Grundschuld löschen : Kosten berechnen (200–500 €)
Nach Abbezahlung des Darlehens bleibt die Grundschuld automatisch im Grundbuch eingetragen — sie erlischt nicht von selbst. Unser kostenloser Rechner ermittelt Notar- und Grundbuchkosten nach GNotKG für die Löschung. Typische Gesamtkosten: 200–500 €.
Von Ricardo Tunnissen, Geschäftsführer Baufi Deutschland | §34i GewO
- Notargebühr: 0,5-fache Gebühr nach GNotKG Anlage 2 + 19 % MwSt + Auslagen (~20 €)
- Grundbuchgebühr: 0,5-fache Gebühr nach GNotKG (keine MwSt)
- Bankgebühr: Variable Gebühr der Bank für die Löschungsbewilligung
Grundschuld löschen – alle Eingaben erklärt
Grundschuldwert
Der Grundschuldwert ist der im Grundbuch eingetragene Betrag — nicht die verbleibende Restschuld. Der Grundschuldwert entspricht meist dem ursprünglichen Darlehensbetrag. Du findest ihn in Abt. III deines Grundbuchauszugs oder auf der Löschungsbewilligung der Bank.
Bankgebühr für Löschungsbewilligung
Viele Banken stellen die Löschungsbewilligung kostenlos aus, sobald das Darlehen vollständig zurückgezahlt ist. Einige Banken berechnen 50–300 €. Frage einfach bei deiner Bank an — die Gebühr steht auch in den Allgemeinen Darlehensbedingungen.
Wie wird die Notargebühr berechnet?
Die Notargebühr richtet sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Für die Beglaubigung der Löschungsbewilligung berechnet der Notar 0,5 × Grundgebühr aus Anlage 2 GNotKG + 19 % MwSt + Auslagenpauschale von ca. 24 €.
Grundbuchamtsgebühr
Das Grundbuchamt berechnet für die Löschung der Grundschuld ebenfalls 0,5 × Grundgebühr nach GNotKG. Die Grundbuchgebühr ist keine privatwirtschaftliche Leistung — es fällt keine MwSt an. Die Gebühr geht an die Staatskasse.
Was ist eine Grundschuld und warum bleibt sie nach Rückzahlung bestehen?
Grundschuld: Absicherung des Darlehens
Die Grundschuld (eingetragen in Abt. III des Grundbuchs) ist die Kreditsicherheit, die die Bank bei der Baufinanzierung erhält. Sie berechtigt die Bank im Fall der Zahlungsunfähigkeit zur Zwangsvollstreckung in das Grundstück. Sie ist kein Eigentumsrecht — das Eigentum bleibt beim Kreditnehmer.
Keine automatische Löschung nach Rückzahlung
Nach vollständiger Rückzahlung des Darlehens erlischt die Grundschuld nicht automatisch. Sie verbleibt als sogenannte „isolierte Grundschuld" im Grundbuch. Die Bank übersendet nach Tilgung eine Löschungsbewilligung — damit kann der Eigentümer beim Notar die Löschung beantragen.
Grundschuld abtreten statt löschen
Bei einer Anschlussfinanzierung bei derselben Bank kann die Grundschuld weitergenutzt werden (Sicherheitenabtretung). Bei einem Bankwechsel kann die Grundschuld auf die neue Bank übertragen werden. Das spart die Löschungs- und Neubestellungskosten — Baufi Deutschland prüft das.
Wann Löschung sinnvoll ist
Löschung sinnvoll: bei Verkauf der Immobilie (Käufer will ein „sauberes" Grundbuch), bei dauerhafter Schuldenfreiheit ohne neue Finanzierungspläne oder aus psychologischen Gründen. Nicht nötig: solange keine neue Finanzierung geplant ist und kein Verkauf ansteht — eine eingetragene Grundschuld ohne Darlehen ist rechtlich harmlos.
Grundschuld löschen Kosten Tabelle
| Grundschuldwert | Notar (0,5-fach + MwSt + Auslagen) | Grundbuchamt (0,5-fach) | Gesamt (ohne Bank) |
|---|---|---|---|
| 50.000 € | ca. 162 € | ca. 116 € | ca. 278 € |
| 100.000 € | ca. 226 € | ca. 170 € | ca. 396 € |
| 150.000 € | ca. 254 € | ca. 193 € | ca. 447 € |
| 200.000 € | ca. 342 € | ca. 268 € | ca. 610 € |
| 300.000 € | ca. 415 € | ca. 328 € | ca. 743 € |
| 400.000 € | ca. 488 € | ca. 390 € | ca. 878 € |
| 500.000 € | ca. 552 € | ca. 444 € | ca. 996 € |
Inkl. 19 % MwSt auf Notargebühr, ca. 24 € Auslagenpauschale. Bankgebühr nicht enthalten. Stand , GNotKG Anlage 2.
Grundschuld löschen – 4 konkrete Rechenbeispiele
Grundschuldwert 120.000 € | Bank: kostenlose LB
| Grundgebühr (GNotKG) | 339 € |
| Notarkosten (0,5 + MwSt + Auslagen) | 226 € |
| Grundbuchgebühr (0,5) | 170 € |
| Gesamtkosten | ca. 396 € |
Grundschuldwert 280.000 € | Bank: 100 € Gebühr
| Grundgebühr (GNotKG) | 535 € |
| Notarkosten (0,5 + MwSt + Auslagen) | 367 € |
| Grundbuchgebühr (0,5) | 268 € |
| Bankgebühr | 100 € |
| Gesamtkosten | ca. 735 € |
Grundschuldwert 350.000 € | Bank: kostenlos
| Grundgebühr (GNotKG) | 656 € |
| Notarkosten (0,5 + MwSt + Auslagen) | 434 € |
| Grundbuchgebühr (0,5) | 328 € |
| Gesamtkosten | ca. 762 € |
Grundschuldwert 500.000 € | Bank: 200 € Gebühr
| Grundgebühr (GNotKG) | 888 € |
| Notarkosten (0,5 + MwSt + Auslagen) | 553 € |
| Grundbuchgebühr (0,5) | 444 € |
| Bankgebühr | 200 € |
| Gesamtkosten | ca. 1.197 € |
Grundschuld löschen: Ablauf in 5 Schritten
Letzte Rate bezahlt – Löschungsbewilligung anfordern
Sobald die letzte Rate gebucht wurde: Schriftlich bei der Bank die Löschungsbewilligung anfordern. Die Bank ist nach vollständiger Tilgung verpflichtet, diese auszustellen. Bearbeitungszeit: 1–4 Wochen. Viele Banken schicken sie automatisch zu.
Dokument prüfen – Inhalt und Unterschriften
Die Löschungsbewilligung muss notariell beglaubigt sein (nicht nur notariell beurkundet). Prüfe: korrekte Bezeichnung der Grundschuld (Betrag, Zinssatz, Grundbuchblatt), richtige Eigentümerbezeichnung, gültige Beglaubigung. Bei Fehlern: sofort Korrektur bei der Bank anfordern.
Löschungsantrag beim Notar einreichen
Mit der Löschungsbewilligung zum Notar. Der Notar beglaubigt den Löschungsantrag (falls die Bankbewilligung nicht bereits ausreicht) und reicht alles beim zuständigen Grundbuchamt ein. Alternativ: Direkteinreichung beim Grundbuchamt möglich, wenn die Bankbewilligung bereits notariell beglaubigt ist.
Grundbuchamt löscht die Grundschuld
Das Grundbuchamt prüft den Antrag und löscht die Grundschuld aus Abt. III des Grundbuchs. Bearbeitungszeit: 2–8 Wochen (je nach Amtsauslastung). Das Grundbuchamt sendet eine Bestätigung und ggf. einen aktualisierten Grundbuchauszug zu.
Grundbuchauszug zeigt: Abt. III leer
Nach erfolgreicher Löschung ist Abt. III des Grundbuchs für diese Grundschuld leer. Grundbuchauszug aufbewahren als Nachweis. Bei zukünftigem Verkauf oder neuer Finanzierung: sauberes Grundbuch als Vorteil.
6 Tipps: Grundschuld löschen günstiger machen
🔄 Tipp 1: Grundschuld für Anschlussfinanzierung nutzen
Bei Anschlussfinanzierung: Grundschuld stehen lassen und auf neue Bank übertragen. Das spart Löschungs- und Neubestellungskosten (zusammen 500–1.500 €). Baufi Deutschland prüft kostenlos, welche Banken Grundschuldübernahmen ermöglichen.
🏦 Tipp 2: Bankgebühr verhandeln oder vermeiden
Nicht alle Banken verlangen Gebühren für die Löschungsbewilligung. Nachfragen lohnt sich: viele Volksbanken und Sparkassen stellen sie kostenlos aus. Bei Direktbanken ist sie fast immer kostenlos. Im Worst Case: Gebühr mit der Bank verhandeln.
📋 Tipp 3: Direkt beim Grundbuchamt einreichen
Wenn die Bank eine bereits notariell beglaubigte Löschungsbewilligung schickt, kann der Löschungsantrag direkt beim Grundbuchamt eingereicht werden — ohne separaten Notar. Das spart die Notargebühr (ca. 170–550 €). Beim Grundbuchamt fragen ob möglich.
⏰ Tipp 4: Nicht sofort löschen – warten lohnt manchmal
Wer eine neue Finanzierung plant (Umfinanzierung, Modernisierungsdarlehen), sollte abwarten. Die Grundschuld löschen und neu bestellen kostet doppelt. Beratung durch Baufi Deutschland: Was ist die günstigste Strategie für deine Situation?
📉 Tipp 5: Niedrigeren Grundschuldwert eintragen
Wenn die alte Grundschuld höher ist als das neue Darlehen: Nur den benötigten Betrag übertragen und den Rest löschen. Das senkt die Grundbuchgebühr bei zukünftigen Löschungen.
💡 Tipp 6: Grundbucheinsicht selbst machen
Einen aktuellen Grundbuchauszug gibt es beim Grundbuchamt für ~10 €. So prüfst du vor der Beauftragung, was genau eingetragen ist — und vermeidest Überraschungen beim Notar. Grundbuchauszug auch online via grundbuch.de erhältlich.
Grundschuld löschen oder stehen lassen – Vergleich
✅ Grundschuld löschen – wann sinnvoll?
- Immobilie soll verkauft werden (Käufer wünscht lastenfreies Grundbuch)
- Keine neue Finanzierung geplant
- Psychologische Sicherheit – sauberes Grundbuch
- Erbfall oder Scheidung (Klärung der Rechtsverhältnisse)
- Kosten: 200–1.000 €
⏸️ Grundschuld stehen lassen – wann besser?
- Anschlussfinanzierung geplant (gleiche oder neue Bank)
- Modernisierungsdarlehen in nächsten Jahren möglich
- Keine konkreten Verkaufspläne
- Keine Nachteile durch eingetragene Grundschuld ohne Darlehen
- Spart: 500–1.500 € (Löschung + Neueintragung)
Checkliste: Was brauchst du für die Grundschuldlöschung?
FAQ – Grundschuld löschen
Rund um Immobilienkauf & Finanzierung
Grundschuld stehen lassen & Anschlussfinanzierung sichern
Vor der Löschung kostenlos prüfen lassen: Kann die Grundschuld für eine günstige Anschlussfinanzierung genutzt werden? Baufi Deutschland vergleicht 500+ Banken.
Ricardo Tunnissen
Ricardo Tunnissen ist Geschäftsführer von Baufi Deutschland und berät täglich Kunden zu Anschlussfinanzierungen — einschließlich der Frage, ob die bestehende Grundschuld genutzt oder gelöscht werden soll. Als §34i-zertifizierter Experte kennt er die kostengünstigste Strategie für jede Situation.