Hausfinanzierung: dein Haus richtig finanzieren
Ein Haus zu finanzieren ist die größte Investition im Leben – und mit der richtigen Planung gut zu meistern. Auf dieser Seite berechnest du mit dem Baufinanzierungsrechner deine monatliche Rate und die echten Gesamtkosten inklusive Kaufnebenkosten – mit der Grunderwerbsteuer deines Bundeslandes, die viele Rechner ignorieren. Dazu findest du alles zu Eigenkapital, Zins und Tilgung, Förderung, Ablauf und den häufigsten Fehlern – damit du dein Haus finanzieren kannst, ohne dich zu verkalkulieren.
Von Ricardo Tunnissen, Geschäftsführer Baufi Deutschland | §34i GewO
Aufteilung der Gesamtkosten (Kaufpreis + Kaufnebenkosten).
So nutzt du den Baufinanzierungsrechner – alle Eingaben erklärt
Schon Schätzwerte liefern eine gute erste Orientierung. Hier ist jede Eingabe kurz erklärt, damit dein Ergebnis möglichst genau wird.
Kaufpreis
Der Preis der Immobilie laut Kaufvertrag – ohne Nebenkosten. Genau auf diesen Betrag berechnet sich die Grunderwerbsteuer.
Bundesland
Die Grunderwerbsteuer ist Ländersache und reicht 2026 von 3,5 % (Bayern) bis 6,5 % (z. B. NRW, Brandenburg). Bei 400.000 € sind das bis zu 12.000 € Unterschied – deshalb wählst du hier dein Bundesland.
Eigenkapital
Dein verfügbares Erspartes für die Finanzierung. Faustregel: Mindestens die Kaufnebenkosten solltest du aus Eigenkapital zahlen, besser zusätzlich 10–20 % des Kaufpreises. Je mehr Eigenkapital, desto besser der Zins.
Maklerprovision
Schalte sie ein, wenn ein Makler beteiligt ist. Seit Ende 2020 wird die Provision beim Kauf einer selbstgenutzten Immobilie meist hälftig geteilt – der Käuferanteil liegt üblicherweise bei 3,57 % inkl. MwSt.
Zinsbindung
Wie lange der Sollzins fest gilt – 10, 15 oder 20 Jahre. Längere Bindung bedeutet etwas höhere Zinsen, aber mehr Sicherheit. Der heutige Live-Zins wird passend zu deiner Wahl angesetzt.
Tilgung
Wie viel Prozent des Darlehens du im ersten Jahr zurückzahlst. 2 % ist üblich, mehr macht dich schneller schuldenfrei. Der Rechner zeigt dir Rate, Restschuld und wann du komplett schuldenfrei bist.
So liest du das Ergebnis
Oben siehst du die monatliche Rate. Die Aufschlüsselung darunter zeigt alle Kaufnebenkosten, den Darlehensbetrag, den Beleihungsauslauf, die Restschuld am Ende der Zinsbindung und wann du schuldenfrei bist.
⚡ Wichtiger Hinweis: Der Rechner liefert eine erste Orientierung. Dein tatsächlicher Zins hängt von Bonität, Objekt, Beleihungsauslauf und Bank ab. Notar- und Grundbuchkosten sind mit 2,0 % pauschaliert. Wir vergleichen für dich über 500 Banken und finden die günstigste Kondition für deine Hausfinanzierung.
Was ist eine Hausfinanzierung?
Eine Hausfinanzierung – oft auch Baufinanzierung oder Immobilienfinanzierung genannt – ist ein langfristiges Darlehen, mit dem du den Kauf oder Bau eines Hauses bezahlst. In der Regel handelt es sich um ein Annuitätendarlehen: Du zahlst über viele Jahre eine gleichbleibende monatliche Rate, die sich aus Zins und Tilgung zusammensetzt. Mit jeder Rate sinkt deine Restschuld, der Zinsanteil wird kleiner und der Tilgungsanteil größer.
Kaufpreis minus Eigenkapital
Die Bank finanziert den Teil des Kaufpreises und der Nebenkosten, den du nicht aus Eigenkapital bezahlst. Dieser Darlehensbetrag wird über die Laufzeit mit Zins und Tilgung zurückgezahlt.
Die monatliche Rate
Der Sollzins ist der Preis für das geliehene Geld, die Tilgung der Teil, mit dem du das Darlehen abbezahlst. Beide zusammen ergeben deine konstante Monatsrate (Annuität).
Grundschuld
Als Sicherheit lässt die Bank eine Grundschuld ins Grundbuch eintragen. Zahlst du wie vereinbart, merkst du davon nichts – sie wird nach vollständiger Rückzahlung wieder gelöscht.
Anschlussfinanzierung
Der Zins gilt für die vereinbarte Zinsbindung (z. B. 10 Jahre). Bleibt danach eine Restschuld, schließt du eine Anschlussfinanzierung ab – zum dann gültigen Zins oder vorab gesichert per Forward-Darlehen.
Hausfinanzierung: der Ablauf in 6 Schritten
Von der ersten Idee bis zum Eigenheim sind es meist diese Etappen:
Budget & Eigenkapital klären
Wie viel Haus kannst du dir leisten? Ermittle dein verfügbares Eigenkapital und deine tragbare Monatsrate – der Rechner oben und der Budgetrechner helfen dir dabei.
Finanzierung kalkulieren
Berechne Rate, Gesamtkosten inklusive Nebenkosten und Laufzeit. So weißt du, in welcher Preisklasse du suchen kannst – bevor du dich verliebst.
Finanzierungsbestätigung einholen
Mit einer Finanzierungsbestätigung trittst du beim Kauf seriös auf und kannst schnell zusagen. Wir holen sie für dich ein – kostenlos und unverbindlich.
Objekt finden & prüfen
Ist das Wunschhaus gefunden, werden Objektunterlagen und Wert geprüft. Passende Angebote findest du z. B. bei Immo Deutschland, eine realistische Wertermittlung schützt vor Überzahlung.
Banken vergleichen & Vertrag
Wir vergleichen über 500 Banken und sichern dir die beste Kondition. Nach der Zusage unterschreibst du den Darlehensvertrag.
Notartermin & Auszahlung
Der Kaufvertrag wird notariell beurkundet, die Grundschuld eingetragen, anschließend zahlt die Bank den Kaufpreis aus. Das Haus gehört dir.
Wie viel Eigenkapital brauche ich fürs Haus?
Eigenkapital ist der Teil, den du selbst beisteuerst – Erspartes, Bausparguthaben, Wertpapiere oder ein bereits bezahltes Grundstück. Es senkt den Darlehensbetrag, den Beleihungsauslauf und damit deinen Zins. Als Orientierung:
Minimum: die Kaufnebenkosten
Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und ggf. Makler – zusammen rund 9–15 % des Kaufpreises – solltest du aus Eigenkapital zahlen. Diese Kosten finanzieren Banken ungern mit.
Ideal: 20 % plus Nebenkosten
Bringst du zusätzlich 10–20 % des Kaufpreises ein, sinkt der Beleihungsauslauf unter 80–90 % und du bekommst spürbar bessere Zinsen.
Möglich: Finanzierung mit wenig Eigenkapital
Auch eine 100-%- oder Vollfinanzierung ist bei sehr guter Bonität machbar – allerdings mit Zinsaufschlag. Mehr dazu weiter unten.
Nicht alles einsetzen
Halte einen Notgroschen von 3–6 Monatsausgaben zurück. Wer sich komplett entblößt, gerät bei unerwarteten Ausgaben schnell in Bedrängnis.
Kaufnebenkosten beim Hauskauf – Grunderwerbsteuer je Bundesland
Zum Kaufpreis kommen die Kaufnebenkosten. Größter Posten ist die Grunderwerbsteuer, die jedes Bundesland selbst festlegt – sie reicht 2026 von 3,5 % bis 6,5 %. Dazu kommen Notar und Grundbuch (zusammen ca. 2,0 %) und – falls beteiligt – die Maklerprovision (Käuferanteil meist 3,57 %). Insgesamt sind das rund 9 bis 15 % des Kaufpreises.
| Bundesland | Grunderwerbsteuer | + Notar & Grundbuch | Nebenkosten ohne Makler |
|---|---|---|---|
| Bayerngünstigste | 3,5 % | 2,0 % | 5,5 % |
| Baden-Württemberg | 5,0 % | 2,0 % | 7,0 % |
| Niedersachsen | 5,0 % | 2,0 % | 7,0 % |
| Rheinland-Pfalz | 5,0 % | 2,0 % | 7,0 % |
| Sachsen-Anhalt | 5,0 % | 2,0 % | 7,0 % |
| Thüringen | 5,0 % | 2,0 % | 7,0 % |
| Bremen | 5,5 % | 2,0 % | 7,5 % |
| Hamburg | 5,5 % | 2,0 % | 7,5 % |
| Sachsen | 5,5 % | 2,0 % | 7,5 % |
| Berlin | 6,0 % | 2,0 % | 8,0 % |
| Hessen | 6,0 % | 2,0 % | 8,0 % |
| Mecklenburg-Vorpommern | 6,0 % | 2,0 % | 8,0 % |
| Brandenburg | 6,5 % | 2,0 % | 8,5 % |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5 % | 2,0 % | 8,5 % |
| Saarland | 6,5 % | 2,0 % | 8,5 % |
| Schleswig-Holsteinteuerste | 6,5 % | 2,0 % | 8,5 % |
* Stand . Notar & Grundbuch pauschal mit ca. 2,0 % angesetzt. Mit Maklerprovision (Käuferanteil meist 3,57 %) liegen die Nebenkosten entsprechend höher. Den genauen Betrag rechnet dir der Rechner oben für dein Bundesland aus.
💡 Spar-Tipp: Bewegliches Inventar wie Einbauküche, Möbel oder eine Sauna kannst du im Kaufvertrag separat ausweisen – darauf fällt keine Grunderwerbsteuer an. Mehr Details im Kaufnebenkosten-Rechner und im Ratgeber Kaufnebenkosten; zum Notar im Ratgeber Notarkosten.
Zins und Tilgung verstehen
Deine Monatsrate besteht aus zwei Teilen. Der Sollzins ist der Preis für das Darlehen, die Tilgung der Anteil, mit dem du die Schuld abträgst. Weil die Rate konstant bleibt (Annuität), verschiebt sich das Verhältnis über die Jahre: Der Zinsanteil sinkt, der Tilgungsanteil wächst – du wirst immer schneller schuldenfrei.
Worauf du vergleichst
Der Sollzins ist der reine Darlehenszins. Der effektive Jahreszins enthält zusätzlich die meisten Nebenkosten der Finanzierung und ist deshalb die ehrlichere Vergleichsgröße. Vergleiche Angebote immer über den Effektivzins.
Mindestens 2 %, besser mehr
Bei niedriger Tilgung läuft das Darlehen sehr lange. 2 % anfängliche Tilgung sind heute das Minimum, 3 % oder mehr machen dich deutlich schneller schuldenfrei – probiere es im Rechner oben aus.
Aktuelle Bauzinsen: Entwicklung der letzten 6 Monate
So haben sich die Bauzinsen zuletzt entwickelt – täglich aktualisiert für 10, 15 und 20 Jahre Zinsbindung. Der Rechner oben rechnet automatisch mit dem tagesaktuellen Zins.
Quelle: Live-Bauzins-Feed · Stand: – · effektive Sollzinsen können je nach Bonität und Objekt abweichen.
Eine tagesaktuelle Einordnung mit Prognose findest du auf der Seite Aktuelle Bauzinsen.
Zinsbindung: 10, 15 oder 20 Jahre?
Die Zinsbindung legt fest, wie lange dein Sollzins garantiert ist. Längere Bindung kostet etwas mehr Zins, gibt aber länger Sicherheit:
Günstig & flexibel
Niedrigster Zins. Nach 10 Jahren darfst du das Darlehen ohnehin per Gesetz (§ 489 BGB) mit 6 Monaten Frist kündigen – gut, wenn du dann umschulden oder viel sondertilgen willst.
Die Balance
Moderater Aufschlag, dafür fünf Jahre mehr Planungssicherheit. Beliebt bei Familien, die langfristig kalkulierbar bleiben wollen.
Maximale Sicherheit
Höchster Zins, aber zwei Jahrzehnte feste Rate. Sinnvoll, wenn du mit steigenden Zinsen rechnest und die Rate möglichst lange einfrieren willst.
Wechsle im Rechner oben die Zinsbindung und sieh, wie sich Rate und Restschuld verändern. Wer den heutigen Zins für eine spätere Anschlussfinanzierung sichern will, schaut sich das Forward-Darlehen an.
Wie viel Haus kann ich mir leisten?
Die wichtigste Frage vor dem Kauf. Eine bewährte Faustregel: Deine Monatsrate sollte höchstens 35 % deines Nettohaushaltseinkommens betragen. Aus tragbarer Rate, Eigenkapital und Zins ergibt sich dein maximaler Kaufpreis.
Rechne dazu von deinem Nettoeinkommen alle laufenden Ausgaben (Lebenshaltung, Versicherungen, Auto, bestehende Kredite) ab – was übrig bleibt, ist dein Spielraum für die Rate, abzüglich eines Puffers für Instandhaltung und Rücklagen. Ein Haus verursacht zusätzlich Betriebs- und Instandhaltungskosten, die du einplanen solltest.
💡 Den maximalen Kaufpreis aus deinem Budget ermittelt dir der Budgetrechner – ausführlicher im Ratgeber Wie viel Immobilie kann ich mir leisten; deine monatlichen Überschüsse prüfst du mit dem Haushaltsrechner. Eine grundsätzliche Abwägung liefert der Ratgeber Mieten oder Kaufen.
Laufzeit & Volltilgung: Wann bin ich schuldenfrei?
Wie lange du zahlst, hängt vor allem von der Tilgung ab. Bei 2 % anfänglicher Tilgung und einem Zins um 4 % dauert es rund 27 Jahre bis zur vollständigen Rückzahlung – bei 3 % nur etwa 22 Jahre, bei 4 % rund 19 Jahre. Jeder zusätzliche Tilgungsprozentpunkt spart also viele Jahre und Zinsen.
Ein Volltilgerdarlehen ist so kalkuliert, dass du am Ende der Zinsbindung exakt bei null bist – keine Restschuld, keine Anschlussfinanzierung, volle Zinssicherheit über die gesamte Laufzeit. Dafür ist die Rate höher. Der Rechner oben zeigt dir bei jeder Eingabe direkt, wann du schuldenfrei bist.
Sondertilgung & flexible Rückzahlung
Gute Finanzierungen lassen sich flexibel gestalten. Diese Bausteine solltest du mit verhandeln:
💰 Kostenlose Sondertilgungen
Üblich sind bis zu 5 % der Darlehenssumme pro Jahr ohne Aufpreis. Damit zahlst du schneller zurück – ideal für Bonus, Erbschaft oder Sonderzahlungen.
🔧 Tilgungssatzwechsel
Viele Banken erlauben, die Tilgung während der Laufzeit anzupassen (z. B. zwischen 1 % und 5 %). So reagierst du flexibel auf Veränderungen wie Familienzuwachs oder Gehaltssprung.
Förderung der Hausfinanzierung: KfW, BAFA & Landesbanken
Zinsgünstige Förderkredite und Zuschüsse können deine Finanzierung spürbar verbilligen. Die wichtigsten Quellen:
KfW-Förderkredite
Die KfW fördert vor allem energieeffizientes Bauen und Sanieren (z. B. Klimafreundlicher Neubau, Programme 297/298) sowie den Erwerb von Wohneigentum für Familien mit zinsgünstigen Darlehen. Beantragt wird über deine finanzierende Bank – am besten vor Vertragsabschluss.
BAFA
Das BAFA bezuschusst Einzelmaßnahmen an der Gebäudehülle und Heiztechnik (etwa den Heizungstausch). Relevant vor allem beim Kauf einer sanierungsbedürftigen Bestandsimmobilie.
Landesförderbanken
Viele Länder fördern zusätzlich, etwa NRW.BANK, IBB (Berlin), ISB (Rheinland-Pfalz), L-Bank (Baden-Württemberg) oder die WIBank in Hessen – dort gibt es mit dem Hessengeld einen Zuschuss für Ersterwerber.
Förderung für Familien
Familien mit Kindern und Ersterwerber profitieren von speziellen Programmen mit besonders günstigen Konditionen – die Einkommensgrenzen und Bedingungen ändern sich allerdings regelmäßig.
💡 Förderprogramme, Zinssätze und Einkommensgrenzen ändern sich laufend. Wir prüfen im Beratungsgespräch, welche aktuelle Förderung zu deinem Vorhaben passt und binden sie direkt in die Finanzierung ein.
Bonität & Haushaltsrechnung
Ob und zu welchem Zins du finanziert wirst, hängt von deiner Bonität ab. Die Bank prüft im Wesentlichen drei Dinge:
- Einkommen & Sicherheit des Jobs: regelmäßiges Nettoeinkommen, Beschäftigungsverhältnis, bei Selbstständigen die letzten Steuerbescheide.
- Haushaltsrechnung: Einnahmen minus Ausgaben und bestehende Kredite – daraus ergibt sich die tragbare Rate.
- Schufa & Eigenkapital: eine saubere Schufa und ausreichend Eigenkapital senken das Risiko und damit deinen Zins.
Auch das Objekt selbst zählt: Lage, Zustand und Wert bestimmen den Beleihungswert und damit den Beleihungsauslauf. Je werthaltiger die Immobilie und je niedriger der Beleihungsauslauf, desto besser die Kondition.
Welche Darlehensformen gibt es?
Das Annuitätendarlehen ist der Standard, aber nicht die einzige Option:
Annuitätendarlehen
Konstante Monatsrate aus Zins und Tilgung über die gesamte Zinsbindung. Planbar und transparent – die mit Abstand häufigste Form der Hausfinanzierung.
Volltilgerdarlehen
Wird so kalkuliert, dass am Ende der Zinsbindung keine Restschuld bleibt. Höhere Rate, dafür volle Zinssicherheit und oft ein kleiner Zinsrabatt.
Variables Darlehen
Der Zins passt sich alle drei Monate dem Markt an. Günstig bei fallenden Zinsen, riskant bei steigenden – meist nur als kurzfristige Zwischenlösung sinnvoll.
Bausparvertrag
Kombination aus Sparen und zinssicherem Darlehen. Eignet sich zur langfristigen Zinssicherung oder als Baustein, weniger als alleinige Hauptfinanzierung.
Hausfinanzierung mit wenig oder ohne Eigenkapital
Auch ohne großes Erspartes ist der Hauskauf möglich. Man unterscheidet:
- 100-%-Finanzierung: Die Bank finanziert den vollen Kaufpreis, die Nebenkosten zahlst du selbst.
- 110-%- bzw. Vollfinanzierung: Auch die Kaufnebenkosten werden mitfinanziert – du brauchst praktisch kein Eigenkapital.
Beides setzt eine sehr gute Bonität, sicheres Einkommen und eine werthaltige Immobilie voraus und ist mit einem Zinsaufschlag verbunden, weil das Risiko für die Bank höher ist. Wer kann, sollte zumindest die Nebenkosten aus Eigenkapital tragen – das verbessert die Kondition erheblich.
💡 Ob eine Vollfinanzierung für dich machbar und sinnvoll ist, klären wir individuell – wir kennen die Banken, die solche Modelle zu fairen Konditionen anbieten.
Neubau oder Bestandsimmobilie finanzieren?
Beide Wege lassen sich finanzieren – die Abläufe unterscheiden sich aber:
Auszahlung nach Baufortschritt
Das Darlehen wird in Raten passend zum Baufortschritt ausgezahlt. Bis zum kompletten Abruf können Bereitstellungszinsen anfallen. Dafür ist ein Neubau energieeffizient und oft KfW-förderfähig.
Auszahlung auf einen Schlag
Bei einer Bestandsimmobilie wird der Kaufpreis zum Notartermin in einer Summe ausgezahlt. Plane mögliche Sanierungs- und Modernisierungskosten direkt in die Finanzierung ein.
Beleihungsauslauf: Warum er deinen Zins bestimmt
Der Beleihungsauslauf beschreibt das Verhältnis von Darlehensbetrag zum Wert der Immobilie. Je niedriger er ist, desto geringer das Risiko für die Bank – und desto besser dein Zins. Die Konditionen verbessern sich typischerweise in Stufen:
| Beleihungsauslauf | Einordnung | Wirkung auf den Zins |
|---|---|---|
| bis 60 % | sehr niedrig | Bestzins |
| bis 80 % | solide | sehr gute Konditionen |
| bis 90 % | erhöht | leichter Aufschlag |
| über 90 % | hoch (Vollfinanzierung) | deutlicher Aufschlag |
Der Rechner oben zeigt dir deinen Beleihungsauslauf direkt an. Schon etwas mehr Eigenkapital kann die nächste Stufe erreichen und über die Jahre Tausende Euro Zinsen sparen.
Anschlussfinanzierung & Forward-Darlehen
Endet die Zinsbindung und ist das Haus noch nicht abbezahlt, brauchst du eine Anschlussfinanzierung für die Restschuld. Drei Wege stehen offen:
Prolongation
Du verlängerst bei deiner bisherigen Bank. Bequem, aber Hausbanken bieten oft schlechtere Konditionen als der Markt – vergleichen lohnt fast immer.
Umschuldung
Wechsel zu einer günstigeren Bank zum Zinsbindungsende. Der Aufwand ist gering, die Zinsersparnis meist deutlich höher als die Wechselkosten.
Forward-Darlehen
Sichert dir schon heute den Zins für die Anschlussfinanzierung – bis zu 66 Monate im Voraus. Sinnvoll bei erwartet steigenden Zinsen.
Wie ein vorgezogener Zins funktioniert und ob er sich für dich lohnt, zeigt der Forward-Darlehen-Rechner; Restschuld und neue Rate rechnest du im Anschlussfinanzierungs-Rechner durch. Läuft dein Darlehen schon über 10 Jahre, kannst du es per § 489 BGB ohnehin mit 6 Monaten Frist kündigen.
Häufige Fehler bei der Hausfinanzierung
Diese Fehler kosten am meisten Geld – so umgehst du sie:
Nebenkosten vergessen
Wer nur den Kaufpreis plant, unterschätzt die Finanzierung um 9–15 %. Rechne die Kaufnebenkosten – allen voran die Grunderwerbsteuer deines Bundeslandes – von Anfang an mit ein.
Zu niedrig tilgen
1 % Tilgung wirkt günstig, lässt das Darlehen aber über 40 Jahre laufen. Mindestens 2 %, besser 3 % halten die Laufzeit im Griff.
Nur die Hausbank fragen
Konditionen unterscheiden sich von Bank zu Bank um mehrere Zehntel Prozentpunkte. Wer nicht vergleicht, zahlt schnell fünfstellig zu viel.
Keinen Puffer einplanen
Wer das letzte Eigenkapital einsetzt und keine Rücklage behält, gerät bei Reparaturen oder Einkommensausfall schnell in Not. Notgroschen einplanen.
5 Tipps für den besten Zins
1. Eigenkapital erhöhen
Jede Stufe beim Beleihungsauslauf (90 → 80 → 60 %) senkt den Zins. Schon etwas mehr Eigenkapital macht sich über die Laufzeit stark bemerkbar.
2. Über 500 Banken vergleichen
Der größte Hebel. Statt einer Hausbank holen wir Angebote aus dem gesamten Markt ein und wählen das günstigste.
3. Förderung mitnehmen
KfW-Kredite, BAFA-Zuschüsse und Landesprogramme verbilligen die Finanzierung – wenn sie vor Vertragsabschluss eingebunden werden.
4. Effektivzins vergleichen
Nicht der Sollzins, sondern der effektive Jahreszins zählt – nur er enthält alle Kosten und macht Angebote vergleichbar.
5. Unterlagen sauber vorbereiten
Vollständige, ordentliche Unterlagen signalisieren der Bank geringes Risiko und beschleunigen die Zusage – oft mit besserem Zins.
Fazit: So finanzierst du dein Haus richtig
Eine gute Hausfinanzierung steht auf vier Säulen: genug Eigenkapital (mindestens die Nebenkosten), eine tragbare Rate (höchstens rund 35 % des Nettoeinkommens), eine solide Tilgung (ab 2 %, besser mehr) und der Vergleich vieler Banken, um den besten Zins zu sichern. Wer dazu die Kaufnebenkosten – allen voran die Grunderwerbsteuer des Bundeslandes – von Anfang an einplant, verkalkuliert sich nicht.
Berechne deine Rate und die echten Gesamtkosten im Rechner oben, prüfe deinen Spielraum im Haushaltsrechner – und lass uns die günstigste Kondition für dich finden. Stell dazu einfach deine Finanzierungsanfrage online.
Hausfinanzierung-Glossar: die wichtigsten Begriffe
| Begriff | Bedeutung |
|---|---|
| Annuität | Die gleichbleibende Monatsrate aus Zins und Tilgung beim Annuitätendarlehen. |
| Sollzins | Der reine Zinssatz für das Darlehen, ohne Nebenkosten. |
| Effektiver Jahreszins | Gesamtkosten der Finanzierung pro Jahr inklusive der meisten Nebenkosten – die Vergleichsgröße. |
| Tilgung | Der Teil der Rate, mit dem du das Darlehen zurückzahlst. Anfangstilgung meist ab 2 %. |
| Zinsbindung | Zeitraum, für den der Sollzins fest vereinbart ist (z. B. 10, 15 oder 20 Jahre). |
| Beleihungsauslauf | Verhältnis von Darlehen zum Immobilienwert. Je niedriger, desto besser der Zins. |
| Eigenkapital | Der selbst eingebrachte Anteil an der Finanzierung – senkt Darlehen und Zins. |
| Grunderwerbsteuer | Einmalige Steuer beim Kauf, je nach Bundesland 3,5 % bis 6,5 % des Kaufpreises. |
| Grundschuld | Im Grundbuch eingetragene Sicherheit der Bank für das Darlehen. |
| Sondertilgung | Zusätzliche Rückzahlung außerhalb der Rate, meist bis 5 % pro Jahr kostenlos. |
| Bereitstellungszinsen | Zinsen für noch nicht abgerufenes Darlehen, vor allem beim Neubau relevant. |
| Restschuld | Der noch offene Darlehensbetrag, z. B. am Ende der Zinsbindung. |
| Anschlussfinanzierung | Finanzierung der Restschuld nach Ablauf der Zinsbindung. |
Checkliste Hausfinanzierung: Bist du startklar?
Hake ab, was du schon erledigt hast – so gehst du bestens vorbereitet in die Finanzierung:
FAQ – Hausfinanzierung
Weitere Rechner für deine Hausfinanzierung
Außerdem hilfreich: Haushaltsrechner, Forward-Darlehen, Notarkosten beim Hauskauf und Mieten oder Kaufen.
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Ricardo Tunnissen
Ricardo Tunnissen ist Geschäftsführer von Baufi Deutschland und begleitet angehende Eigenheimbesitzer deutschlandweit bei der Hausfinanzierung. Als Experte für Baufinanzierung sorgt er dafür, dass Käufer ihre Rate, Eigenkapital und Kaufnebenkosten realistisch planen – und die günstigste Kondition am Markt erhalten.