Normalerweise wird bei Baufinanzierungen erwartet, dass ein Teil der Immobilienkosten mit Eigenkapital finanziert wird. Als Richtschnur gilt ein Eigenkapitalanteil von mindestens 20 Prozent. In bestimmten Konstellationen ist aber auch eine Finanzierung ohne Eigenkapital möglich. Häufig wird auch von 100 Prozent-Finanzierungen gesprochen.
Der größte Vorteil einer 100 Prozent-Finanzierung ist, dass man sofort mit dem Vorhaben starten kann und nicht erst warten muss, bis Eigenkapital angespart ist. Einen entsprechenden Kapitalstock aufzubauen kann etliche Jahre dauern.
Es kann viele gute Gründe geben, um ein Bauvorhaben nicht auf die Zukunft zu verschieben: eine günstige Gelegenheit, die persönliche Lebensplanung, eine vorteilhafte Zinssituation usw..
Allerdings hat die Finanzierung ohne Eigenkapital ihren Preis. Sie ist durchweg teurer als eine „eigenkapitalunterlegte“ Baufinanzierung. Banken verlangen für das erhöhte Risiko bei solchen Finanzierungen eine Risikoprämie und stellen üblicherweise besonders hohe Anforderungen an die Bonität.
Dazu gehört insbesondere ein gutes und langfristig gesichertes Einkommen. Diese Anforderung ist nachvollziehbar. Bei 100 Prozent-Finanzierungen fällt die monatliche Belastung höher aus als bei „normalen“ Finanzierungen. Da die Raten meist aus dem laufenden Einkommen bedient werden, sind daran strengere Anforderungen als sonst üblich zu stellen.
100 Prozent-Finanzierung bedeutet, dass die Finanzierung den Kaufpreis der Immobilie bzw. die reinen Bau- und Grundstückskosten vollständig abdeckt. Nicht finanziert werden dagegen die sogenannten Nebenkosten des Immobilienerwerbs. Hier wird oft nach wie vor eine Eigenkapitalfinanzierung erwartet, weil diesen Kosten kein Gegenwert gegenübersteht.
Bei den Nebenkosten handelt es sich vor allem um die Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten und ggf. Maklergebühren. Diese Kosten machen leicht zehn Prozent und mehr des eigentlichen Kauf- bzw. Baupreises aus.
Einige Kreditinstitute sind bereit, zusätzlich auch solche Nebenkosten zu finanzieren. Man spricht dann gerne auch von einer 110 Prozent-Finanzierung statt einer 100 Prozent-Finanzierung. Die Anforderungen daran sind noch strenger und die Zinskosten noch etwas höher.
Eine besondere Variante der Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist das sogenannte Bausparsofortdarlehen. In der Regel funktioniert ein Bausparvertrag so: es wird ein Vertrag über eine bestimmte Bausparsumme abgeschlossen. Zunächst wird regelmäßig Kapital angespart. Ist der Vertrag zuteilungsreif, kann man zusätzlich zum angesparten Kapital ein Bauspardarlehen bis zur Höhe der Bausparsumme in Anspruch nehmen.
Beim Bausparsofortdarlehen erhält man dagegen sofort ein Darlehen über die gesamte Bausparsumme. Für dieses Darlehen fallen nur Zinsen an. Parallel dazu wird ein Bausparvertrag bespart. Wenn das Sofortdarlehen fällig wird, wird das bis dahin gebildete Kapital zur Tilgung eingesetzt. Die verbleibende Restschuld wird über ein „normales“ Bauspardarlehen abgedeckt.
Baufinanzierungen ohne Eigenkapital weisen auch aus Bauherrensicht ein erhöhtes Risiko auf. Eigenkapital dient normalerweise als Risikopuffer. Es fallen dafür keine Zinskosten an und es muss nicht zurückgezahlt werden.
Wenn du dein Vorhaben ohne Eigenkapital finanzieren möchtest, solltest du es auf jeden Fall vorher genau durchkalkulieren. Dabei solltest du auch unvorhergesehene Ausgaben berücksichtigen. So bist du auf der sicheren Seite und musst nicht plötzlichen Nachfinanzierungsbedarf befürchten.
Besonders wichtig ist es auch, sich gegen Unwägbarkeiten abzusichern – mit einer Restschuldversicherung. Die Versicherung stellt die Rückzahlung bei längerer Krankheit, Arbeitslosigkeit, Berufsunfähigkeit und schlimmstenfalls bei Tod des Kreditnehmers sicher. So bleibt auch bei ungünstigen Lebensereignissen der Besitz der Immobilie gesichert und die Darlehenstilgung ist weiterhin gewährleistet.
Längst nicht jedes Kreditinstitut bietet 100 Prozent-Finanzierungen an. Umso besser, dass es Baufi-Deutschland gibt. Wir kennen den Markt genau und wissen, welche Institute auch ohne Eigenkapital finanzieren.
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