Bei Baufinanzierungen geht es häufig um große Summen. Für ein Immobiliendarlehen benötigst du Sicherheiten. Die gängige Absicherung erfolgt dabei über Grundpfandrechte. Ein Grundpfandrecht ist ein Verwertungsrecht an einem Grundstück.
Der rechtliche Grundstücksbegriff umfasst nicht nur Grund und Boden, sondern auch darauf befindliche Gebäude. Mit einem Grundpfandrecht kann sich deine Bank schadlos halten, wenn du deinen Zahlungsverpflichtungen aus der Baufinanzierung nicht mehr nachkommst. Sie darf deine Immobilie dann im Rahmen der Zwangsvollstreckung für sich verwerten und du musst das hinnehmen.
Die beiden am häufigsten genutzten Sicherungsinstrumente bei Grundpfandrechten sind die Grundschuld und die Hypothek. Daneben gibt es noch die Rentenschuld – eine Sonderform der Grundschuld.
In der Praxis wird meist die Grundschuld zur Absicherung eingesetzt, obwohl sich für die entsprechend besicherten Darlehen die Bezeichnung Hypothekendarlehen eingebürgert hat. Der „hypo-thekarisch“ besicherte Hypothekenkredit ist die Ausnahme. Wo liegt der Unterschied zwischen Grundschuld und Hypothek?
Die Hypothek ist streng an das abzusichernde Darlehen gebunden. Mit der im Zeitablauf sinkenden Restschuld verringert sich auch die Hypothek. Ist das Darlehen vollständig getilgt, erlischt die Hypothek automatisch. Die Grundschuld besteht dagegen unabhängig vom abzusichernden Darlehen. Auch wenn das Darlehen zurückgezahlt ist, existiert die Grundschuld weiter.
Theoretisch könnte eine Bank Rechte aus einer Grundschuld auch dann geltend machen, wenn das zugrundeliegende Darlehen gar nicht mehr besteht. Als (ehemaliger) Schuldner wäre man damit ziemlich im Nachteil. Um das auszuschließen, wird üblicherweise zusätzlich eine sogenannte Zweckerklärung vereinbart. In ihr ist festgelegt, wann und unter welchen Bedingungen die Bank ihre Grundschuldrechte geltend machen darf.
Über dieses Konstrukt wird die Bindung an das Darlehen doch noch erreicht. Grundschulden besitzen aber Vorteile nicht nur aus Darlehensgeber-, sondern auch aus Darlehensnehmersicht.
Du kannst sie auch nach Darlehenstilgung im Grundbuch stehen lassen und später erneut zur Absicherung einsetzen – zum Beispiel für einen Modernisierungskredit oder ein weiteres Immobilienvorhaben, ohne dass eine erneute Grundschuldeintragung notwendig ist. Die Grundschuld kann auch relativ einfach an einen neuen Eigentümer abgetreten werden, wenn du deine Immobilie verkaufst und der Käufer eine Immobilienfinanzierung benötigt.
Fazit: die Grundschuld ist im Vergleich zur Hypothek das flexiblere Instrument. Sie bietet aus Gläubi-ger- und aus Schuldnersicht Vorteile. Deshalb wird sie bevorzugt eingesetzt.
Grundpfandrechte gelten als besonders hochwertige Sicherheiten. Natürlich ist es theoretisch auch möglich, eine Baufinanzierung anderweitig zu besichern – zum Beispiel über eine Kapitallebensversicherung oder eine Rentenversicherung. Diese Form der Absicherung findet vor allem im Zusammenhang mit sogenannten endfälligen Darlehen statt.
Das sind Darlehen, die am Ende der Laufzeit in einer Summe getilgt werden, vorher sind nur Zinsen zu zahlen. Das angesparte Kapital der Versicherung kann dann zur Tilgung eingesetzt werden, gleichzeitig dient die Police während der Laufzeit als Sicherheit.
Kapitallebens- und Rentenversicherungen werden maximal bis zum Rückkaufswert beliehen.Von der Kapitallebensversicherung ist die Risikolebensversicherung zu unterscheiden. Diese wird bei Immobilienfinanzierungen gerne als Restschuldversicherung genutzt.
Die Restschuldversicherung ga-rantiert die Darlehenstilgung bei ungünstigen Lebensereignissen (Arbeitslosigkeit, Berufsunfähigkeit, Tod). Die Versicherungssumme passt sich der jeweils noch bestehenden Restschuld automatisch an.
Eine Grundschuldbestellung muss über einen Notar veranlasst werden. Die Kosten dafür belaufen sich normalerweise auf 0,5 Prozent bis 1,0 Prozent des Grundschuldbetrags – je nachdem, ob die Grundschuld verbrieft ist oder nicht und welche Leistungen der Notar sonst noch erbringt.
Wichtig zu wissen: die Kosten der Absicherung fließen üblicherweise nicht in die Effektivzinsberechnung bei Immobiliendarlehen ein. Der Effektivzins soll Vergleichszwecken dienen. Da in der Regel eine Kreditbesicherung unabhängig davon erfolgen muss, werden diese Kosten für den Vergleich nicht benötigt.
Hochwertige Sicherheiten wie Grundpfandrechte wirken sich positiv auf die Konditionen aus. Die Zinssätze von Immobiliendarlehen sind in der Regel deutlich niedriger als bei anderen Krediten. Natürlich spielen bei der Zinsfestlegung auch noch andere Faktoren eine Rolle – insbesondere deine Bonität und die Dauer der Zinsbindung.
Im Zusammenhang mit grundpfandrechtlich besicherten Immobiliendarlehen findet man oft die beiden Begriffe Beleihungswert und Beleihungsgrenze.
Als Beleihungswert wird der Wert bezeichnet, den die Bank bei einer hypothetischen Verwertung der Immobilie dauerhaft mit ziemlicher Sicherheit erzielen könnte. Er wird „aus Sicherheitsgründen“ etwas niedriger angesetzt als der aktuelle Verkehrswert – in der Regel zwischen 70 Prozent und 90 Prozent des Verkehrswerts.
Davon nehmen die Kreditinstitute nochmals einen Risikoabschlag vor, um die Beleihungsgrenze zu ermitteln. Das ist der Betrag, bis zu dem die Bank bereit ist, ein Darlehen zu gewähren. Die Beleihungsgrenze wird oft auch als Prozentsatz vom Beleihungswert ausgedrückt (beispielsweise 80 Pro-zent vom Beleihungswert).
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