Mieteinnahmen versteuern Rechner
Mieteinnahmen versteuern: Rechner & Infos
Ricardo Tunnissen
- aktualisiert am: 20/11/2024
🔍 Das Wichtigste vorab:
- Mieteinnahmen unterliegen der Einkommensteuer: Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung werden gemäß § 21 EStG mit deinem individuellen Steuersatz versteuert; für 2024 liegt der Grundfreibetrag bei 11.604 Euro.
- Werbungskosten mindern die Steuerlast erheblich: Abzugsfähig sind u. a. Darlehenszinsen, Instandhaltungskosten und Abschreibungen (AfA) mit 2 % jährlich bei Gebäuden, die nach 1924 erbaut wurden.
- Freibeträge und Freigrenzen bieten Vorteile: Kurzfristige Vermietungen bis zu 520 Euro jährlich sind steuerfrei, und bei der Vermietung an Angehörige müssen mindestens 66 % der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangt werden, um alle Werbungskosten absetzen zu können.
- Die Berechnung der Steuerlast ist individuell: Ein Beispiel mit 12.000 Euro Bruttomieteinnahmen und 7.300 Euro Werbungskosten ergibt steuerpflichtige Einkünfte von 4.700 Euro, die bei einem Steuersatz von 30 % eine Steuerlast von 1.410 Euro verursachen. Sofern der Grundfreibeitrag bereits erschöpft ist.
- Präzise Dokumentation ist essenziell: Einnahmen und Ausgaben müssen in der Anlage V der Steuererklärung angegeben werden, und unvollständige Angaben können zu Nachzahlungen, Zinsen oder sogar rechtlichen Konsequenzen führen.
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📖 Inhaltsverzeichnis
Grundlagen der Versteuerung von Mieteinnahmen
Das Vermieten von Immobilien ist eine attraktive Möglichkeit, Einnahmen zu erzielen. Doch diese Einkünfte unterliegen der Einkommensteuer, weshalb du als Vermieter die steuerlichen Regelungen genau kennen solltest. In Deutschland gehören Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gemäß § 21 EStG zu den sieben Einkunftsarten.
Diese Einkünfte müssen in der Steuererklärung angegeben werden und werden mit deinem individuellen Einkommensteuersatz versteuert.
Was sind Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung?
Einnahmen aus der Vermietung entstehen, wenn du Immobilien, Grundstücke oder andere Vermögensgegenstände gegen Entgelt einem Dritten überlässt. Hierzu zählen insbesondere:
- Wohnimmobilien: Wohnungen, Häuser oder Ferienwohnungen.
- Gewerbeimmobilien: Büroflächen, Ladenlokale oder Lagerhallen.
- Unbebaute Grundstücke: Pacht von landwirtschaftlichen Flächen oder Baugrundstücken.
- Nebenräume und sonstige Vermietung: Garagen, Stellplätze oder Werbeflächen.
Selbst bei der zeitweiligen Vermietung, etwa über Plattformen wie Airbnb, müssen die Einnahmen in der Steuererklärung berücksichtigt werden. Auch wenn du nur Teile deines Wohnraums (z. B. ein möbliertes Zimmer) vermietest, entstehen steuerpflichtige Einkünfte.
Warum müssen Mieteinnahmen versteuert werden?
Deutschland verfolgt das Prinzip der Besteuerung nach Leistungsfähigkeit. Jeder, der Einkommen erzielt, sei es aus Erwerbstätigkeit oder aus Vermögensverwaltung, trägt zur Finanzierung des Gemeinwesens bei. Als Vermieter bist du gesetzlich verpflichtet, diese Einkünfte in der Steuererklärung anzugeben. Die Steuerlast richtet sich nach deinem persönlichen Steuersatz, der von deinem gesamten zu versteuernden Einkommen abhängt.
Wie erfolgt die Versteuerung?
Die Versteuerung von Mieteinnahmen erfolgt nach dem Zuflussprinzip. Das bedeutet, dass Einnahmen in dem Jahr steuerpflichtig sind, in dem sie tatsächlich auf deinem Konto eingehen. Vorauszahlungen für zukünftige Mietzeiträume werden ebenfalls im Jahr des Zuflusses versteuert.
Pflichten des Vermieters
Du bist verpflichtet, Mieteinnahmen in der Anlage V deiner Steuererklärung anzugeben. Hier werden sowohl die Einnahmen als auch die abzugsfähigen Ausgaben, sogenannte Werbungskosten, deklariert. Um Fehler zu vermeiden, solltest du sämtliche Belege und Verträge sorgfältig aufbewahren.
Abzugsfähige Kosten
Als Vermieter kannst du zahlreiche Ausgaben steuerlich geltend machen, z. B.:
- Zinsen für Immobilienkredite
- Kosten für Instandhaltung und Reparaturen
- Abschreibungen (AfA) für die Abnutzung des Gebäudes
- Verwaltungskosten und nicht umlagefähige Betriebskosten
Berechnung der Steuerlast
Die korrekte Berechnung der Steuerlast aus Mieteinnahmen ist für Vermieter essenziell, um steuerliche Pflichten zu erfüllen und die finanzielle Planung zu optimieren. Da diese Einnahmen Teil deines zu versteuernden Einkommens sind, ist es wichtig, die steuerlichen Regeln im Detail zu verstehen. Hier erfährst du Schritt für Schritt, wie die Steuerlast auf deine Mieteinnahmen ermittelt wird und welche Faktoren dabei eine Rolle spielen.
Ermittlung der steuerpflichtigen Einkünfte
Die Berechnung beginnt mit der Ermittlung der Bruttomieteinnahmen. Diese umfassen alle Einnahmen, die du aus der Vermietung generierst, z. B.:
- Kaltmiete (der reine Mietbetrag ohne Nebenkosten),
- Umlagen oder Nebenkosten, die der Mieter zahlt,
- Zuschläge wie Gebühren für die Nutzung von Möbeln oder einer Garage.
Von diesen Bruttomieteinnahmen werden anschließend die Werbungskosten abgezogen, um die steuerpflichtigen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu berechnen. Typische Werbungskosten sind:
- Zinsen für Immobilienkredite: Nur der Zinsanteil (nicht die Tilgung) ist absetzbar.
- Instandhaltungs- und Reparaturkosten: Aufwendungen, die den Zustand der Immobilie erhalten, können vollständig abgesetzt werden.
- Abschreibungen (AfA): Die lineare Abschreibung für Gebäude beträgt meist 2 % pro Jahr (bei Baujahr ab 1925).
- Nicht umlagefähige Betriebskosten: Diese fallen an, wenn du Betriebskosten nicht auf den Mieter umlegen kannst.
- Verwaltungskosten: Gebühren für die Hausverwaltung oder Steuerberatung.
Beispielrechnung
Angenommen, deine jährlichen Bruttomieteinnahmen belaufen sich auf 20.000 Euro. Deine Werbungskosten setzen sich wie folgt zusammen:
- Darlehenszinsen: 5.000 Euro
- Instandhaltungskosten: 2.500 Euro
- Abschreibung: 1.800 Euro
- Verwaltungskosten: 700 Euro
Die gesamten Werbungskosten betragen 10.000 Euro. Die steuerpflichtigen Einkünfte ergeben sich durch den Abzug dieser Kosten:
20.000 Euro (Bruttomieteinnahmen) – 10.000 Euro (Werbungskosten) = 10.000 Euro (steuerpflichtige Einkünfte).
Einfluss des Steuersatzes
Die tatsächliche Steuerlast hängt von deinem persönlichen Einkommensteuersatz ab. Dieser richtet sich nach deinem gesamten zu versteuernden Einkommen. In Deutschland liegt der Steuersatz bei Einkommen über dem Grundfreibetrag (11.604 Euro im Jahr 2024) zwischen 14 % und 42 % (bzw. 45 % bei sehr hohen Einkommen). Beispiel:
- Bei einem Steuersatz von 30 % beträgt die Steuerlast auf die 10.000 Euro Einkünfte aus Vermietung 3.000 Euro.
Freibeträge und Sonderregelungen
Bei kurzfristiger Vermietung gilt eine Steuerfreigrenze von 520 Euro pro Jahr. Diese Grenze entfällt jedoch bei einer dauerhaften Vermietung. Bei der Vermietung an Angehörige musst du mindestens 66 % der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, um den vollen Werbungskostenabzug zu erhalten.
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Abzugsfähige Kosten für Vermieter
Wenn du eine Immobilie vermietest, hast du zahlreiche Möglichkeiten, deine Steuerlast durch den Abzug von Werbungskosten zu senken. Diese Kosten können direkt mit der Vermietung in Verbindung gebracht werden und mindern deine steuerpflichtigen Einkünfte. Doch welche Ausgaben kannst du konkret geltend machen?
Hier eine Übersicht über die wichtigsten abzugsfähigen Kosten.
Finanzierungskosten
Eine der größten Ausgaben für Vermieter sind oft die Finanzierungskosten. Insbesondere die Zinsen für ein Darlehen, das du zur Finanzierung der Immobilie aufgenommen hast, sind voll abzugsfähig. Beachte, dass nur der Zinsanteil zählt – die Tilgung des Darlehens ist nicht absetzbar.
Beispiel: Du zahlst jährlich 10.000 Euro für deinen Immobilienkredit, davon entfallen 4.000 Euro auf Zinsen. Diese 4.000 Euro kannst du steuerlich geltend machen.
Instandhaltungs- und Reparaturkosten
Aufwendungen, die den Zustand der Immobilie erhalten oder wiederherstellen, kannst du vollständig als Werbungskosten absetzen. Dazu zählen z. B. Reparaturen an Dach, Heizung, Fenstern oder Leitungen.
Achtung: Renovierungsmaßnahmen, die direkt nach dem Kauf einer Immobilie durchgeführt werden, können unter Umständen als Herstellungskosten eingestuft werden. Diese Kosten dürfen dann nicht sofort abgezogen, sondern müssen über mehrere Jahre abgeschrieben werden.
Abschreibungen (AfA)
Die Absetzung für Abnutzung (AfA) ermöglicht es dir, die Anschaffungskosten des Gebäudes über einen bestimmten Zeitraum steuerlich abzuschreiben. Bei Wohnimmobilien beträgt die lineare Abschreibung in der Regel 2 % pro Jahr, sofern die Immobilie nach dem 31. Dezember 1924 fertiggestellt wurde. Für ältere Gebäude beträgt der Satz 2,5 %.
Beispiel: Eine Immobilie, die du für 200.000 Euro erworben hast, bringt dir eine jährliche Abschreibung von 4.000 Euro.
Betriebskosten
Nicht umlagefähige Betriebskosten, die du selbst tragen musst, kannst du ebenfalls absetzen. Dazu gehören z. B.:
- Kosten für die Gebäudeversicherung,
- Grundsteuer,
- Müllentsorgung,
- Schornsteinfegergebühren
Verwaltungskosten
Gebühren für die professionelle Verwaltung deiner Immobilie durch eine Hausverwaltung oder Kosten für Steuerberater, die deine Steuererklärung erstellen, sind ebenfalls abzugsfähig. Auch Fahrtkosten zu deiner Immobilie oder zum Steuerberater kannst du geltend machen.
Sonstige abzugsfähige Kosten
Weitere abzugsfähige Ausgaben sind:
- Kosten für Inserate oder Maklergebühren bei der Vermietung,
- Gebühren für Mietrechtsschutzversicherungen,
- Prozesskosten im Zusammenhang mit Mietstreitigkeiten.
Welche Kosten sind nicht abzugsfähig?
Nicht alle Ausgaben mindern die Steuerlast. Privat genutzte Anteile einer Immobilie, wie dein eigener Wohnraum, oder Ausgaben für die Tilgung eines Kredits gehören nicht zu den Werbungskosten.
Besondere steuerliche Situationen
Nicht jede Vermietungssituation ist gleich. Es gibt steuerliche Besonderheiten, die du kennen solltest, um keine Nachteile zu erleiden oder gar unwissentlich Fehler zu machen. Im Folgenden gehen wir auf Sonderfälle wie Umsatzsteuer bei Vermietung, Untervermietung und spezielle Vermietungsmodelle ein.
Umsatzsteuer bei Vermietung
Die Vermietung von Wohnraum ist in Deutschland grundsätzlich von der Umsatzsteuer befreit. Wenn du Gewerbeimmobilien vermietest, kannst du jedoch zur Umsatzsteuerpflicht optieren, sofern dein Mieter ein Unternehmer ist, der zum Vorsteuerabzug berechtigt ist.
Vorteil der Option: Du kannst die Vorsteuer auf Investitionen (z. B. für Sanierungen) zurückfordern.
Nachteil: Du musst auf die Miete 19 % Umsatzsteuer erheben und diese an das Finanzamt abführen.
Bei der Vermietung von Ferienwohnungen oder einer kurzzeitigen Vermietung über Plattformen wie Airbnb kann ebenfalls Umsatzsteuer anfallen, da diese Leistungen oft als gewerbliche Tätigkeit gelten.
Untervermietung
Untervermietung ist steuerlich ebenfalls relevant. Als Hauptmieter, der Zimmer an Untermieter weitervermietet, musst du die erzielten Mieteinnahmen versteuern. Du kannst jedoch die anteiligen Mietkosten, die du selbst für die Wohnung zahlst, sowie Nebenkosten und ggf. weitere Ausgaben (z. B. für Möblierung) abziehen.
Vermietung an Angehörige
Wenn du an Familienmitglieder vermietest, gelten besondere Regeln. Damit du die vollen Werbungskosten abziehen kannst, muss die Miete mindestens 66 % der ortsüblichen Vergleichsmiete betragen. Liegt die Miete darunter, werden deine Werbungskosten anteilig gekürzt.
Kurzzeitige Vermietung
Die kurzfristige Vermietung von Wohnraum, z. B. über Airbnb, unterliegt speziellen Regelungen. Bis zu einem Betrag von 520 Euro im Jahr sind die Einnahmen steuerfrei. Überschreitest du diese Freigrenze, sind jedoch die gesamten Einnahmen steuerpflichtig. Außerdem kann bei umfangreicher Vermietung eine gewerbliche Tätigkeit unterstellt werden, was zusätzliche steuerliche Pflichten nach sich zieht.
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Risiken und rechtliche Konsequenzen bei Nichtversteuerung
Mieteinnahmen nicht zu versteuern, kann erhebliche rechtliche Konsequenzen nach sich ziehen. Erfahre hier, welche Risiken bestehen und wie du rechtlich auf der sicheren Seite bleibst.
Pflichten als Vermieter
Du bist gesetzlich verpflichtet, alle Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung in der Steuererklärung anzugeben. Wenn das Finanzamt feststellt, dass du Mieteinnahmen nicht oder unvollständig versteuert hast, drohen Nachzahlungen, Zinsen und Bußgelder.
Folgen der Nichtversteuerung
Wenn du Einnahmen verschweigst, kann das als Steuerhinterziehung gewertet werden. Steuerhinterziehung ist eine Straftat und wird in schweren Fällen mit Geld- oder sogar Freiheitsstrafe geahndet. Auch kleinere Beträge können zu empfindlichen Geldstrafen führen.
Tipps zur Reduzierung der Steuerbelastung
Als Vermieter hast du einige Möglichkeiten, deine Steuerlast zu optimieren und somit den Gewinn aus deinen Mieteinnahmen zu maximieren. Dabei kommt es vor allem auf eine sorgfältige Planung und Dokumentation an. Hier sind die wichtigsten Strategien, um deine Steuerbelastung zu senken.
Werbungskosten gezielt nutzen
Eine der effektivsten Methoden, die Steuerlast zu reduzieren, ist der gezielte Einsatz von abzugsfähigen Werbungskosten. Investitionen in die Immobilie, wie Renovierungen, Reparaturen und Modernisierungen, können steuerlich abgesetzt werden, wenn sie den Zustand der Immobilie erhalten.
Tipp: Plane größere Instandhaltungsmaßnahmen so, dass sie innerhalb eines Jahres anfallen. Das ermöglicht dir, die Kosten in voller Höhe im gleichen Steuerjahr abzusetzen.
Abschreibungen (AfA) optimal nutzen
Die Absetzung für Abnutzung (AfA) erlaubt dir, die Anschaffungskosten deines Gebäudes über die Nutzungsdauer steuerlich geltend zu machen. Für Wohnimmobilien gilt meist eine lineare Abschreibung von 2 % pro Jahr.
Strategie: Prüfe, ob für deine Immobilie eine höhere Abschreibung möglich ist, z. B. bei Baudenkmälern oder bei kürzlich durchgeführten Sanierungsmaßnahmen, die als Sonderabschreibungen geltend gemacht werden können.
Steuerfreie Einnahmen beachten
Bei der Vermietung von Wohnraum gelten bestimmte Freigrenzen, wie die 520-Euro-Grenze für kurzfristige Vermietungen. Überschreitest du diese Grenze nicht, bleiben die Einnahmen steuerfrei.
Hinweis: Bei der Vermietung an Angehörige kannst du Steuervorteile nutzen, indem du eine Miete von mindestens 66 % der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangst. Damit sicherst du dir den vollen Werbungskostenabzug.
Steuerliche Gestaltung durch Fremdfinanzierung
Die Finanzierung deiner Immobilie mit einem Darlehen kann dir steuerliche Vorteile bringen, da die Zinsen für Immobilienkredite abzugsfähig sind. Selbst wenn du über genügend Eigenkapital verfügst, kann es sinnvoll sein, die Immobilie teilweise fremd zu finanzieren.
Achtung: Achte darauf, dass die Zinsen in einem angemessenen Verhältnis zu deinen Einnahmen stehen, um keine Verluste zu riskieren.
Vermietung und Gewerbesteuer
Wenn du eine Immobilie gewerblich vermietest, kannst du durch die Option zur Umsatzsteuerpflicht steuerliche Vorteile erzielen. Dies gilt jedoch nur, wenn du die Vorsteuer für Investitionen geltend machen kannst.
Professionelle Unterstützung nutzen
Ein Steuerberater kann dir helfen, alle steuerlichen Möglichkeiten optimal auszuschöpfen und dich bei der Planung zu unterstützen. Vor allem bei komplexen Sachverhalten oder Investitionen in mehrere Immobilien lohnt sich die Expertise eines Fachmanns.
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Anleitung zum Ausfüllen der Anlage V
Die Anlage V ist der zentrale Bestandteil deiner Steuererklärung, wenn du Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielst. Hier werden Einnahmen und Werbungskosten angegeben, um die steuerpflichtigen Einkünfte zu berechnen. Eine korrekte und vollständige Angabe ist essenziell, um Probleme mit dem Finanzamt zu vermeiden.
Wo findest du die Anlage V?
Die Anlage V ist Teil der jährlichen Einkommensteuererklärung und steht dir in Papierform oder digital, z. B. über Elster, zur Verfügung.
Abschnitt 1: Allgemeine Angaben
Zuerst gibst du in der Anlage V die grundlegenden Informationen an:
- Deine Steuernummer oder Identifikationsnummer,
- Adresse des Mietobjekts,
- Eigentumsverhältnisse: Falls du die Immobilie mit anderen Personen gemeinsam vermietest, gibst du hier deinen Anteil an den Einkünften an.
Abschnitt 2: Einnahmen
Hier trägst du die Bruttomieteinnahmen ein, also die Summe aller Einnahmen aus der Vermietung. Dazu zählen:
- Kaltmiete,
- Umlagefähige Nebenkosten,
- Einmalzahlungen (z. B. für Möblierung oder Zusatzleistungen).
Beachte: Vorauszahlungen, die im aktuellen Steuerjahr eingehen, sind ebenfalls anzugeben.
Abschnitt 3: Werbungskosten
Im dritten Abschnitt kannst du alle Kosten eintragen, die im Zusammenhang mit der Immobilie stehen. Dazu gehören:
- Finanzierungskosten: Darlehenszinsen und Notarkosten,
- Instandhaltungskosten,
- Abschreibungen (AfA),
- Betriebskosten, die nicht auf den Mieter umgelegt wurden,
- Verwaltungskosten, wie Gebühren für Hausverwalter oder Steuerberater.
Abschnitt 4: Besondere Angaben
Falls du steuerfreie Einnahmen oder besondere Vereinbarungen mit dem Mieter hast (z. B. Eigenbedarfsklauseln), kannst du dies in einem gesonderten Abschnitt angeben.
Tipps für das Ausfüllen
- Belege aufbewahren: Alle Angaben müssen durch Belege nachgewiesen werden können.
- Sorgfalt walten lassen: Fehlerhafte oder unvollständige Angaben können Nachfragen des Finanzamts und Verzögerungen auslösen.
- Hilfe nutzen: Ein Steuerberater kann dich bei Unsicherheiten unterstützen und das Ausfüllen übernehmen.
Beispiele für die Versteuerung von Mieteinnahmen
Die Versteuerung von Mieteinnahmen kann komplex sein, da viele Faktoren wie Einnahmen, Werbungskosten und persönliche Steuersätze eine Rolle spielen. Anhand konkreter Beispiele wird hier gezeigt, wie die Steuerlast ermittelt wird und welche Gestaltungsmöglichkeiten Vermieter haben.
Beispiel 1: Vermietung einer Eigentumswohnung
Ausgangslage:
- Bruttomieteinnahmen pro Jahr: 12.000 Euro (1.000 Euro monatlich)
- Werbungskosten:
- Darlehenszinsen: 3.000 Euro
- Instandhaltungskosten: 1.500 Euro
- Abschreibungen (AfA): 2.000 Euro
- Betriebskosten (nicht umlagefähig): 800 Euro
Berechnung:
- Einnahmen: 12.000 Euro (jährliche Bruttomiete).
- Werbungskosten:
- 3.000 Euro + 1.500 Euro + 2.000 Euro + 800 Euro = 7.300 Euro.
- Steuerpflichtige Einkünfte:
- 12.000 Euro – 7.300 Euro = 4.700 Euro.
Angenommen, der persönliche Steuersatz des Vermieters beträgt 30 %, ergibt sich eine Steuerlast von:
4.700 Euro × 30 % = 1.410 Euro.
Beispiel 2: Vermietung mit Verlustausgleich
Ausgangslage:
- Bruttomieteinnahmen pro Jahr: 18.000 Euro (1.500 Euro monatlich)
- Werbungskosten:
- Darlehenszinsen: 10.000 Euro
- Instandhaltungskosten: 3.000 Euro
- Abschreibungen (AfA): 4.000 Euro
- Verwaltungskosten: 1.000 Euro
Berechnung:
- Einnahmen: 18.000 Euro.
- Werbungskosten:
- 10.000 Euro + 3.000 Euro + 4.000 Euro + 1.000 Euro = 18.000 Euro.
- Steuerpflichtige Einkünfte:
- 18.000 Euro – 18.000 Euro = 0 Euro (kein steuerlicher Gewinn).
Da die Werbungskosten die Einnahmen aufwiegen, fällt keine Steuer auf die Mieteinnahmen an. Zusätzlich können Verluste aus Vermietung und Verpachtung mit anderen Einkünften verrechnet werden, was die Steuerlast insgesamt mindert.
Beispiel 3: Kurzfristige Vermietung (Airbnb)
Ausgangslage:
- Einnahmen aus kurzfristiger Vermietung: 5.000 Euro pro Jahr
- Werbungskosten:
- Reinigungskosten: 500 Euro
- Gebühren für Airbnb: 600 Euro
- Instandhaltungsmaßnahmen: 1.000 Euro
Berechnung:
- Einnahmen: 5.000 Euro.
- Werbungskosten:
- 500 Euro + 600 Euro + 1.000 Euro = 2.100 Euro.
- Steuerpflichtige Einkünfte:
- 5.000 Euro – 2.100 Euro = 2.900 Euro.
Bei einem Steuersatz von 25 % ergibt sich eine Steuerlast von:
2.900 Euro × 25 % = 725 Euro.
Beispiel 4: Vermietung an Angehörige
Ausgangslage:
- Vermietung einer Wohnung an den Sohn für 500 Euro monatlich.
- Vergleichsmiete in der Region: 800 Euro monatlich.
- Werbungskosten: 6.000 Euro pro Jahr.
Berechnung:
Die verlangte Miete beträgt 62,5 % der ortsüblichen Vergleichsmiete (500 Euro ÷ 800 Euro). Da diese unter der Grenze von 66 % liegt, können nur 62,5 % der Werbungskosten abgesetzt werden:
6.000 Euro × 62,5 % = 3.750 Euro.
Die steuerpflichtigen Einkünfte berechnen sich wie folgt:
Einnahmen: 500 Euro × 12 Monate = 6.000 Euro.
Werbungskosten: 3.750 Euro.
Steuerpflichtige Einkünfte: 6.000 Euro – 3.750 Euro = 2.250 Euro.
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Steuerideen für spezielle Vermietungssituationen
Manche Vermietungssituationen stellen Vermieter vor besondere Herausforderungen. Hier sind theoretische Ideen, um steuerliche Vorteile zu nutzen und Risiken zu minimieren.
Vermietung an Angehörige
Die Vermietung an nahe Angehörige wie Kinder, Eltern oder Geschwister ist erlaubt, solange sie zu marktüblichen Bedingungen erfolgt. Um den vollen Werbungskostenabzug zu sichern, muss die Miete mindestens 66 % der ortsüblichen Vergleichsmiete betragen.
Tipp:
Lass dir die Vergleichsmiete von einem Experten oder durch Marktanalysen bestätigen. Halte Mietverträge schriftlich fest und dokumentiere Zahlungsflüsse, um Missverständnisse mit dem Finanzamt zu vermeiden.
Ferienwohnungen und Kurzzeitvermietung
Die kurzfristige Vermietung, z. B. über Airbnb, kann steuerliche Vorteile bieten, da viele Werbungskosten abgesetzt werden können. Allerdings wird diese Art der Vermietung häufig als gewerbliche Tätigkeit eingestuft, insbesondere wenn sie regelmäßig und über längere Zeiträume erfolgt.
Tipp:
Beachte die 520-Euro-Freigrenze. Liegen die Einnahmen darüber, führe Buch über alle anfallenden Kosten, wie Plattformgebühren, Reinigungskosten oder Renovierungsmaßnahmen. Kläre rechtzeitig, ob Gewerbesteuer oder Umsatzsteuerpflicht anfallen könnte.
Gemeinschaftliche Vermietung
Wenn du eine Immobilie gemeinsam mit anderen Personen vermietest, müssen die Einkünfte und Werbungskosten anteilig auf die Miteigentümer aufgeteilt werden.
Tipp:
Eine klare Vereinbarung unter den Miteigentümern und eine exakte Aufteilung der Einnahmen und Ausgaben erleichtern die Steuererklärung und vermeidet Streitigkeiten.
