvertrag ist für unverheiratete Paare das, was ein Ehevertrag für verheiratete Paare ist — nur dass ihr ihn selbst aufstellen müsst, weil der Gesetzgeber euch keine Standardregeln gibt.
Kosten: Notarieller Partnerschaftsvertrag kostet 500–2.000 €. Bei einem Streitwert von Hunderttausenden Euro ist das die günstigste Investition die ihr tätigen könnt.
📋 Mindestinhalt für Immobilienkauf:
| Regelung | Inhalt | Wichtigkeit |
|---|---|---|
| Eigentumsanteile | Exakte Quoten + Begründung der Aufteilung | 🔴 Pflicht |
| Kreditverantwortung | Wer zahlt wie viel der Rate? Was bei Ausfall? | 🔴 Pflicht |
| Vorkaufsrecht | Darf der andere Anteil zuerst kaufen? | 🔴 Pflicht |
| Trennungsszenario | Wer bleibt? Wer kauft aus? Wie wird der Wert ermittelt? | 🔴 Pflicht |
| Eigenkapital-Ausgleich | Was ist mit ungleich eingebrachtem EK? | 🟡 Wichtig |
| Renovierungskosten | Wer zahlt was bei gemeinsamen Investitionen? | 🟡 Wichtig |
| Eigenleistungen | Werden Arbeiten eines Partners angerechnet? | 🟡 Wichtig |
| Haustiere / Mobiliar | Wer nimmt was mit bei Trennung? | 🟢 Optional |
⚖️ Notarielle Beurkundung: Ja oder Nein?
✓ Notariell beglaubigt
Deutlich schwerer anfechtbar, sofort vollstreckbar, rechtssicherer. Empfohlen wenn Immobilienwert über 100.000 €. Kosten: 500–1.500 €.
~ Privatschriftlich
Rechtlich bindend, aber leichter anfechtbar. Ausreichend für grundlegende Regelungen. Beide unterschreiben, Datum, vollständiger Name. Kostenlos.
💡 Ergänzend zum Partnerschaftsvertrag
- Testament: Ohne Testament erbt der Partner nichts — Partnerschaftsvertrag regelt das NICHT automatisch
- Vorsorgevollmacht: Damit der Partner im Notfall handeln kann (Banken, Verträge, Arztentscheidungen)
- Patientenverfügung: Medizinische Entscheidungen festlegen
- Risikolebensversicherung: Deckt Erbschaftsteuer + Restschuld ab — Partner als Begünstigter
⚠️ Was der Partnerschaftsvertrag NICHT regelt
Erbrecht! Wer erbt, regelt nur das Testament. Unterhaltspflicht nach Trennung: nur eingeschränkt durchsetzbar bei unverheirateten Paaren. Erbschaftsteuer-Freibetrag lässt sich nicht privat vertraglich erhöhen.
Was passiert bei Trennung? Vergleich mit und ohne Vertrag
| Situation | Ohne Partnerschaftsvertrag | Mit Partnerschaftsvertrag |
|---|---|---|
| Wer bleibt wohnen? | Keiner hat automatisch Recht — Gerichtsstreit möglich | Vorab geregelt (z.B. Vorkaufsrecht) |
| Was passiert mit dem Haus? | Jeder kann Aufhebung verlangen → Zwangsversteigerung droht | Ausverkaufs-Bedingungen vorab geregelt |
| Der Kredit läuft weiter | Beide haften weiter als Gesamtschuldner — keine automatische Befreiung | Ablösung oder Übernahme klar geregelt |
| Ungleiches Eigenkapital | Schwer nachzuweisen und einzufordern | Ausgleichsanspruch schriftlich gesichert |
| Eigentumsanteil | Grundbuchanteil bleibt (sofern eingetragen) | Wert, Übertragungsmodalitäten geregelt |
| Kosten Streitfall | 10.000–50.000 € Anwalts- und Gerichtskosten möglich | 500–2.000 € Notarkosten präventiv |
| GrESt bei Aufteilung | Übertragung des Anteils auf Partner: GrESt fällig! | GrESt fällig (nicht vermeidbar) — aber Betrag bekannt |
🔑 Der kritischste Punkt: GrESt bei interner Eigentumsübertragung
Wenn bei einer Trennung ein Partner seinen Anteil an den anderen überträgt: Grunderwerbsteuer wird fällig (3,5–6,5 % je nach Bundesland). Ehegatten sind davon befreit (§ 3 Nr. 4 GrEStG). Bei einem 200.000 € Anteil in NRW: 13.000 € extra Kosten nur durch die Übertragung. Das ist einer der teuersten versteckten Nachteile für unverheiratete Paare — und kein Konkurrenzartikel thematisiert ihn so klar.
4 Rechenbeispiele: Hauskauf als unverheiratetes Paar
| Profil | Kaufpreis | Aufteilung | Rate P1/P2 | Zins ca. | Besonderheit |
|---|---|---|---|---|---|
| Gleiches Einkommen NRW, 50/50, 20 % EK |
350.000 € | 50 % / 50 % | ~740 € / ~740 € | 4,27 % | Einfachste Variante, klar und fair |
| Ungleiches Einkommen Bayern, 70/30, EK ungleich |
480.000 € | 70 % / 30 % | ~1.240 € / ~530 € | 3,80 % | EK-Ausgleich im Vertrag sichern! |
| Paar mit Kind NRW, EH40, KfW 300 |
420.000 € | 50 % / 50 % | ~980 € / ~980 € | 4,10 % | KfW 300 auch für unverheiratete Eltern! |
| Einer zahlt mehr EK Berlin, 60/40, EK aus Erbschaft |
550.000 € | 60 % / 40 % | ~1.320 € / ~880 € | 4,10 % | Schenkungssteuer prüfen wenn über 20.000 €! |
Schätzwerte, 2 % Tilgung, Live-Zinsen via BBK. Kaufnebenkosten nach Bundesland. Stand . Nicht verbindlich.
Timeline: Hauskauf als unverheiratetes Paar
1. Finanzen klären & Eigentumsquote festlegen
Wer bringt wie viel EK ein? Welche Quote soll im Grundbuch stehen? Dies bestimmt alles Weitere. Ungleiche EK-Beiträge müssen im Vertrag geregelt werden.
2. Partnerschaftsvertrag VOR dem Kauf aufsetzen!
Zum Notar gehen und Partnerschaftsvertrag aufsetzen — vor dem Notartermin für die Immobilie. Alle Szenarien (Trennung, Tod, Ausfall) regeln.
3. Testament aufsetzen — beide!
Ohne Testament erbt der Partner nichts. Gegenseitiges Testament oder gemeinschaftliches Testament beim Notar. Unverheiratete können kein "Berliner Testament" aufsetzen.
4. Finanzierungsberatung & Kreditanfrage
Beide Partner müssen Bonität, Schufa und Einkommen nachweisen. Tipp: Gemeinsame Kreditanfrage = bessere Bonität, aber auch gemeinsame Haftung. Konditionen von 500+ Banken vergleichen lassen.
5. KfW-Antrag stellen (falls Neubau/EH40)
KfW 297/298 oder KfW 300 (mit Kindern) VOR Baubeginn oder Kaufvertragsabschluss beim Bauträger beantragen. Gilt auch für unverheiratete Paare uneingeschränkt.
6. Notartermin: Kaufvertrag
Beim Kaufvertrag werden die Eigentumsanteile exakt festgelegt. Der Notar trägt diese ins Grundbuch ein. Eigentumsquote entspricht dem, was ihr zuvor vereinbart habt.
7. Grundbucheintragung beider Partner
Beide werden mit ihren Anteilen eingetragen (z.B. Person 1: 1/2, Person 2: 1/2 — oder 3/5 und 2/5 etc.). Die Grundschuld wird für die Bank eingetragen.
8. Vorsorgevollmacht & Patientenverfügung
Idealerweise direkt nach dem Kauf: beide lassen gegenseitig Vorsorgevollmachten beim Notar beglaubigen, damit jeder im Notfall für den anderen handeln kann.
9. Risikolebensversicherung abschließen
Wechselseitige Risikolebensversicherung: Partner A ist versichert, Partner B ist Begünstigter — und umgekehrt. Deckt Restschuld und Erbschaftsteuer ab.
10. Regelmäßige Überprüfung (alle 3–5 Jahre)
Lebenssituation ändert sich: Heirat, Kinder, höheres Einkommen. Partnerschaftsvertrag und Testament bei Bedarf anpassen. Versicherungssummen überprüfen.
6 Spartipps für unverheiratete Paare beim Hauskauf
💚 1. Beide als Kreditnehmer
Zwei Einkommen und Bonitäten verbessern die Kreditbewertung — oft bessere Zinsen. Nachteil: gemeinsame Gesamtschuld. Abwägen bei sehr unterschiedlichen Bonitäten.
💚 2. Eigentumsanteil = EK-Anteil
Wer mehr Eigenkapital einbringt, sollte einen höheren Grundbuchanteil bekommen. Verhältnis 70/30 bei ungleichem EK schützt den Hauptinvestor und vermeidet Schenkungssteuer.
💚 3. KfW 300 bei gemeinsamen Kindern
Das KfW 300-Programm gilt auch für unverheiratete Paare mit Kindern — Zinsen oft unter 1 %, bis 270.000 €. Beantragen vor Baubeginn, Einkommensgrenze prüfen.
💚 4. Risikolebensversicherung statt Übertragung
Statt Eigentumsanteile im Testament zu übertragen (mit 20.000 € Freibetrag), lieber Risikolebensversicherung: ausgezahlte Versicherungssumme ist erbschaftsteuerfrei wenn richtig strukturiert.
💚 5. 500+ Banken vergleichen
Beide Bonitäten können unterschiedlich bewertet werden. Manche Banken gewichten bei unverheirateten Paaren anders. Vermittler prüft die für euren Fall optimale Kombination kostenlos.
💚 6. Schenkungssteuer beachten
Gibt einer dem anderen mehr Eigenkapital als seinen Anteil wert ist, kann das Schenkungssteuer auslösen (Freibetrag 20.000 €). Bessere Lösung: korrekter Grundbuchanteil statt nachträglicher Ausgleich.
Die 7 teuersten Fehler beim Hauskauf ohne Trauschein
1. Nur einer steht im Grundbuch
Der häufigste Fehler: Aus Einfachheit (oder weil einer schlechtere Bonität hat) wird nur einer eingetragen. Der andere zahlt jahrelang mit, hat aber keinerlei Eigentumsrechte. Bei Trennung oder Tod: komplett ungeschützt.
2. Kein Partnerschaftsvertrag
„Wir vertrauen uns" ist keine rechtliche Lösung. Ohne Vertrag gilt allgemeines Schuldrecht — teuer, langwierig, emotional belastend. Ein Partnerschaftsvertrag kostet 500–2.000 € und spart potenziell 50.000 € Streitwert.
3. Kein Testament
Der Partnerschaftsvertrag regelt KEIN Erbrecht. Ohne Testament erbt der Partner bei Tod nichts — die Eltern oder Geschwister des Verstorbenen erben. Das Haus könnte an Personen gehen, die ihr nie gewollt hättet.
4. Schenkungssteuer ignoriert
Wenn einer mehr EK einbringt als sein Grundbuchanteil wert ist, ist das rechtlich eine Schenkung. Freibetrag für unverheiratete Partner: nur 20.000 €. Alles darüber: bis 30 % Schenkungssteuer fällig.
5. Eigentumsquote falsch gewählt
50/50 ist nicht immer fair: Wer 80 % des Eigenkapitals einbringt, aber 50/50 im Grundbuch steht, verliert bei Trennung 30 % seines EK ohne Ausgleich. Quote sollte dem Finanzierungsbeitrag entsprechen.
6. GrESt bei interner Übertragung vergessen
Wenn ein Partner seinen Anteil später auf den anderen überträgt (z.B. bei Trennung): Grunderwerbsteuer fällig! Bei Ehegatten ist das GrESt-frei. Bei 200.000 € Anteil in NRW: 13.000 € extra Kosten — die kaum jemand kennt.
7. Keine Vorsorgevollmacht
Was passiert, wenn einer einen Unfall hat und bewusstlos ist? Ohne Vorsorgevollmacht kann der Partner weder Bankgeschäfte erledigen noch medizinische Entscheidungen treffen. Das Gericht bestellt einen Betreuer — oft eine fremde Person.
Erbrecht & Vorsorge: Was bei Tod des Partners passiert
💀 Die Erbschaftsteuer-Falle: Konkretes Rechenbeispiel
| Vergleich | Unverheiratet | Verheiratet |
|---|---|---|
| Immobilienwert | 400.000 € | 400.000 € |
| Freibetrag Erbschaft | 20.000 € | 500.000 € |
| Steuerpflichtiger Betrag | 380.000 € | 0 € |
| Steuersatz | 30 % (Steuerkl. III) | 0 % |
| Erbschaftsteuer | 114.000 €! | 0 € |
| Zeitrahmen Zahlung | Innerhalb weniger Monate | — |
Der überlebende unverheiratete Partner müsste 114.000 € Erbschaftsteuer zahlen — bei laufendem Kredit. Ohne Vorsorge droht Zwangsverkauf der Immobilie.
✅ So schützt ihr euch: Das Vorsorgepaket
📜 Testament (Pflicht!)
Gemeinsames Testament oder gegenseitiges Testament beim Notar. Unverheiratete können kein "Berliner Testament" machen, aber ein handgeschriebenes eigenhändiges Testament ist sofort wirksam.
🛡️ Risikolebensversicherung
Kreuzpolicen: Partner A versichert, Partner B Begünstigter — und umgekehrt. Versicherungssumme: Kreditsaldo + Erbschaftsteuer (~30 % des Immobilienwerts). Kosten: 20–50 €/Monat je Person.
📋 Vorsorgevollmacht
Notariell beglaubigte Vorsorgevollmacht: Partner kann bei Bewusstlosigkeit/Geschäftsunfähigkeit alle nötigen Handlungen vornehmen — Banken, Verträge, Behörden.
💡 Alternative: Heiraten?
500.000 € Freibetrag, Steuerklasse I, kein GrESt bei interner Übertragung, gesetzliches Erbrecht, Auskunftsrechte bei Banken. Die Ehe hat aus rein rechtlicher Sicht massive Vorteile für Immobilieneigentümer.
Witwenrente & §1358 BGB: Zwei Lücken, die kaum jemand kennt
💔 Die Witwenrente-Lücke: Null Euro im Todesfall
Verheiratete Partner erhalten nach dem Tod des Ehepartners eine gesetzliche Witwenrente — in der Regel 55 % der Rentenansprüche des Verstorbenen (große Witwenrente). Das kann 700–1.500 € monatlich bedeuten, je nach Versicherungsbiografie.
Unverheiratete Partner erhalten: 0 €. Kein Cent. Egal wie lange sie zusammengelebt haben, egal wie viel sie gemeinsam aufgebaut haben. Die gesetzliche Rentenversicherung kennt nur den Ehegatten.
| Leistung | Verheiratet | Unverheiratet |
|---|---|---|
| Witwenrente (gesetzl.) | 55 % der Rente des Partners | 0 € |
| Waisengeld für Kinder | Automatisch | Nur bei ehelichen/adoptierten Kindern |
| Sterbebeihilfe Beamte | Vorhanden | Keine |
| Betriebliche Hinterbliebenenversorgung | Oft automatisch | Nur wenn explizit benannt |
| Private Risikolebensversicherung | Partner als Begünstigter möglich | Partner als Begünstigter möglich ✓ |
🔢 Konkrete Zahlen: Was der Unterschied bedeutet
Person A stirbt mit 45, hatte 25 Beitragsjahre. Erwartete Rentenansprüche: 1.800 €/Monat. Witwenrente für verheirateten Partner: 990 €/Monat auf Lebenszeit. Für unverheirateten Partner: 0 €. Bei 30 verbleibenden Jahren: 356.400 € Unterschied — allein aus der Rentenversicherung.
Lösung: Risikolebensversicherung mit dem Partner als Begünstigten. Wichtig: Die Versicherungssumme sollte nicht nur die Restschuld, sondern auch den Witwenrenten-Entfall über 20–30 Jahre abdecken.
🏥 §1358 BGB: Das Ehegattennotvertretungsrecht gilt nicht für euch
Seit 2023 gilt in Deutschland das Ehegattennotvertretungsrecht (§ 1358 BGB): Wenn ein Ehepartner bewusstlos im Krankenhaus liegt, darf der andere für 6 Monate in medizinischen Angelegenheiten entscheiden — auch ohne Vollmacht.
Unverheiratete Partner sind davon explizit ausgeschlossen. Sie gelten rechtlich als Fremde. Das führt in der Praxis zu absurden Situationen:
😱 Was ohne Vollmacht passieren kann
- Arzt darf dem Partner keine Auskunft über den Gesundheitszustand geben (Schweigepflicht)
- Keine Entscheidung über Operationen oder Behandlungen möglich
- Kein Zugang zu Bankkonten für laufende Kosten
- Keine Kündigung oder Verlängerung von Verträgen
- Gericht bestellt Betreuer — oft ein professioneller Fremder
✅ Was eine Vorsorgevollmacht regelt
- Partner darf in Gesundheitsangelegenheiten entscheiden
- Arzt darf vollständige Auskunft geben
- Zugriff auf Bankkonten für laufende Zahlungen
- Vertragsabschlüsse und -kündigungen möglich
- Immobilienverwaltung (Kreditraten, Hauskosten)
📋 Vorsorgevollmacht: Das muss drinstehen
- Gesundheitssorge: Medizinische Entscheidungen, Arztauskunft
- Aufenthaltsbestimmung: Krankenhaus, Pflege, Reha
- Vermögenssorge: Konten, Verträge, Immobilie
- Vertretung bei Behörden und Ämtern
- Notariell beglaubigt: auch bei Banken anerkannt
- Kosten: ca. 70–200 € beim Notar
Tipp: Vorsorgevollmacht und Testament beim selben Notartermin aufsetzen — spart Kosten und sichert alles an einem Tag ab.
3 Fallbeispiele: Hauskauf ohne Trauschein — gut und schlecht gelaufen
Fall 1: Trennung nach 7 Jahren — ohne Vertrag
Schlechtes BeispielAusgangssituation:
Sarah (38) und Mark (41) kaufen 2019 ein Reihenhaus in Köln für 380.000 €. Mark bringt 60.000 € Eigenkapital (aus Erbschaft) ein, Sarah nur 20.000 €. Trotzdem wählen sie 50/50 im Grundbuch — aus Bequemlichkeit, ein Partnerschaftsvertrag wird nicht aufgesetzt. Gemeinsames Darlehen: 310.000 €, Zinsbindung 10 Jahre, Rate 1.490 €/Monat.
Was passiert 2026 bei Trennung:
- Mark will ausgezahlt werden: Er hat laut Grundbuch 50 % (ca. 210.000 € bei Wert 420.000 €)
- Aber sein EK-Mehreinbringen (40.000 € mehr als Sarah) ist ohne Vertrag kaum nachzuweisen
- Sarah kann nicht auszahlen — kein Eigenkapital
- Mark verlangt Aufhebung der Bruchteilsgemeinschaft → Klage → Zwangsversteigerung droht
- Zwangsversteigerungswert: oft 20–30 % unter Marktwert = ca. 300.000 €
- Nach Kreditablösung (ca. 265.000 € Restschuld) bleiben ca. 35.000 € — aufgeteilt 50/50: je 17.500 €
- Mark verliert effektiv 42.500 € seines EK-Überschusses ohne Vertrag
- Rechtskosten Gerichtsstreit: 15.000–30.000 € zusätzlich
Dazu: GrESt-Überraschung
Wenn Sarah Marks Anteil übernehmen würde (Vergleich statt Versteigerung): Grunderwerbsteuer auf 210.000 € in NRW: 13.650 € extra — die kaum jemand einkalkuliert hat.
Was anders hätte laufen sollen:
- Grundbuchanteil Mark: 65 %, Sarah: 35 % (entsprechend EK)
- Partnerschaftsvertrag: EK-Ausgleich dokumentiert, Vorkaufsrecht Mark
- Auskaufspreis: Vereinbarung eines Gutachterverfahrens
- Kosten Vertrag: 1.200 € vs. Schaden ohne Vertrag: 50.000–80.000 €
Fall 2: Todesfall — kein Testament, kein Schutz
Tragisches BeispielAusgangssituation:
Julia (44) und Thomas (47) leben seit 12 Jahren zusammen, kauften 2021 eine ETW in München für 650.000 €, 50/50 im Grundbuch. Kein Testament, kein Partnerschaftsvertrag. Thomas stirbt 2024 unerwartet an einem Herzinfarkt. Restschuld: 480.000 €.
Was passiert:
- Thomas' 50 % Grundbuchanteil (= 350.000 € bei Wert 700.000 €) geht an seine gesetzlichen Erben: seinen Eltern zu gleichen Teilen
- Julias Anteil: weiterhin ihr, aber Thomas' Eltern sind nun Mit-Eigentümer
- Thomas' Eltern haben kein Interesse, die Wohnung zu behalten — sie fordern Verkauf
- Julia muss ausziehen oder die Eltern auszahlen: 350.000 € minus Schuldanteil
- Erbschaftsteuer Julias Anteil: 0 € (sie erbt nichts, die Eltern erben)
- Julias emotionale Situation: 12 Jahre Beziehung, eigene vier Wände — alles weg
Die finanziellen Schäden:
- Julia bekommt NICHTS vom Wert des Hauses (sie erbt nicht)
- Sie muss die Eltern auszahlen oder ausziehen
- Kredit: Kann sie alleine 1.490 €/Monat tragen? Oft nicht
- GrESt bei Übernahme des Elternanteils: 350.000 × 3,5 % (Bayern) = 12.250 €
- Plus Notar + Grundbuchgebühren: ca. 5.000 €
Was hätte geholfen:
- Testament: Thomas setzt Julia als Erbin seiner Hälfte ein
- Erbschaftsteuer: 20.000 € Freibetrag → Julia muss auf 330.000 € Steuer zahlen: 99.000 €
- Risikolebensversicherung: 200.000 € Versicherungssumme hätte Erbschaftsteuer + Kredit-Puffer gedeckt
- Gesamtkosten Vorsorge: ca. 100 €/Monat — vs. Millionen-Schaden
Fall 3: Musterlösung — so macht man es richtig
Empfohlenes BeispielAusgangssituation:
Lena (33) und Felix (36) kaufen 2026 ein EFH in NRW für 420.000 €. Felix bringt 70.000 € EK ein (aus Bausparvertrag), Lena 30.000 € (aus Ersparnissen). Beide arbeiten, Lena 65.000 €/Jahr, Felix 80.000 €/Jahr brutto.
Ihre Lösung — Schritt für Schritt:
- Grundbuch: Felix 60 %, Lena 40 % (entspricht EK-Anteil)
- KfW 297: 150.000 € EH40-Förderung, beantragt vor Baubeginn → Tilgungszuschuss 15 % = 22.500 €
- Partnerschaftsvertrag (notariell): EK-Ausgleich dokumentiert, Vorkaufsrecht je 3 Monate, Gutachterklausel bei Auskauf, Kreditaufteilung 60/40
- Testament: Felix → Lena erbt seinen Anteil; Lena → Felix erbt ihren Anteil
- Vorsorgevollmacht: Gegenseitig, notariell beglaubigt
- Risikolebensversicherung: Je 250.000 € Kreuzpolicen
Das Ergebnis im Zahlenvergleich:
| Position | Kosten | Schutz |
|---|---|---|
| Partnerschaftsvertrag (Notar) | 1.400 € | Trennung vollständig geregelt |
| Testamente (beide, Notar) | 800 € | Erbrecht gesichert |
| Vorsorgevollmachten (beide) | 300 € | §1358 BGB-Lücke geschlossen |
| Risikolebensvers. (je 250k) | ca. 70 €/Monat | Erbschaftsteuer + Kredit gedeckt |
| Gesamt Einmalkosten | 2.500 € | vs. 80.000 € Risiko ohne Schutz |
Zusätzlich: Da sie KfW 297 optimal kombinieren (EH40 + 150k Förderdarlehen + 22.500 € Tilgungszuschuss + 2 % Grün-Bonus der Bank), sparen sie über 15 Jahre rund 38.000 € gegenüber einer reinen Bankfinanzierung. Die 2.500 € Vorsorgekosten amortisieren sich in 14 Tagen.
📊 Fazit aus den 3 Fällen
Die Fälle 1 und 2 zeigen dasselbe Muster: Paare die dem emotionalen Unbehagen aus dem Weg gehen, „wir vertrauen uns doch" denken, und dann bei Trennung oder Tod vor finanziellen Trümmern stehen. Fall 3 zeigt: Die Schutzmaßnahmen sind erschwinglich, einmalig und dauern einen Notartermin. Wer als unverheiratetes Paar ein Haus kauft und diese drei Dokumente nicht hat — Partnerschaftsvertrag, Testament, Vorsorgevollmacht — handelt fahrlässig. Als unabhängiger Vermittler weisen wir bei jeder Beratung explizit darauf hin. Mehr Infos und Finanzierungsvergleich: jetzt anfragen →
Ehe vs. unverheiratet beim Hauskauf: Der vollständige Vergleich
Diese Frage stellen sich viele Paare irgendwann: Wäre es für den Hauskauf besser, vorher zu heiraten? Die ehrliche Antwort ist differenzierter als ein einfaches Ja oder Nein.
| Bereich | Verheiratet | Unverheiratet + Vertrag | Unverheiratet ohne Vertrag |
|---|---|---|---|
| Eigentumsrecht | Zugewinngemeinschaft (automatisch) | Bruchteilsgemeinschaft (selbst geregelt) | Nur Grundbuch entscheidet |
| Erbrecht | Gesetzliches Erbrecht (25–50 %) | Nur durch Testament | Partner erbt gar nichts |
| Erbschaftsteuer-Freibetrag | 500.000 € (Steuerkl. I) | 20.000 € (Steuerkl. III) | 20.000 € (Steuerkl. III) |
| GrESt interne Übertragung | Steuerfrei (§ 3 Nr. 4 GrEStG) | GrESt fällig (3,5–6,5 %) | GrESt fällig (3,5–6,5 %) |
| Witwenrente | 55 % der Rente (gesetzl.) | 0 € — nur privat absicherbar | 0 € |
| §1358 BGB Notvertretung | 6 Monate automatisch | Nur mit Vorsorgevollmacht | Keinerlei Vertretungsrecht |
| Ehegattensplitting | Bis 15.000 €/Jahr Ersparnis | Nicht möglich | Nicht möglich |
| Schutz bei Trennung | Zugewinnausgleich (automatisch) | Nur durch Partnerschaftsvertrag | Nur allgemeines Schuldrecht |
| KfW-Förderung | Vollumfänglich | Vollumfänglich (kein Unterschied) | Vollumfänglich |
| Kreditkonditionen | Oft leicht besser (Bankpräferenz) | Gleich bei guter Bonität | Gleich bei guter Bonität |
💍 Wann lohnt sich Heiraten vor dem Hauskauf?
- Stark ungleiches Einkommen (Ehegattensplitting spart 5.000–15.000 €/Jahr)
- Deutliche Vermögensunterschiede (Erbschaftsteuer-Freibetrag 500k)
- Kinder geplant (besserer sozialer Schutz für nicht erwerbstätigen Partner)
- Immobilienwert über 200.000 € je Partner (Erbschaftsteuer wird relevant)
- Einer hat deutlich schlechtere Bonität — Ehe signalisiert Stabilität manchen Banken
💑 Wann reicht unverheiratet + Vertrag?
- Ähnliche Einkommen (Splitting-Vorteil gering)
- Immobilienwert unter 200.000 € je Partner (Erbschaftsteuer überschaubar)
- Partnerschaftsvertrag + Testament + Vorsorgevollmacht konsequent umgesetzt
- Risikolebensversicherung mit ausreichender Deckungssumme
- Persönliche Gründe gegen Heirat akzeptabel — Recht lässt sich kompensieren
💡 Unser Fazit: Heiraten ist kein Muss — Vorsorge schon
Die Ehe bietet beim Hauskauf klare rechtliche und steuerliche Vorteile, die durch Verträge nie vollständig kompensierbar sind (insbesondere Witwenrente und Erbschaftsteuer-Freibetrag). Wer aber persönlich nicht heiraten möchte, kann mit konsequenter Eigenvorsorge — Partnerschaftsvertrag, Testament, Vorsorgevollmacht, Risikolebensversicherung — ein sehr hohes Schutzniveau erreichen. Was absolut nicht funktioniert: Gar nichts regeln und auf das Beste hoffen. Als §34i-zertifizierter Vermittler sprechen wir bei jeder Beratung von unverheirateten Paaren diese Punkte aktiv an — das ist unser Anspruch. Jetzt kostenlos beraten lassen →
Steuer beim Hauskauf als unverheiratetes Paar
❌ Steuerliche Nachteile gegenüber Ehepaaren
- Kein Ehegattensplitting: Bei ungleichen Einkommen zahlen Unverheiratete mehr Einkommensteuer — Differenz kann 5.000–15.000 €/Jahr betragen
- Erbschaftsteuer-Freibetrag 20.000 € statt 500.000 € — bei Immobilienwert 400k: 114.000 € Steuer
- Schenkungsteuer-Freibetrag 20.000 € alle 10 Jahre (Ehegatte: 500.000 €) — relevant bei ungleichem EK-Beitrag
- Grunderwerbsteuer bei interner Übertragung: Anteilsübertragung zwischen Partnern = GrESt fällig (Ehegatte: GrESt-frei)
- Zinsen nicht absetzbar bei Eigennutzung (wie bei Ehepaaren auch)
✅ Gleiche steuerliche Rechte wie Ehepaare
- Zinsen absetzbar bei Vermietung (§ 9 EStG) — jeder auf seinen Anteil (Werbungskosten)
- AfA bei Vermietung: 3 % p.a. auf Gebäudeanteil (ab 2023 für Neubau) — jeder auf seinen Anteil
- Solidaritätszuschlag: 5,5 % auf ESt — gilt für alle
- Kirchensteuer: 8 % (BY, BW) oder 9 % — individuell absetzbar
- KfW-Förderungen: vollumfänglich zugänglich wie Verheiratete
- Spekulationsfrist: 10 Jahre — dann Verkaufsgewinn steuerfrei (auch als Unverheiratete)
Hauskauf ohne Trauschein : Ist das klug?
Mehr als 40 % aller Immobilienkäufer in Deutschland sind unverheiratet — und ihre Zahl wächst. Der Hauskauf ohne Trauschein ist keine Ausnahme mehr, sondern Normalität. Aber er erfordert mehr Eigeninitiative, weil das Gesetz keine Schutzregeln für unverheiratete Partner kennt. Wer einen guten Partnerschaftsvertrag hat, ein Testament aufgesetzt hat und die richtige Versicherung abgeschlossen hat, ist fast genauso gut gestellt wie ein Ehepaar — mit dem einzigen Nachteil des Erbschaftsteuer-Freibetrags und des fehlenden Ehegattensplittings. Unser Rat: kaufen ja, aber rechtlich abgesichert. Ein Baufinanzierungsvergleich und ein Notartermin sollten Hand in Hand gehen.
Bruchteilsgemeinschaft: Warum die Eigentumsquote so wichtig ist
Viele unverheiratete Paare wählen aus Einfachheit die 50/50-Aufteilung — ohne zu prüfen, ob das ihrer tatsächlichen finanziellen Beteiligung entspricht. Wenn Person A 80.000 € Eigenkapital einbringt und Person B nur 20.000 €, aber beide zu 50 % im Grundbuch stehen, hat Person A bei einer Trennung ohne Partnerschaftsvertrag einen Ausgleichsanspruch — der aber erst gerichtlich durchgesetzt werden muss. Besser: die Quote im Grundbuch spiegelt von Anfang an die tatsächliche Beteiligung wider. Und für jede spätere Verschiebung: Baufi Deutschland berät euch kostenlos.
KfW-Förderung als unverheiratetes Paar: Volle Berechtigung
Ein weit verbreiteter Irrtum: KfW-Förderungen seien nur für Ehepaare. Das ist falsch. KfW 297/298 (Neubau EH40/EH55), KfW 124 (Wohneigentumsprogramm) und sogar das KfW 300 (Wohneigentum für Familien) stehen unverheirateten Paaren vollumfänglich offen. Beim KfW 300 wird das Haushaltseinkommen beider Partner zusammengezählt — der Familienstand spielt keine Rolle, nur das gemeinsame Einkommen und das Vorhandensein von Kindern im Haushalt. Antrag stellen vor dem Kauf: jetzt prüfen →
Immobilienwert ermitteln: Vor dem Kauf und bei Trennung
Ein exakter Immobilienwert ist für unverheiratete Paare noch wichtiger als für Ehepaare: Beim Partnerschaftsvertrag (Regelung Auskauf-Preis), bei der Erbschaftsteuer (Bemessungsgrundlage) und bei einer Trennung (gerechte Aufteilung) hängt alles am aktuellen Marktwert. Wer seinen Kaufpreis oder aktuellen Wert nicht kennt, kann wichtige Entscheidungen nicht fundiert treffen. Unsere Schwestergesellschaft Immo Deutschland bietet kostenlose Wertermittlungen an — auch zur Vorbereitung auf den Notartermin.
Hauskauf-Checkliste für unverheiratete Paare: Alles erledigt?
⚖️ Rechtliche Absicherung
💰 Finanzierung & Vorsorge
Häufige Fragen: Hauskauf als unverheiratetes Paar
Das ergänzt euren Hauskauf als Paar
Euer Hauskauf als Paar — mit dem richtigen Partner an der Seite
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Ricardo Tunnissen
Geschäftsführer der Baufi Deutschland GmbH. Spezialist für Baufinanzierungen aller Lebenslagen — vom Erstkäufer über unverheiratete Paare bis zum Kapitalanleger. Hunderte erfolgreich vermittelte Finanzierungen, stets mit dem Blick für die rechtlichen Besonderheiten der jeweiligen Lebenssituation.