Die Bauzinsen sind in den letzten Monaten deutlich gesunken – die Lockerung der geldpolitischen Zügel durch die Europäische Zentralbank hat es möglich gemacht. Damit sind auch Baufinanzierungen für viele Bau- und Kaufwillige wieder leichter zugänglich geworden.
In Zeiten vergleichsweise hoher Bauzinsen scheiterte mancher Finanzierungswunsch an der monatlichen Belastung.
Die Prüfung der finanziellen Belastbarkeit oder Tragfähigkeit – im Fachbegriff: Kapitaldienstfähigkeit – ist ein essentieller Bestandteil der Kreditwürdigkeitsprüfung. Die Bank prüft, ob du dir die monatlichen Raten deiner Baufinanzierung leisten kannst.
Dies wird mit der sogenannten Haushaltsrechnung festgestellt. Dazu werden deine regelmäßigen Einnahmen den regelmäßigen Ausgaben gegenübergestellt. Es muss genug Geld übrig bleiben, um die Raten bedienen zu können.
Bei den regelmäßigen Einnahmen handelt es sich meist um das monatliche Arbeitseinkommen – ggf. erweitert um Kapital-, Miet- und sonstige Erträge. Die regelmäßigen Ausgaben werden vor allem durch die Kosten für Lebenshaltung, Wohnung, Mobilität und Versicherungen geprägt.
Unterjährig anfallende Einmaleinnahmen oder -ausgaben werden in der Haushaltsrechnung „monatisiert“. Ist der verbleibende Überschuss groß genug für die Ratenzahlung und verbleibt im besten Fall noch ein fi-nanzieller Puffer, steht deiner Baufinanzierung nichts mehr im Wege.
Was ist aber, wenn es „eng“ wird?
Auch für diesen Fall gibt es Lösungen – hier sind sechs Tipps:
Wenn du dein Vorhaben mit mehr Eigenkapital finanzierst, benötigst du weniger Kredit – dadurch fällt die monatliche Belastung automatisch niedriger aus. Hier gilt allerdings der Satz: „Woher nehmen, wenn nicht haben?“ Vielfach sind die Möglichkeiten zur Eigenfinanzierung schon ausgeschöpft.
Eigenleistungen am Bau – umgangssprachlich: die Muskelhypothek – wirken wie der Einsatz von Eigenkapital. Mit dem Einsatz deiner Arbeitskraft sparst du Arbeitskosten von Bauhandwerkern. Gut in Eigenregie erbracht werden können zum Beispiel Maler- und Tapezierarbeiten, Bodenlegerarbeiten und Arbeiten im Gartenbereich. Allerdings solltest du die Muskelhypothek realistisch einschätzen. Banken akzeptieren üblicherweise keine höheren Ansätze als fünf bis zehn Prozent der Baukosten.
Dein Finanzierungsbedarf wird geringer, wenn du nicht alle Wünsche auf einmal verwirklichst, sondern zeitlich streckst. Das bedeutet lediglich „Verzicht auf Zeit“. Der Ausbau eines Dachgeschosses oder des Kellers kann vielleicht ein paar Jahre warten, ebenso die Anschaffung einer Garage. In der Zwischenzeit kannst du vielleicht schon Kapital für das aufgeschobene Vorhaben bilden und durch die bereits teilweise getilgte Baufinanzierung gewinnst du wieder finanzielle Spielräume.
Die anfängliche Tilgung hat maßgeblichen Einfluss darauf, wie schnell deine Baufinanzierung zurückgezahlt ist. Viele Banken forderten in den vergangenen ein bis zwei Jahren eine anfängliche Tilgung von mindestens zwei Prozent, angesichts der entspannteren Zinslage sind inzwischen wieder niedrigere Tilgungen möglich. Eine niedrigere anfängliche Tilgung bedeutet eine geringere monatliche Belastung, allerdings auch eine längere Laufzeit.
Hierzu ein einfaches Beispiel:
Angenommen sei ein Hypothekendarlehen mit einem über die gesamte Laufzeit gebundenen Sollzins von 3,2 Prozent – einmal mit einer anfänglichen Tilgung von 2,00 Prozent, einmal mit 1,50 Prozent. Den Unterschied zeigt folgende Tabelle:
Im Beispiel sinkt die monatliche Rate bei der niedrigeren anfänglichen Tilgung um mehr als 100 Euro, dafür läuft die Finanzierung fast sechs Jahre länger und es fallen insgesamt höhere Zinskosten an.
Förderkredite in eine Baufinanzierung einzubeziehen ist immer eine gute Idee. Förderdarlehen bieten besonders vorteilhafte Konditionen und manchmal gibt es sogar Zuschüsse – quasi geschenktes Geld, genauso gut wie Eigenkapital. Lass dich zu den Fördermöglichkeiten beraten!
Zinsbindung bedeutet Zinssicherheit. Allerdings zahlst du bei längeren Zinsbindungen in der Regel auch einen Zinsaufschlag. Bei kürzeren Zinsbindungen sinkt der Zinssatz, infolgedessen auch die monatliche Belastung. Dafür nimmst du ein größeres Zinsänderungsrisiko in Kauf. Deshalb ist ein Kompromiss eine gute Lösung – zum Beispiel eine Zinsbindung von zehn bis fünfzehn Jahren.
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