Grundschuld löschen Kosten
Grundschuld löschen: Kosten & Rechner
Ricardo Tunnissen
- aktualisiert am: 21/11/2024
🔍 Das Wichtigste vorab:
- Löschungskosten: Die Kosten für die Löschung einer Grundschuld betragen in der Regel 0,4 % des Grundschuldbetrags, also z. B. 400 Euro bei einer Grundschuld von 100.000 Euro, aufgeteilt in Notar- und Grundbuchamtsgebühren.
- Löschungsbewilligung: Die Löschung ist nur mit einer Löschungsbewilligung des Gläubigers möglich, die dieser nach vollständiger Kredittilgung kostenfrei ausstellen muss.
- Alternative zur Löschung: Eine Grundschuld kann in eine Eigentümergrundschuld umgewandelt werden, um spätere Löschungs- und Neueintragungskosten zu sparen, besonders bei geplanten Nachfinanzierungen.
- Verlust des Grundschuldbriefs: Bei einer Briefgrundschuld muss der Grundschuldbrief für die Löschung vorliegen; ist er verloren, führt ein gerichtliches Aufgebotsverfahren zu Mehrkosten von mehreren Hundert Euro.
- Zeitlicher Ablauf: Der Löschungsprozess dauert meist 2 bis 4 Wochen, erfordert jedoch eine notarielle Beglaubigung der Löschungsbewilligung und einen Antrag beim Grundbuchamt.
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📖 Inhaltsverzeichnis
Grundlagen der Grundschuld
Was ist eine Grundschuld?
Eine Grundschuld dient als dingliche Sicherheit für ein Darlehen, insbesondere bei Immobilienfinanzierungen. Sie wird im Grundbuch eingetragen und bleibt dort bestehen, bis sie gelöscht wird. Im Unterschied zur Hypothek ist die Grundschuld nicht an ein bestimmtes Darlehen gebunden und kann auch nach der Kredittilgung weiterbestehen.
Warum sollte eine Grundschuld gelöscht werden?
Nach vollständiger Rückzahlung des Darlehens hast du die Möglichkeit, die Grundschuld löschen zu lassen. Dafür ist die Zustimmung des Gläubigers erforderlich, die in Form einer Löschungsbewilligung erteilt wird. Ohne diese Bewilligung kann die Löschung im Grundbuch nicht erfolgen.
Besonderheit: Briefgrundschuld
Eine besondere Variante ist die Briefgrundschuld, bei der ein Grundschuldbrief als Nachweis ausgestellt wird. Dieser muss für die Löschung vorgelegt werden. Geht der Grundschuldbrief verloren, ist ein gerichtliches Aufgebotsverfahren notwendig. Dieses führt zu Verzögerungen und zusätzlichen Kosten von mehreren Hundert Euro.
Vorteile einer Löschung
Eine im Grundbuch eingetragene Grundschuld kann Unsicherheiten bei potenziellen Käufern auslösen und den Verkaufsprozess erschweren. Ebenso kann sie negative Auswirkungen auf deine Bonität haben. Andererseits kannst du eine nicht gelöschte Grundschuld als Eigentümergrundschuld bestehen lassen, um sie für zukünftige Finanzierungen zu nutzen.
Kostenüberblick
Die Löschungskosten setzen sich aus Notargebühren und Grundbuchamtskosten zusammen. Sie betragen in der Regel 0,4 % des Grundschuldbetrags. Bei einer Grundschuld von 100.000 Euro fallen somit etwa 400 Euro an.
Rechtliche Voraussetzungen
Löschungsbewilligung als Schlüssel zur Löschung
Für die Löschung einer Grundschuld ist eine Löschungsbewilligung erforderlich. Diese bestätigt, dass der Gläubiger keine Ansprüche mehr an die Grundschuld hat. Sie muss schriftlich vorliegen und notariell beglaubigt werden. Ohne sie kann das Grundbuchamt keine Löschung durchführen.
Pflichten der Bank
Die Bank ist gesetzlich verpflichtet, die Löschungsbewilligung nach vollständiger Rückzahlung des Kredits auszustellen. Sie darf dafür keine zusätzlichen Gebühren verlangen. Lediglich die Notarkosten, die bei der Beglaubigung der Bewilligung entstehen, können von der Bank weiterberechnet werden.
Umgang mit unauffindbaren Gläubigern
Wenn der Gläubiger nicht mehr existiert oder unauffindbar ist, kann ein gerichtliches Verfahren eingeleitet werden. Dieses sogenannte Aufgebotsverfahren dient dazu, die Grundschuld trotz fehlender Zustimmung löschen zu lassen. Es dauert meist mehrere Monate und verursacht zusätzliche Kosten in Höhe von mehreren Hundert Euro.
Antrag beim Grundbuchamt
Zusätzlich zur Löschungsbewilligung musst du einen notariell beglaubigten Löschungsantrag stellen. Dieser wird zusammen mit der Bewilligung beim Grundbuchamt eingereicht. Erst nach positiver Prüfung wird die Grundschuld gelöscht.
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Kosten der Löschung
Bestandteile der Kosten
Die Kosten setzen sich aus den folgenden Posten zusammen:
- Notarkosten: Diese betragen 0,2 % des Grundschuldbetrags und fallen für die Beglaubigung und Einreichung des Löschungsantrags an.
- Grundbuchamtsgebühren: Das Grundbuchamt erhebt ebenfalls 0,2 % des Grundschuldbetrags für die Bearbeitung der Löschung.
Beispielrechnung
Bei einer Grundschuld von 100.000 Euro ergeben sich folgende Kosten:
- Notarkosten: 200 Euro
- Grundbuchamtskosten: 200 Euro
- Gesamtkosten: 400 Euro
Zusätzliche Kosten
Falls es sich um eine Briefgrundschuld handelt, können Gebühren für die Bereitstellung oder den Ersatz des Grundschuldbriefs anfallen. Geht der Brief verloren, ist ein gerichtliches Aufgebotsverfahren erforderlich, das mehrere Hundert Euro kosten kann.
Wichtig: Kosten für die Löschungsbewilligung
Die Bank darf keine Gebühren für die Ausstellung der Löschungsbewilligung verlangen. Allerdings können Notarkosten für die Beglaubigung der Bewilligung anfallen, die von der Bank weitergegeben werden.
Grundschuld löschen: Kosten
Wie werden die Kosten berechnet?
Die Berechnung der Kosten für die Löschung einer Grundschuld erfolgt nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Maßgeblich ist der eingetragene Grundschuldbetrag, nicht der aktuelle Immobilienwert oder der ausstehende Restbetrag des Darlehens. Die Gebühren sind gesetzlich festgelegt und nicht verhandelbar.
Gebührenstruktur
Die Löschungskosten setzen sich aus zwei wesentlichen Teilen zusammen:
- Notarkosten: Diese betragen 0,2 % des Grundschuldbetrags und umfassen die Beglaubigung der Löschungsbewilligung sowie die Erstellung und Einreichung des Löschungsantrags.
- Grundbuchamtskosten: Auch das Grundbuchamt erhebt 0,2 % des Grundschuldbetrags für die Löschung.
Beispielrechnung
Für eine eingetragene Grundschuld von 150.000 Euro entstehen folgende Kosten:
- Notarkosten: 300 Euro
- Grundbuchamtsgebühren: 300 Euro
- Gesamtkosten: 600 Euro
Zusätzliche Auslagen
Weitere Kosten können durch kleinere Auslagen wie Porto oder Kopien anfallen. Diese betragen meist zwischen 20 und 50 Euro. Bei besonderen Umständen, etwa dem Verlust eines Grundschuldbriefs, können zusätzliche Aufwendungen durch ein gerichtliches Aufgebotsverfahren entstehen. Dies erhöht die Gesamtkosten auf mehrere Hundert Euro.
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Zusätzliche Kosten und mögliche Einsparungen
Welche zusätzlichen Kosten können anfallen?
Neben den Grundkosten für Notar und Grundbuchamt können weitere Gebühren entstehen:
- Verlorene Grundschuldbriefe: Falls ein Grundschuldbrief verloren geht, verursacht das gerichtliche Aufgebotsverfahren zusätzliche Kosten von mehreren Hundert Euro.
- Kosten der Bank: Banken berechnen oft die Kosten für den Notar, der die Löschungsbewilligung beglaubigt. Diese betragen meist zwischen 50 und 200 Euro.
Einsparungen bei der Beibehaltung der Grundschuld
Anstatt die Grundschuld zu löschen, kannst du sie als sogenannte Eigentümergrundschuld bestehen lassen. Dadurch sparst du die Löschungskosten und kannst die Grundschuld für künftige Finanzierungen nutzen. Die bestehende Eintragung bleibt erhalten und erspart dir die Gebühren für eine neue Grundbucheintragung.
Umschuldung statt Löschung
Falls du die Immobilie bei einer neuen Bank als Sicherheit einsetzt, kann die bestehende Grundschuld an die neue Bank abgetreten werden. Dies reduziert die Kosten im Vergleich zu einer Löschung und anschließenden Neueintragung. Notar- und Grundbuchamtskosten für die Abtretung sind meist geringer als bei der Löschung.
Kostenvermeidung beim Immobilienverkauf
Beim Verkauf der Immobilie wird die Löschung der Grundschuld oft im Kaufvertrag geregelt. In solchen Fällen übernimmt der Käufer oder dessen Bank häufig die Kosten für die Löschung. Es ist sinnvoll, dies frühzeitig mit allen Beteiligten zu klären.
Ablauf des Löschungsverfahrens
Schritt 1: Einholen der Löschungsbewilligung
Der Prozess beginnt mit der Löschungsbewilligung, die du bei deinem Gläubiger, in der Regel der Bank, anforderst. Diese Bewilligung bestätigt, dass der Gläubiger keine Ansprüche mehr hat. Die Ausstellung erfolgt kostenfrei, doch eventuell fallen geringe Notarkosten an, die von der Bank weiterberechnet werden.
Schritt 2: Notarielle Beglaubigung
Mit der Löschungsbewilligung wendest du dich an einen Notar. Dieser prüft die Unterlagen und erstellt den Löschungsantrag. Die Beglaubigung der Bewilligung und des Antrags kostet 0,2 % des Grundschuldbetrags.
Schritt 3: Antrag beim Grundbuchamt
Der Notar reicht den Antrag auf Löschung zusammen mit der Löschungsbewilligung beim Grundbuchamt ein. Das Grundbuchamt überprüft die Unterlagen und nimmt die Löschung vor. Für diesen Schritt fallen ebenfalls 0,2 % des Grundschuldbetrags als Gebühr an.
Bearbeitungsdauer
Die Löschung im Grundbuch dauert in der Regel 2 bis 4 Wochen, abhängig von der Bearbeitungszeit des Grundbuchamts. Verzögerungen können auftreten, wenn Unterlagen fehlen oder bei einer Briefgrundschuld der Grundschuldbrief verloren gegangen ist.
Besonderheit bei fehlenden Dokumenten
Falls wichtige Dokumente wie der Grundschuldbrief oder die Löschungsbewilligung fehlen, ist ein gerichtliches Verfahren notwendig.
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Besonderheiten bei alten Grundschulden
Herausforderungen bei alten Einträgen
Alte Grundschulden können problematisch sein, insbesondere wenn der ursprüngliche Gläubiger nicht mehr existiert oder unauffindbar ist. Ohne eine Löschungsbewilligung kann das Grundbuchamt die Grundschuld nicht löschen.
Gerichtliches Aufgebotsverfahren
Falls der Gläubiger unauffindbar ist, musst du ein gerichtliches Aufgebotsverfahren einleiten. Dieses Verfahren wird beim Amtsgericht beantragt und veröffentlicht eine Aufforderung an mögliche Gläubiger, ihre Ansprüche geltend zu machen.
Bleibt die Frist ohne Reaktion, kann das Gericht die Grundschuld als kraftlos erklären, sodass die Löschung erfolgen kann. Dieses Verfahren dauert in der Regel mehrere Monate und kostet mehrere Hundert Euro.
Verlust des Grundschuldbriefs
Bei einer Briefgrundschuld ist der Grundschuldbrief für die Löschung notwendig. Geht dieser verloren, muss ebenfalls ein Aufgebotsverfahren durchgeführt werden. Auch hier entstehen zusätzliche Gerichts- und Anwaltskosten.
Vorbereitung und Prävention
Um solche Probleme zu vermeiden, solltest du frühzeitig prüfen, ob der Gläubiger noch erreichbar ist und ob alle Unterlagen, insbesondere der Grundschuldbrief, vorhanden sind. Alte Grundschulden sollten bereinigt werden, bevor ein Verkauf der Immobilie erfolgt, um Verzögerungen zu vermeiden.
